Право собственности на жилое помещение гк

Право собственности на жилое помещение гк

Согласно п. 2 ст. 288 ГК. Жилое помещение — помещение, предназначенное для постоянного проживания людей, законченное строительством и принятое в эксплуатацию в установленном порядке.

Виды жилых помещений как объектов права собственности:

· изолированная жилая комната, имеющая сообщение с местами общего пользования, улицей, двором, придомовым земельным участком;

· изолированная квартира в доме;

· одноквартирный или многоквартирный жилой дом.

Изолированная комната в квартире, а квартира в доме как части целого не утрачивает своего функционального назначения и потребительских свойств т. е. в состоянии использоваться для постоянного проживания в них людей, поэтому она может принадлежать разным субъектам на праве собственности.

Дальнейшее деление права собственности на жилое помещение при отсутствии технических, санитарных и иных возможностей продолжается как идеальное, отражая не конкретную реальную часть жилого помещения, а его идеальную долю — определенную часть в праве общей собственности на жилое помещение.

Согласно ст. 290 ГК остальное имущество — места общего пользования в коммунальной квартире, доме, придомовая территория в целом образует общее имущество этих субъектов.

Общая собственность супругов на жилое помещение является многосубъектной. При этом не имеет значения, на чье имя оно зарегистрировано. Согласно ст. 292 ГК члены семьи, не являющиеся собственниками жилого помещения, наделены правом пользования им, основанным на законе, а не на договоре. Это право является вещным, т. е. абсолютным, подлежащим защите как от третьих лиц, так и от самих собственников жилого помещения.

Вещные права на жилое помещение, а также их обременения и сделки с ними подлежат государственной регистрации. Правоустанавливающими документами при этом являются акты органов власти, судебные решения, договоры, иные сделки. Правообладание возникает с момента государственной регистрации сделок. Нотариальное удостоверение сделок государственную регистрацию не подменяет.

Согласно ст. 289 ГК квартира как объект права собственности состоит из жилых комнат, функционально связанных местами общего пользования квартиры и сообщением с местами общего пользования дома, улицей, двором, придомовым земельным участком. Ее планировка и параметры фиксируются в поквартирной экспликации, имеющей правоустанавливающее значение. В техпаспорте фиксируются потребительские свойства жилого помещения в соответствии с функциональным назначением.

Согласно ст. 290 ГК наряду с квартирой собственнику принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, находящееся как в пределах квартиры -сети газо- и водоснабжения и канализации, так и за ее пределами — места общего пользования, общие строительные конструкции дома, придомовой земельный участок и находящиеся на нем элементы инфраструктуры: транспортные дороги, пешеходные дорожки, многолетние зеленые насаждения, водоемы, бассейны, подсобные объекты и т.п.

Эти объекты, включая дом, определяются как кондоминиум. Доля в кондоминиуме пропорциональна доле принадлежащих собственнику помещений, если товариществом не установлен иной порядок). Размер земельной доли в кондоминиуме устанавливается умножением площади помещения на удельный показатель, определяемый в установленном Правительством РФ порядке.

Соотношение квартиры и доли в общей собственности в кондоминиуме — это соотношение главной вещи и ее принадлежности. Принадлежность следует за судьбой главной вещи, поэтому собственник квартиры не вправе распоряжаться ее принадлежностью (долей в кондоминиуме) раньше, чем главной вещью. Отчуждая квартиру, собственник одновременно отчуждает и свою долю в праве собственности на кондоминиум.

Согласно ст. 291 ГК товарищество собственников жилья — это некоммерческая организация, созданная для управления кондоминиумом. Кондоминиум — комплекс недвижимого имущества, включающий: придомовой земельный участок, жилое здание, иные объекты недвижимости, где жилые помещения являются собственностью отдельных субъектов права, а остальные части комплекса — общей собственностью домовладельцев.

Товарищество может быть организовано и в одном подъезде дома.

Решение об организации товарищества и его устав принимаются на общем собрании собственников квартир. Органами управления являются общее собрание и правление. Юридическим лицом оно становится с момента его государственной регистрации. Членство в товариществе возникает с момента государственной регистрации права нового собственника на жилое помещение.

Имущество товарищества состоит из взносов и обязательных платежей его членов, его доходов от хозяйственной деятельности, дотаций на содержание, услуги и ремонт и других источников.

Статья 288. Собственность на жилое помещение

1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Комментарий к статье 288 Гражданского Кодекса РФ

Жилым помещением в соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса РФ признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

К жилым помещениям относятся:
— жилой дом — индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем;
— квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;
— комната — часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Требования, предъявляемые к жилым помещениям, закреплены Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47. В частности, установлено, что жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории. Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены жилищным законодательством.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским и жилищным законодательством.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Жилое помещение предназначено для проживания граждан. В то же время законом допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Размещение в жилых помещениях промышленных производств запрещено.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.

Статья 288. Собственность на жилое помещение

1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Комментарий к Ст. 288 ГК РФ

1. Развитие и кодификация гражданского законодательства невозможны вне рамок взаимодействия с жилищным, семейным законодательством. Кодификация гражданского законодательства не ограничивается Гражданским кодексом РФ. Продуктами совместного взаимодействия гражданского и жилищного законодательства являются, с одной стороны, гл. 18 и 35 ГК РФ, с другой — Жилищный кодекс РФ.

Кодификация гражданского законодательства (до 1 января 1995 г.) не предусматривала специальных глав, посвященных праву собственности на жилые помещения. Объяснить это можно разными причинами, однако главная из них заключается в том, что вплоть до недавнего времени основная часть жилищного фонда России находилась в государственной собственности. Помещения данного фонда сдавались внаем, а отношения, складывавшиеся в связи с этим, регламентировались первоначально подзаконными актами, затем гл. 28 (наем жилых помещений) Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. , а впоследствии — Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г. и Жилищным кодексом РСФСР 1983 г. .

———————————
Ведомости ВС РСФСР. 1964. N 24. Ст. 407.

Ведомости ВС СССР. 1981. N 26. Ст. 834.

Ведомости ВС РСФСР. 1983. N 26. Ст. 883.

По мере осуществления в нашей стране экономических преобразований и в особенности благодаря бесплатной приватизации жилищного фонда, а также наделению правом собственности членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, выплативших паевые взносы, значительное число российских граждан стали собственниками жилья. Жилые помещения все чаще стали выступать объектами экономического оборота. Новые отношения потребовали адекватного правового регулирования.

До 1 января 1995 г. отношения собственности в жилищной сфере регулировались фрагментарно, что приводило, с одной стороны, к дублированию, с другой — к противоречивости и, кроме того, оставляло значительные пробелы в данной сфере.

На сегодняшний день правовое регулирование отношений собственности на жилое помещение содержится в ряде законодательных актов, принятых в последние годы, в первую очередь в ГК РФ. В этом Кодексе впервые в истории отечественной кодификации появилась целая глава, посвященная праву собственности и другим вещным правам на жилые помещения. Действовавшие до введения в действие части первой ГК РФ Законы «О собственности в СССР» и «О собственности в РСФСР», содержавшие наряду с другими нормы о праве собственности на жилые помещения, применялись в течение небольшого отрезка времени и, по существу, по многим аспектам выполнили роль переходных актов. Аналогичная судьба постигла и Законы РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» и от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», которые до настоящего времени оставались в числе важных актов.

———————————
Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 3. Ст. 99.

2. В соответствии с п. 1 комментируемой статьи собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. На основании п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Возникновение права собственности на жилые помещения, как правило, не отличается большой спецификой правового регулирования. Вместе с тем ст. 19 Закона об основах федеральной жилищной политики содержала специальную, очень важную (особенно на момент принятия) норму, которая указывала на то, что граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости путем:

— приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственном жилищном фонде);

— жилищного строительства, в том числе товариществами индивидуальных застройщиков;

— участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;

— купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы;

— приобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям.

3. Общие пределы осуществления права собственности, относящиеся к любому имуществу, закреплены в ст. 209 ГК РФ, где, кроме прочего, говорится о том, что осуществление права собственности не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц.

К пределам осуществления прав, касающихся пользователей недвижимого имущества, следует отнести ограничения, относящиеся к осуществлению прав на земельный участок как таковой либо являющийся составной частью другого объекта. Российское земельное законодательство устанавливает строго целевое назначение земельных участков исходя из состава земель и целей получения их в пользование.

Специального упоминания заслуживают ограничения, непосредственно касающиеся осуществления прав пользователей жилых помещений. Российский законодатель, устанавливая пределы осуществления права собственности в отношении любого имущества, исходит из принципа «можно делать со своим имуществом все то, что не нарушает права других субъектов». Регламентируя отношения, связанные с недвижимостью в жилищной сфере, этот принцип проецируется и на право собственности на жилые помещения. Как следует из ст. 209 ГК РФ и прямо указывается в ст. 17 ЖК РФ, осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать права и охраняемые действующим законодательством интересы других лиц, т.е. пределы обусловливаются основанными на закрепленных в законодательстве правах и интересах субъектов гражданского права. К таким пределам законодатель относит возможность использования жилья.

Все жилые помещения независимо от фондовой принадлежности и оснований владения и пользования имеют исключительно целевое назначение. В соответствии с комментируемой статьей жилые помещения предназначаются для проживания граждан; гражданин — собственник жилого помещения — может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками другим лицам для проживания на основании договора. При этом размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Похожая норма содержится в ст. 17 ЖК РФ, согласно которой жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан. Предоставление помещений для нужд промышленного характера запрещается.

Из установленного законом целевого назначения жилища следует, что недопустимо встречающееся на практике размещение в жилых помещениях торговых предприятий, офисов юридических лиц, производственных мощностей. В соответствии со ст. 17 ЖК РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

К пределам осуществления прав на жилые помещения следует также отнести обязательность надлежащего обращения с жилым помещением, т.е. соблюдение санитарно-гигиенических требований, строительных норм и правил, противопожарных и иных норм, необходимых для нормальной эксплуатации как данного жилого помещения, так и иной недвижимости в жилищной сфере, расположенной в этом доме. Например, собственник, наниматель или любой другой пользователь жилья в многоквартирном доме не вправе без разрешения соответствующих органов перестраивать квартиру, устанавливать дополнительное отопительное или иное оборудование и т.д. В качестве крайней меры к собственнику за бесхозяйственное обращение с принадлежащим ему жилым помещением, согласно ст. 293 ГК РФ, может быть применена санкция о прекращении права собственности (см. ст. 293 ГК и комментарий к ней).

4. Условия перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое и соответственно запрет на осуществление таких процедур устанавливаются ст. 22 ЖК РФ.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ, когда переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод нежилого помещения в жилое запрещен:

во-первых, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;

во-вторых, если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления.

В целях такого перевода собственник соответствующего помещения в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:

— заявление о переводе помещения;

— правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

— план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, — технический паспорт такого помещения);

— поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

— подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения). Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты получения органом, осуществляющим перевод помещений.

Важно отметить, что данный перечень является исчерпывающим.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие того или иного решения . Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

———————————
Постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. N 502 утверждена форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого помещения в нежилое (жилое) помещение // Собрание законодательства РФ. 2005. N 22. Ст. 2126.

В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо. При этом документ, подтверждающий окончание перевода помещения, является основанием для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ. Если требуется, то основанием является завершение переустройства и (или) перепланировки.

Жилищный кодекс РФ предусматривает четыре случая, при которых возможен отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое. Отказ допускается в случаях:

1) непредставления указанных выше документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения условий перевода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства Российской Федерации.

Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. При этом такое решение должно содержать основания отказа.

5. Жилое помещение может принадлежать на праве собственности как одному лицу, так и нескольким — на праве общей собственности. Причем с включением жилых помещений в гражданский оборот все чаще возникают отношения общей собственности применительно к жилым помещениям: подавляющее количество государственного и муниципального жилья приватизируется в общую собственность проживающих в них граждан; очень часто по наследству передаются квартиры не одному, а нескольким гражданам; широко распространены случаи совместного приобретения гражданами того или иного жилья.

У супругов при отсутствии брачного контракта возникает право общей совместной собственности на приобретенное жилище.

Равно как и иные объекты гражданских правоотношений, жилое помещение может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Общая собственность, согласно ГК РФ, предполагается долевой. При этом существенным отличием современного законодательства от законодательства, действовавшего до 1 января 1995 г., является то, что совместная собственность (без выделения долей) возможна только в случаях, установленных федеральным законом (собственность супругов, членов крестьянских (фермерских) хозяйств, а также имущество общего пользования, приобретенное или созданное садоводческим, огородническим или дачным (некоммерческим) товариществом) . Дело в том, что в целом ряде законов, регламентирующих жилищные отношения, которые приняты в последние годы, предусматривалось возникновение права общей совместной собственности у лиц по договору (ст. 2 Закона о приватизации жилищного фонда, ст. 8 Закона об основах федеральной жилищной политики и некоторые другие законодательные акты), что конечно же нарушало существо совместной собственности и, самое главное, делало неопределенными отношения участников таких соглашений (отсутствие долей, предположение согласия в приобретении прав и обязанностей от имени всех собственников и др.).

———————————
Статья 4 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Рассматривая случаи возникновения общей совместной собственности, нельзя не обратить внимание на то, что в литературе и на практике данные положения законодательства не всегда трактуются однозначно. Особенно много проблем было до внесения изменений в ст. 2 Закона о приватизации жилищного фонда, т.е. до 31 мая 2001 г. , когда двойственное толкование было устранено. Существовала точка зрения, согласно которой данный Закон указывал на то, что возможна приватизация жилища в совместную собственность проживающих вместе граждан независимо от наличия у них брачных отношений. При этом отмечалось, что это — третья возможность образования совместной собственности (наряду с образованием собственности супругов и членов крестьянского (фермерского) хозяйства) .

———————————
Речь идет о Федеральном законе «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

См., например: Безбах В.В., Пучинский В.К. Основы российского гражданского права: Учебное пособие. М.: Зерцало; ТЕИС, 1995. С. 78.

Представляется, что при тщательном анализе норм ГК РФ и Закона о приватизации жилищного фонда обращает на себя внимание положение ст. 2 указанного Закона даже в первоначальной редакции, где указывалось, что «жилые помещения передаются в общую собственность» и в скобках — «совместную и долевую», т.е. речь и шла, и идет о договоре между приватизационными органами и гражданами, проживающими в жилых помещениях государственного или муниципального жилищного фонда, о приобретении в собственность жилого помещения. Следует еще раз подчеркнуть — речь идет о договоре, между тем ГК РФ говорит о случаях, установленных законом (а не соглашением сторон). Конечно же, приватизация жилого помещения в совместную собственность возможна, но только в случаях, когда ее участниками выступают супруги или члены крестьянского (фермерского) хозяйства .

———————————
Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права: Способы их защиты (комментарий к новому ГК РФ). М.: Центр деловой информации, 1996. С. 32.

Хотелось бы выразить надежду на то, что дискуссии о самостоятельном виде совместной собственности на жилое помещение, приобретенное несколькими гражданами в порядке приватизации, лишь исторический фрагмент гражданско-правовой науки. И что очень важно — на практике не будет споров, особенно при определении наследственной массы умершего участника совместной собственности, который не являлся супругом или членом крестьянского (фермерского) хозяйства.

Владение и пользование жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников, а при отсутствии такого соглашения устанавливаются судом. При достижении сторонами соглашения возможно раздельное пользование жилым помещением независимо от размера их доли в общей собственности.

Следует иметь в виду, что продажа и мена доли в общей собственности допускаются лишь при соблюдении преимущественного права других участников на приобретение такой доли. Это означает, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на жилое помещение в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК).

———————————
С введением в действие части первой ГК РФ преимущественное право покупки применяется при отчуждении доли по договору мены (п. 5 ст. 250 ГК).

Специальная норма, посвященная государственной регистрации сделок с долями в праве общей собственности на недвижимость, в том числе и на жилые помещения, содержится в п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Первоначально данной нормой предусматривалось, что в случае государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности к заявлению о государственной регистрации со стороны других собственников должны были прилагаться в письменной форме заявления о согласии, которые необходимо было оформлять каждому сособственнику в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверить. При отсутствии согласия всех сособственников регистратор прав был обязан приостановить государственную регистрацию на два месяца и в трехдневный срок направить извещение о приостановлении государственной регистрации прав всем сособственникам, не выразившим свое согласие. Если в течение указанного срока сособственники не оформляли свои возражения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или не предоставляли нотариально удостоверенные возражения, государственная регистрация права на долю в общей долевой собственности проводилась без их согласия. Безусловно, такая норма изложенной процедуры (согласие в письменной форме, а не отказ или безразличие, как по ГК РФ; возможность приостановки на два месяца и др.) существенно ограничивала право участника долевой собственности по сравнению с нормой, содержащейся в ст. 250 ГК РФ. Федеральным законом «О внесении изменений в статью 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» процедура государственной регистрации была приведена в соответствие с ГК РФ.

———————————
Собрание законодательства РФ. 2001. N 11. Ст. 997.

Жилое помещение, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению.

В случаях, когда соглашение о способе выдела не достигнуто, по иску любого участника квартира либо жилой дом делятся в натуре, при этом необходимо, чтобы в собственности у гражданина находилось не менее одной изолированной комнаты. В противном случае выделяющийся собственник должен получать денежную компенсацию. Размер денежной компенсации за долю в праве общей собственности на жилое помещение определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то размер компенсации устанавливается судом исходя из действительной стоимости жилого помещения на момент его раздела, которая устанавливается с участием сторон соответствующими специалистами — оценщиками недвижимости с учетом потребительских качеств, а также других имеющих значение для правильной оценки жилья обстоятельств.

Наряду с существовавшим ранее правилом, по которому имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, ГК РФ предоставляет супругам возможность заключения договора по поводу юридической судьбы приобретенного имущества (ст. 256). Семейный кодекс РФ развивает данное положение, называя такое соглашение брачным договором (п. 2 ст. 33 и гл. 8).

Супруги вправе заключить указанное соглашение как до вступления в брак, так и во время существования брачных отношений. Договор, заключенный мужчиной и женщиной до вступления в брак, вступает в силу после регистрации брака. В тех случаях, когда мужчина и женщина, будучи супругами, решили определить свое имущественное положение, соглашение вступает в силу с момента нотариального оформления (п. 2 ст. 41 СК).

В договоре муж и жена могут предусмотреть долевую собственность на нажитое во время брака имущество, в том числе и на жилье. К примеру, в договоре указывается, что у одного супруга доля на приобретенное во время брака имущество составляет 1/3, а у другого — 2/3. Супруги могут договориться и о том, что имущество, нажитое каждым супругом, является его собственностью .

———————————
Подробнее о брачном договоре (контракте) см.: Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Брачный договор: комментарий семейного и гражданского законодательства и практика его применения. М.: Статут, 2006.

В тех случаях, когда супруги являются участниками совместной собственности, согласно ст. 253 ГК РФ и ст. 35 СК РФ они сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение таким имуществом осуществляется по согласию супругов, которое предполагается. К сожалению, в ГК РФ такое предположение не ограничивалось видом отчуждаемого имущества либо формой договора об отчуждении. По данной норме супруг мог самостоятельно продать (или распорядиться иным образом) любое имущество, включая жилые помещения.

Семейный кодекс РФ ликвидировал этот пробел, указав на необходимость нотариального удостоверения согласия супруга в случае отчуждения другим супругом находящихся в совместной собственности жилых помещений (п. 3 ст. 35). Очевидно, что данная норма послужит защитой семьи от необдуманных решений нерадивых супругов, при этом она (норма) не противоречит ГК РФ, поскольку в п. 4 ст. 253 говорится о возможности установления отличного от ГК РФ режима владения, пользования и распоряжения совместной собственностью.

Каждый из супругов вправе требовать раздела общей совместной собственности как при расторжении, так и во время брака, при этом доли предполагаются равными. Как следует из ст. 39 СК РФ, в отдельных случаях суд может отступить от этого правила, учитывая интересы несовершеннолетних детей или заслуживающие внимания интересы одного из супругов, в частности в случаях, если другой супруг не получал доход по неуважительным причинам или расходовал совместное имущество в ущерб интересам семьи. При разделе жилого помещения, являющегося общей совместной собственностью супругов, суд определяет, какие комнаты подлежат передаче каждому из них. В случаях, когда одному из супругов передаются комнаты, стоимость которых превышает причитающуюся ему долю, другому супругу должна быть присуждена соответствующая компенсация.

Жилье не признается общей совместной собственностью в тех случаях, когда оно было приобретено при фактическом прекращении брака и, следовательно, второй супруг никаких прав на жилое помещение не имеет.

Раздел жилого помещения лицами, живущими (либо жившими) семейной жизнью без регистрации брака, осуществляется по правилам, предусмотренным для выдела доли из общей долевой собственности. При этом должна учитываться степень участия этих лиц средствами и личным трудом в приобретении жилого помещения, так как общей совместной собственностью супругов является лишь то имущество, которое нажито во время брака, заключенного в установленном законом порядке.

В литературе встречается мнение о том, что после смерти одного из супругов жилое помещение, находившееся в совместной собственности, не попадает в наследственную массу, а автоматически переходит в единоличную собственность пережившего супруга. Каких-либо серьезных правовых оснований для существования приведенной точки зрения не было и нет. После смерти пережившего супруга — участника совместной собственности наследство открывается в общем порядке, а значит, если есть завещание, то к наследованию призывается лицо (лица), указанное в нем. Если же завещания нет, то имущество, принадлежавшее супругу единолично, и право на долю в совместной собственности переходят наследникам первой очереди, к числу которых относится и супруг умершего. Например, супруги на момент смерти одного из них имели на праве совместной собственности, кроме прочего имущества, квартиру. При этом завещания не было, а значит, наследование должно осуществляться по закону. С учетом того что у супругов имеются двое детей, наследство открывается на 1/2 доли в праве собственности на квартиру, т.е. распределяется на троих наследников в равных долях — пережившего супруга и двоих детей.

На практике возникают вопросы, связанные с возможностью отчуждения доли в праве собственности (не части жилья, а именно доли) на жилое помещение, если жилье принадлежит на праве собственности одному лицу. Например, гражданину принадлежит на праве собственности двухкомнатная квартира, и он решил произвести отчуждение 1/3 права на жилье. Данная возможность прямо не предусмотрена в действующем законодательстве, однако и прямых запретов также нет.

Комплексный анализ нормативных положений ГК РФ, содержащихся в п. 2 ст. 1: «Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора»; в п. 2 ст. 421: «Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами», а также в ст. ст. 209 и 288, из которых следует, что собственник жилья вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие закону, позволяет сделать вывод о том, что сделка по отчуждению доли в праве собственности на жилое помещение возможна и соответствует действующему законодательству. Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не вправе отказывать в регистрации таких сделок; напротив, государственные регистраторы прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны зарегистрировать: во-первых, договор, во-вторых, долю лица, приобретшего право, и оставшуюся долю у лица, которое произвело отчуждение.

В приведенном примере зарегистрированный в учреждении юстиции по регистрации прав договор будет представлять собой правоустанавливающий документ, удостоверяющий тот факт, что доля в праве общей собственности на жилье гражданина, ранее являвшегося единоличным собственником, составляет 2/3, а доля в праве общей собственности на жилое помещение лица приобретшего — 1/3.

Право собственности на жилое помещение гк

Законодательные акты, которые могут
пригодиться при создании ТСЖ

Собственность на жилое помещение

1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

1. В коммент. ст., как и во всей гл. 18 ГК, под жилыми помещениями понимаются жилые дома, квартиры и комнаты, предназначенные и пригодные для постоянного проживания граждан и зарегистрированные в этом качестве в установленном законом порядке. В силу этого действие гл. 18 ГК не распространяется на дачи, садовые домики, гостиницы и другие помещения, хотя бы и пригодные для постоянного проживания, но предназначенные для иного целевого использования.

Выделение в ГК особой главы, посвященной праву собственности на жилые помещения, обусловлено значимостью жилища в удовлетворении жизненных потребностей граждан, необходимостью обеспечения его целевого использования и сохранности, а также учета интересов всех лиц, которые пользуются жилым помещением.

2. Пункт 1 коммент. ст. подчеркивает, что собственник владеет, пользуется и распоряжается жилым помещением строго в соответствии с его назначением.

Назначение жилого помещения раскрывается в п. 2 ст. 288: жилое помещение предназначено для проживания граждан. При этом неважно, будет ли проживать в жилом помещении сам собственник с членами своей семьи или помещение будет им сдаваться для проживания других граждан.

Действующее законодательство не ограничивает количество жилых помещений, которые могут находиться в собственности отдельных субъектов гражданского права. В силу этого граждане, в частности, могут использовать для проживания не одно, а несколько жилых помещений; жилое помещение может какое-то время вообще не использоваться для проживания; допускается приобретение жилых помещений лишь с целью сдачи их в пользование другим лицам и т. п. При этом важно лишь, чтобы не менялось целевое назначение жилых помещений.

Закрепление принципа о строго целевом характере использования жилых помещений представляет собой ограничение права собственности на жилое помещение, которое установлено в целях охраны прав и законных интересов других граждан (абз. 2 п. 2 ст. 1 ГК).

3. Пункт 3 ст. 288 прямо запрещает размещать в жилых домах промышленные производства. Данная норма дублирует аналогичное положение ст. 7 ЖК и, строго говоря, относится к правилам жилищного законодательства.

Смысл данного запрета сводится к тому, что если соответствующее здание согласно правоустанавливающим документам является жилым домом, в нем вообще исключается устройство и размещение каких бы то ни было промышленных производств. Под последними понимаются любые виды деятельности, связанные с использованием станков, механизмов, приборов и иного специального оборудования, использование которых вредно воздействует на внешнюю среду, создает угрозу здоровью или причиняет беспокойство поживающим в жилом доме.

Вместе с тем данный запрет не действует, если здание или строение, в котором расположено жилое помещение, не является жилым домом. При определенных условиях такое жилое помещение может быть признано непригодным для проживания в порядке, установленном жилищным законодательством.

4. Из п. 3 коммент. ст. следует, что размещение в жилых домах предприятий, учреждений и организаций, которые не занимаются промышленным производством, законом не запрещено, несмотря на то, что это также может причинять вред и беспокойство проживающим в доме. В данном случае интересы отдельных частных лиц — собственников отдельных жилых помещений и других проживающих — ущемляются в публичных или общественных целях.

Баланс частных и публичных интересов учитывается либо изначально при утверждении проектов строительства, либо в последующем при переводе жилых помещений в нежилые, что является необходимой предпосылкой использования помещений в иных, помимо проживания, целях. Пункт 3 ст. 288 указывает, что такой перевод осуществляется в порядке, определяемым жилищным законодательством.

Согласно жилищному законодательству перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в жилых домах в нежилые допускается, как правило, лишь в исключительных случаях (ст. 9 ЖК). По смыслу закона в таком переводе должно быть отказано, если использование помещения не для проживания будет причинять неудобства другим проживающим и в этом нет общественной необходимости.

5. Норму п. 3 ст. 288 не следует, однако, толковать слишком буквально, а именно как устанавливающую безусловное требование перевода жилого помещения в нежилое, если оно начинает использоваться не только для проживания. Например, жилищное законодательство традиционно учитывает, что лица некоторых профессий (в частности, творческие работники и ученые) работают на дому и даже закрепляет за ними право на дополнительную площадь; совмещение жилых и хозяйственных построек в едином домовладении — обычное явление для сельской местности; трудовое законодательство выделяет категорию работников-надомников и т. п.

Популярное:

  • Штраф за 290 ук рф Смягчены штрафы за взятки в статьях 290 и 291 УК РФ. Президент РФ В.В. Путин 08.03.2015 подписал Федеральный закон №40-ФЗ. Данным законом вносятся поправки в Уголовный, Уголовно-исполнительный и Уголовно-процессуальный кодексы, которыми снижаются размеры […]
  • Купить гараж в гск березка Продажа гаражей в Саратове кирпичный, этажей 1, потолок 3 м, ворота 2 м, освещение этаж 1/2, освещение кирпичный, этажей 1 + подвал, потолок 3 м, ворота 2 м кирпичный, этажей 1, потолок 2.6 м, ворота 2.2 м, отопление, освещение металл, этажей 1, потолок 2 м, […]
  • Ст 288 тк рф образец Составляем уведомление об увольнении совместителя (образец) Совместителя, работающего по бессрочному договору, можно уволить Действительно, сотрудника-совместителя, который трудится по договору, заключенному на неопределенный срок, можно уволить: по […]
  • Задачи по уголовный процессуальный кодекс Уголовный процесс Сайт Константина Калиновского Смирнов А.В., Калиновский К.Б. Уголовный процесс. СПб.: Питер, 2005. 272 с. – (Серия «Краткий курс»). Раздел I. Общая часть Глава 1. Понятие уголовного судопроизводства § 2. Цели и задачи уголовного […]
  • Взятки гибдд размеры Наказание за дачу взятки сотруднику ГИБДД Некоторые автовладельцы не желают оплачивать штрафы за нарушение ПДД, поскольку не хотят возиться с многочисленными квитанциями либо портить свою репутацию. Именно эти причины чаще всего толкают водителей […]
  • Претензия тинькофф банк "Тинькофф-банк" уличили в нарушении прав клиентов Оказывается, большая часть обвинений, которые выдвинули против банка блогеры, оказалась правдивой. "Тинькофф" ущемляет права клиентов и получает за это огромные штрафы, которые он игнорирует. Помимо […]
  • Состав преступления ст 290 ук Состав преступления ст 290 ук Проблема взяточничества как основного ядра коррупции в настоящее время стоит достаточно остро. Несмотря на то, что законодателем предпринимаются попытки усовершенствования правовых механизмов противодействия этому крайне […]
  • Ст 194 коап протокол Статья 28.2. Протокол об административном правонарушении Информация об изменениях: Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 210-ФЗ в статью 28.2 настоящего Кодекса внесены изменения Статья 28.2. Протокол об административном правонарушении См. комментарии к […]
Право собственности на жилое помещение гк