Страхование строительства квартир

Страхование долевого строительства от недостроя

Страховые случаи:

• Срыв сроков строительства (сдача объекта позже указанного в договоре срока);
• Банкротство или ликвидация застройщика.

• При наступлении страхового случая Вам будут возвращены 100% средств, внесенных в счет оплаты приобретаемой недвижимости;
• Гарантами являются крупнейшие страховые и перестраховочные компании.

Как не стать обманутым дольщиком

Управляющий партнер компании НСКА Юрий Гольдберг и основатель сайта Однодольщики.ру Игорь Гульев, директор Департамента рисков СК «Радонеж» Борис Шаронов

Законопроект: обязательное страхование дольщиков

Управляющий Партнер Компании НСКА Юрий Гольдберг и Основатель сайта Однодольщики.ру Игорь Гульев, депутат государственной думы А.Хинштейн

Страхование рисков участников долевого строительства

Управляющий партнер компании НСКА Юрий Гольдберг и основатель сайта Однодольщики.ру Игорь Гульев

Обманутые дольщики получат деньги и квартиры. «Единая Россия» защитит соинвесторов?

Директор Департамента рисков компании НСКА Борис Шаронов, основатель сайта Однодольщики.ру Игорь Гульев, заместитель председателя комитета Государственной Думы по бюджету и налогам Александр Коган

Ипотека: что будет, если ставки вырастут?

Управляющий партнер компании НСКА Юрий Гольдберг

Покупка квартир или горькая доля?

Юрий Гольдберг, управляющий партнер НСКА, ЗПИФ НСКА-Новостройки, ИСУ Капитал
Какие риски содержатся в долевом участии в строительстве?

Станет ли жилье доступным благодаря паевым инвестфондам

Комментарии дает генеральный директор НСКА Юрий Гольдберг

Страхование гражданской ответственности застройщиков

В Старой Москве новостроек стало на 10% больше

Управляющий партнер компании НСКА Юрий Гольдберг

Долевое строительство

В эфире директор департамента рисков НСКА, Борис Шаронов

Новая Москва

Что нам стоит дом достроить?

Вся правда о строительном бизнесе

Управляющий партнер компании НСКА Юрий Гольдберг

Кризиса на рынке недвижимости не будет

Управляющий партнер компании НСКА Юрий Гольдберг

Город инвестиций

Дольщиков попробуют защитить обязательным страхованием

Урегулированные страховые случаи

НСКА вернет деньги дольщикам ЖК «Искра»

Компания НСКА начинает организацию выплат по страховкам СК «Радонеж» от рисков незавершенного строительства покупателям жилья в ЖК «Искра» (Московская область, г. Ивантеевка, Центральный проезд, квартал 6, д. 8). Все застрахованные дольщики, обратившиеся в страховую компанию с заявлением до 31 августа 2013 года, получат страховое возмещение в размере вложенных в покупку недвижимости средств.

История жилого комплекса «Искра» начинается в 2008 году, когда компания ООО «Люная Риэл Эстейт» под руководством Бовта Олега Анатольевича, ранее известная как риелторская компания, специализирующаяся на вторичной недвижимости, занялась строительством. Помимо риелторской деятельности в 2003-2004 году ООО «Люная Риэл Эстейт» принимало активное участие в двух проектах в Московской области, но лишь в роли соинвестора. ЖК «Искра» стал первым проектом, где ООО «Люная Риэл Эстейт» выступило в качестве застройщика.

Строительство комплекса пришлось в кризисные годы, когда даже опытные застройщики испытывали трудности со строительством и финансированием. Недостаток опыта в строительном бизнесе, внешние факторы, несомненно, стали причиной непредвиденных расходов, что повлекло за собой негативные последствия. В поисках дополнительного финансирования проекта было предпринято увеличение этажности объекта, с 14 до 17 этажей.

В 2011 году заключается договор участия в долевом строительстве с ООО «Стройинвест», после чего продажа квартир начинает осуществляться по переуступке прав требования по ДДУ от юридического лица. В 2012 году права инвесторов выкупает ГК «Роскомстрой Недвижимость», заключив с застройщиком дополнительное соглашение на продажу дополнительных этажей.

Перенос сроков в ЖК «Искра» происходило неоднократно. На этот раз застройщик намерен завершить проект в I квартале 2014 года, вместо заявленного ранее I квартала 2013 года. Дольщики, своевременно обратившиеся в компанию НСКА с целью застраховать свои денежные средства, вложенные в покупку недвижимости на этапе строительства, могут уже сейчас вернуть свои деньги, избавившись от длительного ожидания и неопределенности.

В связи с наступлением страхового случая, очередного переноса сроков сдачи объекта, компания НСКА объявила об организации выплат по страховкам компании «Радонеж». И теперь у всех покупателей квартир в ЖК «Искра», оформивших страховку при покупке квартиры, есть выбор: либо вернуть в полном объеме вложенные деньги уже сейчас, либо оформить пролонгацию договора страхования. У остальных дольщиков альтернатив нет – они вынуждены ждать свою новую квартиру столько, сколько понадобится застройщику для завершения проекта.

НСКА возвращает деньги дольщикам «Аристово-Митино»

Компания НСКА начинает организацию выплат по страховкам СК «Радонеж» от рисков незавершенного строительства покупателям жилья в ЖК «Аристово-Митино» (Красногорский р-он, с. Аристово). Все застрахованные покупатели квартир могут обратиться в страховую компанию с заявлением до 30 июня 2013 года и получить страховое возмещение в размере вложенных средств.

Строительство объекта ЖК «Аристово-Митино» стартовало в начале 2011 года, после того, как застройщик объекта, ООО «Раст», в конце 2010 года выиграл конкурс на земли РЖС. В 2011 году был создан жилищно-строительный кооператив «Новое Аристово», а в апреле этого же года к проекту присоединилась компания «БЕСТ-Новострой», которая стала эксклюзивным продавцом этого объекта и одновременно соинвестором проекта.

Согласно проектной декларации, сдача объекта должна была произойти еще в апреле 2012 года. Однако сроки неоднократно переносили – сначала дата была перенесена на середину этого же года, а последний срок заявленный застройщиком – IV квартал 2013 года. Причиной переноса окончательных сроков сдачи жилого комплекса эксперты НСКА считают отсутствие полного комплекта исходно-разрешительной документации.

Покупатели, своевременно обратившиеся в компанию НСКА с целью застраховать свои денежные средства, вложенные в покупку недвижимости на этапе строительства, могут уже сейчас вернуть свои деньги и не откладывать дату заселения на неопределенный срок.

В связи с наступлением страхового случая, очередного переноса сроков сдачи объекта, компания НСКА объявила об организации выплат по страховкам компании «Радонеж». И теперь у всех покупателей квартир в ЖК «Аристово-Митино», оформивших страховку при покупке квартиры, есть выбор: либо вернуть в полном объеме вложенные деньги уже сейчас, либо оформить пролонгацию договора страхования. У остальных дольщиков альтернатив нет – они вынуждены ждать свою новую квартиру столько, сколько понадобится застройщику для завершения проекта.

Компания НСКА предлагает своим клиентам услуги по страхованию сделок с недвижимостью. Уникальные условия для клиентов, приобретающих жилье на этапе строительства – страхование покупки квартиры от риска банкротства застройщика и срыва сроков строительства! Как эксклюзивный партнер страховых компаний НСКА участвует в реализации социального проекта по страхованию рисков долевого строительства (в т.ч. объектов, приобретаемых по жилищным сертификатам). Программа страхования незавершенного строительства нацелена на защиту дольщиков от возможных рисков банкротства застройщика и срыва сроков строительства (в том числе и страхование от недостроя). Страхование покупки квартиры – уникальная возможность обзавестись жильем и обезопасить себя от рисков!

Услуга страхования покупки квартиры в новостройке особенно актуальна для клиентов, желающих приобрести жилье на стадии строительства. Ведь при реализации любого строительно-инвестиционного проекта всегда возможны риски, которые, как показывает практика, не всегда зависят от опыта и добросовестности застройщика, от степени легитимности схемы продаж. Существует очень много внешних факторов и обстоятельств, способных повлиять на четкое соблюдение условий договора долевого строительства жилья. Эти риски не всегда можно предвидеть на стадии покупки квартиры. Но, благодаря появлению на рынке новой услуги страхования строящегося жилья, Вы сможете защитить вложенные в недвижимость деньги.

НСКА одна из немногих компаний на рынке жилой недвижимости, которая предлагает клиентам страхование сделок с недвижимостью на стадии строительства. Обладатели страховых полисов, в случае возникновения страхового случая (банкротство застройщика или срыв сроков строительства) могут вернуть вложенные в недвижимость деньги. Более подробную информацию Вы сможете найти на нашем сайте в разделе «Страхование от недостроя», либо позвонив нам по телефону. Наши специалисты расскажут Вам, как не стать обманутым дольщиком!

Когда оплачивать страховку на квартиру в строящемся доме?

— Можно ли застраховать еще недостроенную квартиру? Есть ли ограничения по этапам строительства?

— Саму квартиру, как объект недвижимости, на стадии строительства может застраховать от пожара, наводнения, стихийных бедствий и других неприятностей сам застройщик или генподрядчик. А вот застраховаться от риска недостроя в результате не завершения строительства, срыва сроков передачи квартиры в собственность, либо от банкротства застройщика, может только сам дольщик. Страхование финансовых рисков дольщиков возможно на любом этапе строительства.

— Не получится ли так, что застраховав свои финансовые риски по действующим тарифам дольщик в итоге не почувствует экономии от покупки квартиры на первичке?

— Страхование финансовых рисков имеет достаточно широкое рисковое покрытие. Непередача объекта страхования (квартиры) в собственность дольщика в оговоренные сроки и банкротство застройщика признаются страховыми случаями независимо от причин, по которым наступают указанные события, в том числе и в результате двойных продаж. Стоимость страховки зависит от результатов предстраховой экспертизы, которая производится страховщиком для оценки степени страхового риска и может колебаться от 1% до 4,5% от страховой суммы (стоимость покупаемой квартиры).

Стоимость страховки определяется по результатам экспертизы и вносится сразу за весь срок действия договора страхования. Договор страхования финансовых рисков при долевом строительстве заключается на срок, превышающий срок, указанный в договоре с застройщиком (момент передачи квартиры дольщику).

Получается, что заплатив даже 4,5% на стадии котлована за гарантию сохранения вложенных средств, с учетом существующей динамики роста цены от степени готовности объекта, уже через 2-3 месяца экономия дольщика за счет роста цены проинвестированной квартиры позволит забыть о затратах на страховку.

— Какую часть от стоимости квартиры покрывают страховые выплаты в случае банкротства застройщика?

— В случае банкротства застройщика, страховая выплата покрывает полностью стоимость квартиры, оплаченную страхователем по договору с застройщиком. Как правило, при банкротстве (финансовой несостоятельности) с самого застройщика эту сумму дольщику получить невозможно.

— Может ли дольщик как-то защитить себя от затягивания сроков сдачи объекта?

— Если дольщик уже заключил договор с застройщиком, заплатил деньги, то влиять на сроки сдачи объекта и сроки заселения он не может. Более того, и сам застройщик не всегда может гарантированно контролировать процесс реализации проекта, даже будучи добросовестным и замотивированным на результат.

Существует множество факторов, которые могут отразиться на сроках сдачи. Это и спад продаж в результате изменения конъюнктуры рынка, либо кризисных явлений, и удорожание материалов, и финансовые проблемы у подрядчиков и поставщиков, и проблемы с коммуникациями, независящие от застройщика. Проявление таких факторов может привести не только к срыву сроков строительства объекта, но и к угрозе банкротства застройщика, например, в случае, если задержка строительства длительная, а застройщик выплачивает проценты по банковскому кредиту.

— Перед тем как оформить полис страховщик должен проверить надежность строительной компании. По каким параметрам происходит оценка?

— Проведение предстраховой экспертизы процесс достаточно сложный. С целью оценки риска анализируются более 60 параметров, характеризующих стадию и динамику строительства, состояние правоустанавливающей, исходно-разрешительной и учредительной документации застройщика, его финансовые показатели, деловую репутацию и опыт работы, исполнение обременений по проекту, источники финансирования, схему продаж и многие другие.

Результатом экспертизы является выдача условий договора страхования. Однако надо понимать, что выводы экспертов актуальны на момент проведения анализа объекта. Спустя месяц-два, ситуация может измениться. Поэтому, если дольщик не заключил договор страхования сразу, а решил подождать, страховщик может принять решение о повторном мониторинге объекта и условия страхования могут измениться.

В случае заключения договора страхования, экспертиза для дольщика бесплатная. Даже если страховщик перед проведением оценки берет за нее плату, то она лишь подтверждает серьезность намерения клиента заключить договор страхования и засчитывается в стоимость страховки.

— По каким причинам страховая компания может отказать дольщику в оформлении полиса?

— Если в процессе проведения экспертизы выясняется, что застройщик использует схемы продаж, противоречащие закону, имеет долги, несоизмеримые с доходностью проекта, неисполненные просроченные обязательства по другим объектам, либо выявляются иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие о невозможности реализации проекта в заявленные сроки, страховщик откажет в страховании такого объекта по причине неоправданно высокой степени риска.

— Какие документы нужно предоставить страховщику для доказательства факта наступления страхового случая, чтобы получить компенсацию?

— Перечень необходимых на выплату документов отражен в Правилах страхования и, соответственно, в договоре, с которыми страховщик обязан ознакомить страхователя до его заключения. Ключевое правило – вовремя подать заявление на выплату, документально подтвердить отсутствие возврата средств от застройщика и отсутствие факта передачи квартиры.

— Насколько активно сегодня компании страхуют строящиеся квартиры?

— Не смотря на то, что данная услуга появилась на рынке в начале 2000 годов, на сегодняшний день она не пользуется большой популярностью среди населения. Это в первую очередь связано с тем, что существует очень мало компаний, которые оказывают данную услугу. На рынке практически нет экспертов, которые обладают необходимым опытом и квалификацией, чтобы проводить экспертизу, определять и оценивать все существующие риски. Итог один: рынок страхования рисков долевого строительства в России пока еще не сформирован, продвижения данной услуги практически нет. Люди попросту не знают о возможности застраховать вложенные в квартиру на стадии строительства средства.

Страхование строительства квартир

Спасибо, что помогаете сделать наш портал лучше. Мы обязательно свяжемся с вами и сообщим о всех изменениях.

Если вы хотите добавить строительную компанию в рейтинг застройщиков или новостройку в нашу базу, в форме ниже укажите ссылку на сайт (и/или на декларацию) и мы внесем все сами. Или пишите на адрес редакции.

1. Главная
2. Новости
3. Life Hack по недвижимости
4. Страхование квартиры в строящемся доме

Страхование квартиры в строящемся доме

Категория: Полезное

Как уменьшить риски при покупке квартиры в новостройке?

Выгода от покупки квартиры в строящемся доме — очевидна. В первую очередь — финансовая, ведь непостроенные квартиры стоят значительно дешевле. Но и рисков от покупки квартиры в новостройках достаточно много. И чтобы не остаться с носом, страховщики предлагают самые разные пакеты своих услуг для дольщиков.

Страховка обязательна при пользовании кредитными деньгами, так что когда вы берете ипотеку, то в банке вам в обязательном порядке расскажут о страховании. А в остальных случаях, когда дольщик приобретает квартиру за свои деньги, страховка — на выбор покупателя. И все же лучше воспользоваться этими, пусть дорогостоящими, но важными услугами. Страхование недостроенного жилья помогает защитить средства, вложенные в строительство, и к тому же, что не менее важно, проверить благонадежность застройщика.

Как выбрать страховую компанию

Крупная страховая компания с хорошей репутацией не возьмется страховать сомнительный объект, предварительно проверив всю документацию. Так что выбирайте страховую из рейтингов лучших — такие составляются ежегодно различными бизнес-СМИ, финансовыми биржами и брокерскими организациями.

Также сам застройщик может предложить воспользоваться услугами какой-либо определенной страховой компании — вы можете отказаться от ее услуг.

Страхование недвижимого имущества

В случае покупки еще строящегося жилья есть два вида страхования. Первый из них осуществляется, когда вы вложили свои средства в долю строительства, и являетесь соинвестором. Тогда вы имеете право застраховать финансовые риски. То есть в случае затягивания сроков сдачи дома и оформления собственности или банкротства застройщика, вы получите компенсацию, но потеряет право на квартиру в строящемся доме.В таком случае вы вносите 2- 4,5% страховых взносов от суммы приобретаемого жилья в зависимости от ставок страховой компании и количества застрахованных рисков.

При покупке строящейся квартиры можно застраховать следующие риски: банкротство компании-застройщика, нарушение сроков выполнения строительных работ (рейтинг компаний по срокам задержки), затягивание заселения объекта, возможность двойной продажи, разрушение или повреждение здания вследствие различных аварий, пожаров, взрывов и других бедствий.

Титульное страхование как защита прав собственности на новую квартиру — это такой вид страхования, который рекомендуется пройти, если вы берете кредит на строящееся жилье. В этом случае страхуется трудоспособность и жизни заемщика и титул. Обычно при ипотечном кредитовании нужно застраховать финансовые риски, однако и титульное страхование не помешает.

Страхование жилья в новостройках

23 января 2014 г.

Пока не нагрянул кризис, о страховании жилья в новостройках никто и не думал. Цены на недвижимость росли как на дрожжах, около 20 процентов в год. Это накладывало свои трудности для вычисления страховой суммы, кроме того, для уклонения от налогов и от уплаты прочих отчислений, многие придумывали различные «серые» схемы. Тем не менее, спрос на квартиры в новостройках был бешенный и мало кто задумывался о страховке такого жилья. Ни продавцы, ни покупатели не интересовались возможностью страхования квартир. Но после того как грянул мировой экономический кризис, который также задел и сферу недвижимости, подтолкнул на то, чтобы начать страховать недвижимость в новостройках. Особенно это было актуально среди тех, кто учувствовал в долевом строительстве.

В случае страхования квартир в новостройках, договор подразумевает под собой возмещение, в случае форс-мажора, всей стоимости объекта, либо суммы кредитной задолженности. Каждый случай страхования жилья на первичном рынке недвижимости индивидуален, это значит, что фирма-страховщик будет в частном порядке оценивать свои возможные риски. На российском рынке не так много страховых компаний, который предлагают услугу страхования квартир на «котловане». Для примера, на рынке страховых услуг на сегодняшний день присутствует огромное количество компаний, но тех, кто оказывает услуги по страхованию квартир в новостройках можно пересчитать по пальцам одной руки.

Кроме всего прочего, посещая сайты страховщиков, вы не найдете единого названия для услуги страхования жилья в новостройках: страховка от банкротства застройщиков, не выполнение обязанностей застройщиком, страхование незавершенных строительных объектов и прочее. Для сравнения можно обратить внимание на автомобильные страховки, там вы найдете всего два определения. Специалисты утверждают, не распространённость страховых услуг в строительной сфере связана в первую очередь с тем, что крайне затруднительно делать расчеты с целью определения уровня риска. Кроме того, страховые случаи возникают достаточно часто, и как заявил один из владельцев страховой фирмы, им пришлось ликвидировать данный вид услуг, в связи с тем, что он не рентабелен. Даже если фирма решиться заняться услугами страхования недостроенного жилья, то ей необходимо будет сформировать целый штат высококвалифицированных андеррайтеров, имеющих колоссальный опыт работы в данной сфере. Кроме того не лишним будет ведения статистики о количестве возникших страховых случаях, однако это подразумевает под собой совершения ряда ошибок. Специалисты, рассчитывающие риски в области квартир в новостройках, должны быть готовы к очень специфичным развитиям ситуации, к примеру, застройщик может заморозить возведение дома по причине найденных нарушений в ходе прокурорских проверок. Специалист страховой фирмы должен быть уверен в том, что фирма-застройщик правильно ведет свою бухгалтерию и надлежащим образом оформляет все необходимые документы.

Главное опасение тех, кто готов застраховать квартиру в недостроенном доме – это развитие событий, когда собственник ее не получит вовсе.

Некоторые страховые компании работают лишь с теми зданиями, которые уже частично возведены или относятся к уже готовым жилым комплексам. Исключениями могут быть ситуации, когда застройщик вложил большую сумму денег в развитие коммуникаций дома и занимается развитием инфраструктуры, это в большей степени показывает серьезную заинтересованность в достройке дома.

Главное опасение тех, кто готов застраховать квартиру в недостроенном доме – это развитие событий, когда собственник ее не получит вовсе. Подобные прецеденты на постсоветском пространстве не редкость, но причин, по которым они происходят огромное количество. К ним можно отнести форс-мажорные ситуации, когда здание повреждается в ходе каких-либо событий, либо различные юридические мошенничества: двойные продажи или нарушения договоров между подрядчиками и субподрядчиками.

Не редким случаем нарушения договора между фирмой-застройщиком и участником долевого строительства, является срыв сроков сдачи готовых квартир. По сравнению с предыдущим риском, этот вариант развития ситуации не так страшен, хотя и очень неприятен. К сожалению, на российском рынке долевого строительство стало нормой срывать сроки сдачи новостроек, поэтому страхование подобных случаев будет актуальной услугой.

Так как услуги по страхования недостроенного жилья не особо развиты в России, расценки, соответственно, очень сильно рознятся. Наиболее максимальная плата за пользование подобными услугами ровна 15% от стоимости недостроенного жилья. Эта крайняя цифра делает приобретение квартиры в новостройке не выгодной, поэтому те страховщики, которые предлагают свои услуги, останавливаются на 2-5%.

Итак, если вы решили застраховать свое жилье, нашли подходящего страховщика, вам в первую очередь предлежать составить договор страхования возможных финансовых рисков. Данный договор защищает участника долевого строительства от невыполнения обязательств со стороны застройщика по договору инвестирования. К причинам невыполнения обязательств также можно отнести те, которые не зависят от самого застройщика. Однако не надо думать, что это панацея. Многие страховщики выплатят заявленные убытки лишь в том случае, если застройщик обанкротился, либо фирма была ликвидирована в связи с непредотвратимыми ситуациями (экономический кризис, природные катаклизмы, войны и т.д.).

Размер выплат по страховому случаю, обычно, варьируется в рамках суммы инвестирования в недостроенный объект, это значит, что дольщик получит лишь вложенную денежную сумму в квартиру, но никак не новое аналогичное жилье.

Перед тем как взяться за страхование недостроенного жилья, страховщик должен тщательно изучить всю необходимую документацию для оценки возможных рисков. На это потребуется какое-то время, после чего будет вынесено решение. К слову, для оценки рисков страховщики используют ряд факторов, таких как: общая стоимость квартиры, планировка дома, сложность проекта, изучается репутация фирмы-застройщика и многие другие.

Российские реалии утверждают, что заключить договор со страховой фирмой не проблема, сложности возникают, когда наступает страховой случай. Много различных проблем может возникнуть в этом случае, но дольщик до последнего не узнает об их существовании. Если фирма-застройщик произведет «заморозку» строительства, то это не является страховым случаем. Не редко бывает так, что «заморозка» строящихся объектов может длиться годами. Если застройщик обанкротился и в процессе оформления этой процедуры допустил ошибки в документации, то их исправления могут также затянуться на не определенное время.

Страхование строительства квартир

Добровольный механизм страхования ответственности застройщиков в пользу граждан, инвестирующих в долевое строительство (по закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»), для защиты их от связанных с этим рисков сменит новый защитный инструмент. Вместо страховки гарантировать исполнение обязательств застройщиками будет государственный компенсационный фонд, который будет формироваться за счет обязательных отчислений застройщиков.

Законопроект «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков» в среду, 19 июля, Госдума приняла во втором чтении, третье чтение ожидается в пятницу, 21 июля.

По словам председателя комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева, компенсационный фонд станет заменой добровольного страхования ответственности застройщиков, которое теперь станет просто дополнением к обязательным взносам в фонд​. Как указывают страховщики, причина изменения подхода — в недостаточной защите дольщиков с помощью страховки. РБК разбирался, почему эта форма гарантирования интересов граждан при долевом строительстве оказалась нежизнеспособной.

По закону 214-ФЗ, обеспечить интересы дольщика можно в любой из трех форм: страхование, банковское поручительство или счета эскроу. По словам участников рынка, исторически сложилось так, что на практике использовалось в основном страхование. «Не исключено, что большая часть рынка ушла в страхование, потому что за банками жестче надзор», — полагает один из источников РБК, знакомый с ситуацией.

При этом основанием для страховой выплаты является признание застройщика банкротом и введение в отношении него конкурсного производства или обращение взыскания на предмет залога. На деле механизм добровольного страхования не работал, отмечают опрошенные РБК эксперты. «Застройщик покупает страховку, как гарантию исполнения обязательств или того, что в случае форс-мажора дольщик получит выплату в соответствии с договором. Однако на деле этот механизм оказался бесполезным: затяжные судебные разбирательства могут тянуться дольше действия договора, и дольщики в итоге так и не получат свои выплаты», — говорит Николай Николаев.

Общий объем страховых премий, собранных страховщиками по ДДУ с 2014 года, составил порядка 27,5 млрд руб., рассказали РБК в Министерстве строительства, сославшись на данные Банка России. «Однако, несмотря на наличие страховых случаев по застройщикам, находящимся в банкротстве, до сих пор не произведено ни одной выплаты», — добавили там.

Всего Центробанком из страховщиков, имеющих лицензию на осуществление добровольного имущественного страхования, к этому подвиду страхования допущено 17 компаний.

РБК проанализировал имеющуюся статистику ЦБ по данному вопросу.

Регулятор не выделяет сведения о страховании ответственности застройщиков по договорам долевого участия. Однако, по словам участников страхового рынка, масштабы этого бизнеса можно приблизительно оценить по данным о добровольном страховании гражданской ответственности в целом.

В частности, у ЦБ имеется статистика о премиях за страхование неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору (именно туда вместе с премиями по страхованию ответственности туроператоров, аудиторов, депозитариев включаются и премии по страхованию застройщиков).

После принятия в 2014 году закона о долевом строительстве объем премий по страхованию гражданской ответственности в целом вырос более чем в пять раз (с 700 млн до 5 млрд руб.). До этого момента объем премий по другим договорам гражданской ответственности был минимальным, отмечает управляющий директор НРА Павел Самиев. Таким образом, страхование ответственности застройщиков по ДДУ определяет подавляющую часть статистики в указанном разделе. «Данные ЦБ по добровольному страхованию гражданской ответственности в целом объективно отражают показатели рынка страхования ДДУ, так как выплаты по другим видам страхования минимальны», — говорит Самиев.

По данным ЦБ, по итогам первого квартала 2017 года указанный агрегированный показатель составил около 3,6 млрд руб. При этом больше 60% премий приходится на двух страховщиков — «Респект» (1,2 млрд руб.) и Региональную страховую компанию (РИНКО) (1 млрд руб.). Премии, собранные остальными 17 компаниями, незначительные или нулевые (см. таблицу).

При этом, как видно из статистики ЦБ, крупные страховые компании, допущенные ЦБ к этому подвиду страхования, не наращивают портфель по ДДУ. «Невозможно оценить реальное финансовое состояние строительной компании, получить достоверную отчетность о деятельности застройщика, а значит, и адекватно спрогнозировать риски, принимаемые страховщиком», — говорит начальник управления страхования ответственности компании «Ингосстрах» (входит в указанные 17 компаний) Дмитрий Шишкин. Мелкие же компании справиться с нагрузкой, по его мнению, неспособны. «Достаточно двух-трех страховых случаев с суммой выплат в несколько миллиардов рублей, чтобы с большой долей вероятности страховые компании, наиболее активные на данном рынке, перестали существовать», — рассуждает Шишкин. Официальный представитель «АльфаСтрахования» (также в списке) Юрий Нехайчук отметил, что компания не занимается данным видом страхования, потому что последняя версия закона предлагала страховщикам нести ответственность за обычную деятельность самих застройщиков (что они не обанкротятся в результате решений руководства или акционеров), причем перед дольщиками.

«Страхование предполагает наличие риска; в предложенной модели риск для застройщиков отсутствовал как мотив к ведению любой деятельности, ведь «страховая за все заплатит», — говорит Юрий Нехайчук. «Основные проблемы застройщиков, которые генерируют риски, — это изначально низкие требования к компаниям-застройщикам, слабая регулируемость данного рынка и, как следствие, высокий уровень непрозрачности и возможного мошенничества недобросовестных застройщиков», — полагает директор по развитию страхования СК «МАКС» (входит в список ЦБ, также не оказывает таких услуг) Сергей Печников. «Законодатель изначально выбрал неверную позицию, приняв решение не совершенствовать систему контроля и регулирования уровня застройщиков, а ввести механизм страхования, который якобы закроет нерешенные проблемы обманутых дольщиков», — добавляет он.

Действующая система страхования договоров долевого участия находится на пределе возможностей по объему принимаемых рисков, что не может не вызывать беспокойства, рассказали РБК в Министерстве строительства. «Накоплена огромная ответственность у страховых компаний и ПОВС застройщиков (потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков. — РБК), причем 91% объема ответственности приходится на четыре страховые компании (кроме «Респекта» и РИНКО это НКО «ПОВС застройщиков» и ВСК, но у них объем ответственности меньше. — РБК)», — добавили там.

Что касается РИНКО и «Респекта», то это единственные страховые компании, у которых страхование гражданской ответственности застройщиков по ДДУ, по данным ЦБ, занимает основную долю в бизнесе — 99,2 и 83,4%. При этом компания РИНКО ни в 2016 году, ни в начале 2017 года не производила выплат и не перестраховывала премии. Более того, в конце июня РИНКО и вовсе решила выйти из этого бизнеса. Компания передала свой страховой портфель по ДДУ страховой компании «Проминстрах» — новичку в этом бизнесе (по итогам 2017 года доля страхования ДДУ в ее бизнесе составляла всего 0,1%), говорится на сайте РИНКО. «Респект» в 2016 году выплатил всего 49 млн руб., в 2017 году у него выплат не было. Эта компания перестраховывает ответственность, но оценить качество этого перестрахования невозможно: перестраховщик не раскрывается. Ни РИНКО, ни «Респект» не ответили на запрос РБК.

По данным Центрального банка, совокупный объем страховой ​ответственности этих двух компаний за 2016 год и первый квартал 2017 года — больше 1 трлн руб., в то время как совокупный размер активов — порядка 17 млрд руб. «Эти компании берут на себя риски, несопоставимые с размером активов, не задумываясь о возможных последствиях», — говорит Николай Николаев.

На занимающую третье место НКО «ПОВС застройщиков» приходится 17,2% объема ответственности всего рынка, а сама доля страхования ДДУ в бизнесе компании равна 100%. При этом в первом квартале страховщик не производил ни страховых выплат по полисам, ни перестраховывал премии (как и в 2016 году). Отсутствие выплат обусловлено тем, что в этот период не произошло ни одного страхового случая — все застройщики, входящие в состав НКО «ПОВС застройщиков», успешно занимаются строительством своих объектов, пояснил директор НКО «ПОВС застройщиков» Роман Горяинов. Находящаяся на четвертом месте ВСК, за полтора года на рынке страхования ДДУ не производила выплат вообще, рассказали в пресс-службе компании. Компания перестраховывает свои риски по этому виду страхования в «ведущих европейских перестраховочных компаниях и РНПК», заявили в ВСК.

Впрочем, перестрахование полной гарантии не дает, указывают эксперты. «Существующий подход в перестраховании, который есть на этом рынке, порождает скорее вопросы, связанные с реальностью и надежностью подобной передачи рисков», — говорит Сергей Печников. «В большинстве случаев имеются признаки фиктивности перестраховочных операций», — продолжает он. Кроме того, сдерживает страховщиков и тот факт, что такие риски невозможно перестраховать в высокорейтинговых западных компаниях, а объем российского рынка перестрахования очень ограничен, считает и Дмитрий Шишкин.

Нужна ли страховка ДДУ? Плюсы и минусы, можно ли вернуть страховку?

Покупка квартиры в новостройке связана с финансовыми рисками. Понимая это, законодатель обязывает застройщиков страховать ДДУ. Но, к сожалению, механизм страхования, существовавший ранее, на практике оказался нерабочим. В июле 2017 года был принят новый закон, которым изменена система возврата денежных средств дольщикам.
В этой статье я постараюсь рассказать о страховании ДДУ и о сути нововведений.

○ Что это такое?

Страхование ДДУ – защита имущества дольщиков, гарантирующая возврат уплаченных ими средств в случае наступления страховых рисков.

Как это работает? Застройщик уплачивает страховую сумму поручителю или страховщику, который в случае неисполнения обязательства застройщиком, возвращает деньги дольщику.

Страховать ДДУ могут:

• Банк, выступающий поручителем.
• Страховая фирма.
• ОВСЗ – общество взаимного страхования, создаваемое самими застройщиками.
• Публично-правовой Фонд защиты прав граждан, учрежденный Минстроем.

Обязательно ли нужно страховаться? Да. Иначе ДДУ не будет зарегистрирован в Росреестре (ч. 1 ст. 11 Закона № 218).

○ Чем регулируется?

Страхование застройщика регулируют два закона: № 214-ФЗ и № 218-ФЗ.

Второй из них был принят в июле 2017 года с целью кардинально изменить систему страхования, так как система страхования гражданско-правовой ответственности, существовавшая ранее, оказалась нерабочей.

Новый закон 2017 предусматривает страхование Фондом защиты прав граждан. Но страховать договоры в Фонде можно только застройщикам, которые свой первый ДДУ зарегистрировали в 2017 году. То есть на практике еще применяются положения Закона № 214, которыми предусматривалось страхование банком, страховой фирмой и ОВСЗ.

○ Виды страхования ДДУ

Рассмотрим виды страхования, существующее на сегодняшний день. Застройщик, начавший регистрацию ДДУ до 2017 года, с целью застраховать свою ответственность может обратиться:

• В страховую фирму и заключить с ней страховой договор.
• В банк и заключить с ним договор поручительства.

✔ Страхование в страховой компании

Требования к страховой компании и к договору изложены в частях 26-50 ст. 25 Закона № 218. Застройщик обязан уведомить дольщика о том, какая фирма застраховала ДДУ.

Как можно получить выплаты от страховой, если застройщик обанкротился?

1. Обратитесь в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с требованием о возврате средств. К заявлению приложите ДДУ и документы, подтверждающие сумму перечисленных выплат.

2. Арбитражному управляющему, а также застройщику отправьте аналогичные пакеты документов.

3. Суд Вас включит в реестр требований кредиторов.

4. Требуйте от страховщика денег в сумме, включенной в реестр.

✔ Поручительство банка

Требования к договору поручительства изложены в частях 17-25 ст. 25 Закона № 218.

Застройщик обязан уведомить дольщика о том, кто является поручителем ДДУ.

Если застройщика суд признал банкротом, дольщик должен обратиться сначала в суд с требованием о включении его в реестр требований кредиторов. Банк-поручитель выплачивает деньги дольщику в размере, указанном в реестре.

○ Особенности нововведения

Теперь рассмотрим механизм возврата средств, предложенный Законом № 218.

✔ Возврат денежных средств при банкротстве застройщика

Процедура возврата денег прописана в Постановлении № 1310. Происходит она следующим образом.

1. Право на возврат средств у дольщика появляется после открытия конкурсного производства в отношении застройщика-банкрота.

2. Фонд принимает решение о выплате возмещений дольщикам и в течение 2 недель с момента принятия этого решения публикует его на своем интернет-сайте. Начинается прием заявлений от граждан. Сведения о времени, месте, форме приема заявлений должны быть размещены на сайте.

3. Дольщик обращается в Фонд защиты прав граждан с заявлением, паспортом, выпиской из реестра требований кредиторов.

4. Выплаты производятся в течение 10-дневного срока с момента предъявления дольщиком документов.

✔ Ответ по долгам участника страхования

Ответ по долгам несет Фонд защиты прав граждан. Деньги возмещаются из средств данного Фонда, привлеченных из обязательных и добровольных взносов застройщиков, инвестиционной деятельности, иных незапрещенных доходов.

Дольщик может попросить возвращения своих средств, а может поручить Фонду употребить деньги на достройку дома.

✔ Безопасность для дольщиков

Как уверяют законодатели, вышеописанный механизм, введенный с принятием Закона № 218 лучше страховой системы, которая применяется на основании Закона № 214, потому что:

• При банкротстве застройщика, Фонд берет на себя обязательство достроить объект – у дольщика появляется шанс получить жилье.
• Механизм получения выплат проще (по крайней мере, так считает законодатель).
• Управление средствами берет в руки государство.

○ Минусы страхования

Система, действующая сегодня, имеет следующие недочеты.

✔ Большой членский взнос в ОВСЗ для застройщика

Членские взносы при присоединении к таким организациям превышают 1 миллион рублей. Связано это с тем, что застройщики несут субсидиарную ответственность за долги друг друга – при банкротстве участника организации, другие застройщики возвращают средства его дольщикам со своих средств. Выходит, что добросовестные члены организации покрывают долги банкротов, поэтому нельзя сказать, что эта система пользуется популярностью.

✔ Стоимость страховых тарифов

Стоимость тарифов высокая и зависит от цены договора – минимум 1 %, а на практике возврат средств происходит редко.

Хотя Закона № 218 не решает этой проблемы – застройщикам необходимо платить 1,2 % от суммы ДДУ. Но теперь ожидается, что система будет рабочей.

✔ Почему поручительство банка почти не применяется?

Хотя система поручительства довольно привлекательна, банкам она абсолютно не выгодна. Поручитель в случае наступления страхового случая несет колоссальные убытки. Так как банк – часть финансовой системы государства, осуществлять выплаты дольщикам не выгодно ни государству, ни банку.

○ Советы юриста:

✔ При участии в долевом строительстве обязали заключить договор страхования, который обошелся в четверть стоимости квартиры, можно ли вернуть деньги после получения жилья?

За страховку должен платить застройщик. Хотя, конечно, на практике бывают случаи привлечения средств дольщика.

Рекомендую Вам написать письменную претензию застройщику о возврате средств, если ответа не последует, обращайтесь в суд.

✔ Застройщик обанкротился, кто будет заниматься возвращением денег, куда обратиться?

Для начала обратитесь в арбитражный суд и дождитесь пока Вас включат в реестр требований кредиторов. Далее обратитесь к банку-поручителю или к страховой компании. Узнать о том, кто страховал ДДУ можно в Росреестре, так как регистратор проверяет данную информацию перед регистрацией договора.

Специалист агенства недвижимотси детально расскажет, что же такое договор долевого участия или 214-Федеральный закон.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ