Общая долевая собственность раздел имущества

Раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности. Выдел доли.

Раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности, прекращает отношения общей собственности между ее участниками.

При выделе доли эти отношения прекращаются только для одного из участников, между остальными участниками они сохраняются.

Раздел имущества, которое находится в общей долевой собственности, и выдел из него доли регулируются статьей 252 ГК РФ.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по их общему согласию.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Если участниками долевой собственности не достигнуто соглашение о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них, участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Бывают ситуации, когда выделить долю одного из участников невозможно (например, выдел доли запрещен законом или имеется вероятность причинения имуществу несоразмерного ущерба в результате раздела). Невозможность выдела доли может быть связана и с имущественным объектом (например, однокомнатная квартира принадлежит двум или более лицам).

В первом случае собственник, требующий выдела доли, имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Во — втором случае, несоразмерность имущества, выделяемого в натуре, устраняется выплатой выделяемому участнику соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Такая выплата или компенсация вместо выдела доли в натуре допускается с согласия выделяющегося участника.

Если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Получив компенсацию, собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Как разделить квартиру в долевой собственности при разводе?

Содержание

В настоящей публикации нами будут исследованы вопросы раздела недвижимого имущества при разводе, в частности, когда квартира находится в долевой собственности.

В соответствии со ст. 39 СК РФ все имущество, что было приобретено супругами в зарегистрированном по закону браке, является их совместной собственностью. Раздел квартиры при разводе же в данном случае будет происходить с определением доли каждого из супругов.

Но как делится квартира при разводе, если жилье уже находится в долевой собственности, а если находится в совместной, то как выделить долю каждого из супругов? Как правило, раздел имущества происходит в судебном порядке, однако предусматриваются и другие варианты, позволяющие избежать конфликтных ситуаций.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с разделом долей, то вам следует помнить, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Право долевой собственности и размер долей

Выделение доли жилого помещения при разводе каждого участника брачного договора будет зависеть от правового режима имущественных активов, которыми они обладают. Так, закон ст. 254 ГК РФ предусматривает, что собственность мужа и жены является совместной, если не определены доли при покупке квартиры. Таким образом при разделе имущества при разводе каждому участнику будут определены доли.

Важно! Закон разделяет общую собственность на долевую, когда конкретные доли в имуществе определены и на совместную, без определения долей.

То есть, если вы приобрели с супругом квартиру, и у каждого имеется свидетельство о праве собственности на квартиру по ½ доли, то это долевая собственность, если у вас одно свидетельство о праве собственности на всю квартиру на конкретного супруга, то это совместная собственность.

Согласно судебной практики зачастую определение конкретных размеров долевого участия в совместной собственности происходит на равных долях. Стоит заметить, что в зависимости от того, какие средства были потрачены каждым участником на приобретение и улучшение жилья, судом при разделе жилья будут учитываться для определения долей.

Если доли в общем имуществе супругов определены, то по общему правилу они не могут быть разделены, поскольку по соглашению между вами уже определили размер своих долей.

Если же вы по соглашению с супругом хотите изменить размер долей, то в таком случае нужно проводить сделку дарения или купли-продажи доли.

Особое внимание стоит уделить особенностям изменения режима совместной собственности при разводе и определению долей каждого из партнеров. Если же у супружеской пары имеется несовершеннолетний ребенок либо несколько детей, то суд при распределении жилья будет включать и их интересы. Стоит и учитывать тот факт, что раздел квартиры зависит и от статуса жилого помещения, что не всегда позволяет выделить долю в квартире при разводе на законных основаниях. Наши квалифицированные юристы расскажут о всех нюансах раздела жилья между супругами и укажут на недостатки и преимущества каждого из предусмотренных вариантов.

Условия выдела долей из совместного супружеского имущества

Своим законным правом на выделение конкретной доли может воспользоваться каждый партнер при разделе совместной собственности, включая и жилье. Но для выделения доли в квартире в натуре необходимо соблюсти ряд условий:

  • квартира должна сохранить статус жилого помещения;
  • жилье является делимым;
  • стоимость жилого помещения при разделе не потеряет своей стоимости;
  • ущемление прав других собственников не допускается;
  • после выдела доли жилье должно использоваться по своему назначению и оставаться технически исправным.

Данные условия в случае раздела жилья при разводе являются необходимыми, так как произойдет изменение режима общей собственности на долю в квартире на индивидуальную собственность.

Важно! По добровольному соглашению сторон партнеры при прекращении семейных отношений могут поделить квартиру на доли в любых соотношениях, главное, чтобы были соблюдены порядок и условия раздела.

Как делить квартиру на доли? Способы раздела имущества на доли

Вариантов развития событий может быть несколько при разделе имущества в случае развода:

  1. определение долей путем договоренности между мужем и женой и заключении соглашения;
  2. установление условий раздела имущества в случае разводе путем брачного соглашения (контракта);
  3. определение долей жилья каждого участника при разводе через суд.

Следует заметить, что выделение имущественных активов после развода лучше провести путем обоюдовыгодного соглашения.

Брачный договор

Супруги вправе разделить имущество по своему усмотрению как в период брачных отношений, так и после развода. В зависимости от того, был ли заключен между партнерами брачный договор, будет и определяться способ выделения имущественных активов. Заключение брачного договора возможно, как и перед браком, так и во время, а так же перед его расторжением. Такой договор должен быть нотариально удостоверен.

Важно! Если брачный договор не был заключен между супругами, а добровольное соглашение не было достигнуто при разделе совместно нажитого имущества, то доли партнеров в квартире могут быть признаны судом равными.

Брачный договор позволяет определить один из трех предоставленных режимов собственности для граждан, состоящих в зарегистрированных семейных отношениях:

  1. совместная собственность;
  2. долевая собственность;
  3. индивидуальная собственность мужа или жены (раздельный режим).

Так же заключение брачного договора позволит определить порядок использования всего имущества в браке и способ раздела имущественных активов в случае его расторжения.

Соглашение

При нахождении компромисса между мужем и женой при разводе возможно заключение добровольного соглашения, которое определит долю каждого из супругов при разделе квартиры. Данное соглашение возможно заключить на любой стадии брака, при этом следует учитывать, что при определении долей следует обязательно указать, какая именно доля принадлежит тому или иному партнеру, а так же порядок пользования долями.

Важно! Мирное разделение квартиры после развода путем заключения соглашения между супругами позволит урегулировать все спорные моменты. Соглашение должно быть нотариально удостоверено согласно п.2 ст.38 СК РФ.

Соглашение может включать различные варианты сделок, включая мену. Если поделить имущество не удается поровну либо один из супругов получает большую часть, то он может передать в качестве компенсационной выплаты вещь из личной собственности либо компенсировать в денежном эквиваленте. Супруги могут договориться совершить сделку купли-продажи, а вырученные деньги поделить поровну либо соразмерно долям каждого из участников. В случае, если соглашение содержит в себе элементы аренды, то одному из супругов достается в собственность жилое помещение, а другой может проживать в нем на оговоренных условиях.

Судебный раздел

Если супруги не пришли к соглашению по разделу имущества после развода, то оно должно быть поделено согласно закону в судебном порядке. Один из супругов может подать исковое заявление в суд в течение трех лет после развода с целью выделения доли в квартире, указав вариант раздела совместного имущества. Со стороны ответчика так же может поступить предложение во время судебного процесса, в котором он укажет какую долю он предпочел бы и почему.

При подготовке к судебной тяжбе истцу необходимо соблюсти следующий порядок действий:

  • подготовка требуемых документов для обращения в судебные органы;
  • составление искового заявления;
  • направление документов в суд по месту фактического проживания ответчика либо по месту нахождения имущества;
  • личное участие в судебных заседаниях либо с помощью услуг представителя по нотариально заверенной доверенности;
  • получение судебного акта, в котором будет указано на долю в имуществе, которое причитается каждому из супругов после развода.

Для определения возможных вариантов распределения имущества при подготовке к судебному заседанию советуем воспользоваться консультацией наших юристов, которые имеют большой опыт судебной практики и подскажут необходимое в вашем случае решение.

Важно! Суд зачастую придерживается принципа равных долей при разделе совместно нажитого имущества, включая и квартиру.

Если же такой раздел невозможен в силу различных причин (квартира является неделимой, затрагивает интересы других собственников и т.д.), то суд предлагает одному из партнеров владеть жилым помещением полностью, при этом выплатив компенсацию другому супругу в размере суммы, соответствующей его доле.

Важно! Один из супругов может передать свою долю другому при разделе общей собственности при разводе в качестве частичной или полной выплаты по алиментным обязательствам, если у них имеются несовершеннолетние дети. В таком случае данная сделка должна быть подтверждена еще и распиской в получении алиментов.

После определения долей каждого из супругов в судебном порядке необходимо зарегистрировать право собственности на них в Росреестре, только в этом случае выделение доли в общем имуществе партнеров будет юридически закреплено.

Долевая собственность при разводе: как пользоваться общим жильем и как быть при ипотеке

При выделении доли в натуре при разводе через суд могут возникнуть трудности и квартира может быть оставлена в совместной собственности, а суд определит порядок пользования жилым помещением, учитывая интересы каждой из сторон. Каждый из участников вправе пользоваться жилым помещением без ограничений (передвигаться в местах общего пользования и проживать в установленной комнате по суду, хранить свои вещи). При этом обязательства по содержанию жилья так же распределяются между участниками соответственно их долям.

Важно! Порядок пользования квартирой, определенный судом, должен неукоснительно соблюдаться каждой из сторон.

Каждый из супругов вправе продать, обменять, сдать в наем, оформить дарственную на свою долю в жилом помещении при обязательном согласии другой стороны. Если один из супругов решил оформить сделку купли-продажи, то необходимо помнить, что продажа доли в квартире должна происходить с предоставлением преимущественного права покупки другим дольщикам, которых продавец должен предупредить в письменном виде за месяц.

В случае, если квартира приобретена партнерами в период брака с помощью ипотечного кредитования, то согласно Федеральному закону от 16.07.1998 № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” и ст. 37, ст. 39 СК РФ, оно признается совместным имуществом и подлежит разделу в равных долях.

Важно! Банк, заключивший с гражданином договор ипотеки, является залогодержателем квартиры, которая по закону при разводе должна быть поделена между супругами, и поэтому должен дать письменное согласие на проведение такого раздела.

Банк вправе произвести анализ платежеспособности каждого из супругов и по результатам предложить изменить условия договора, либо продать ипотечное жилье, погасить задолженность перед банком, а оставшиеся вырученные средства поделить между супругами. Суд будет принимать решение при разделе квартиры, находящейся в залоге, исходя из условий кредитного договора, материального состояния каждого из заемщиков и других обстоятельств. В данной ситуации следует сразу обратиться за помощью к нашим специалистам, так как раздел ипотечного имущества включает массу тонкостей, и решение суда может оказаться непредсказуемым.

Как продать долю в квартире после развода

Если после расторжения брака и раздела имущества у вас имеется доля в праве на квартиру, то вы можете осуществить куплю-продажу доли, поскольку собственнику принадлежат права пользования, владения и распоряжения.

Важно! Вопросы продажи доли в общем имуществе регулируются ст. 250 ГК РФ.

Чтобы продать вашу долю третьему лицу, сначала нужно сообщить об этому другому участнику долевой собственности с предложением о выкупе доли, поскольку другой участник долевой собственности имеет преимущественное право покупки. Такое предложение направляется в письменной форме с обозначением цены и иных существенных условий продажи.

Желательно направлять такое извещение заказным почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением.

Также можно направить такое сообщение телеграммой с уведомлением.

Важно! Необходимо, чтобы у направляющего лица осталось подтверждение направления такого извещения.

Кроме того, существует нотариальная услуга по извещению иного участника долевой собственности о продаже доли. Уведомление составляется на бланке нотариуса, и уже затем нотариус сам направляет такое письмо участнику. Если в течение месяца другой участник долевой собственности не обратится к нотариусу, то нотариус письменно на бланке уведомляет лицо, обратившееся к нему с просьбой о составлении уведомления, об отсутствии пожелания о покупке доли.

В данном случае вы можете выбрать любой вариант уведомления, но если не исключаете возможность обращения другого участника долевой собственности в суд с иском о переводе прав и обязанностей по договору на него, то предпочтительнее будет нотариальное уведомление.

Важно! В случае если, в течение 30 дней, другой участник долевой собственности не изъявит желания приобрести долю, то вы имеете право продать свою долю любому лицу.

Однако, имейте в виду, что если процедура уведомления нарушена, то участник долевой собственности вправе обратиться в суд с иском о возложении на него прав и обязанностей по заключенному вами с третьим лицом договору о купле-продаже доли. Если суд удовлетворит иск, то обязанным по уплате суммы по договору становится истец.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Не нашли ответ на свой вопрос?

Посоветуйтесь с юристом по семейным делам! Специалист рассмотрит именно вашу ситуацию и даст рекомендации уже через 15 минут.

Например: «В разводе. Муж платит алименты 2000 рублей из расчета зарплаты 8000.
Прекрасно знаю, что справка о доходах фиктивная и зарабатывает он в разы больше. Как
доказать реальное получение денежных средств?»

Соглашение о разделе частного дома в натуре

Здравствуйте. О соглашении о разделе долевой собственности частного дома. Нам с бывшим супругом принадлежит жилой дом и земля на праве долевой собственности(по 1/2 доле у каждого). Для раздела имущества в натуре есть заключение эксперта о возможности такого раздела. Мы договорились с бывшим супругом (и подписали соглашение) о том, что делим собственность не равными долями, атак, как дело обстоит на практике. Нотариус отказался заверять наше соглашение, а чиновники,которые оформляют документы (БТИ, земельная палата) отправляют нас в суд. Достаточно ли подать одно исковое заявление о разделе дома в натуре (не равными частями, а на основании достигнутого соглашения) или необходимо подавать встречный иск от второго собственника?

Ответы юристов (5)

Воли и, соответственно, иска одной из сторон вполне хватит для раздела имущества

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

3.
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе
и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них
участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать
выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре
не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба
имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник
имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками
долевой собственности.

4. Несоразмерность имущества, выделяемого в
натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи,
его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей
денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику
долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо
выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда
доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не
имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может
и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных
участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Поэтому встречный иск не нужен.

Есть вопрос к юристу?

В соответствии со ст 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе обратиться в суд с требованием о выделе своей доле в натуре.

Для подтверждения возможности разделить жилой дом в натуре Вам необходимо предоставить заключение строительно-технической экспертизы.Если эксперт установит, что раздел (выдел доли) невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, суд вправе отказать в иске о разделе дома.

Встречный иск подавать не нужно, тем более, если второй сособственник доли согласиться в судебном заседании с предложенным вариантом раздела, а экспертизой будет подтверждена возможность такого раздела, судебное решение однозначно будет вынесено в пользу истца.

суд определяет, кому из участников общей долевой собственности какую часть дома предоставить. При этом учитывается сложившийся порядок пользования домовладением, нуждаемость каждой из сторон в определенных помещениях, в отдельных случаях суд принимает во внимание состояние здоровья и другие заслуживающие внимания обстоятельства.

Самый для Вас оптимальный выход из положения при рассмотрения дела о разделе имущества в суде, — заключить мировое соглашение так, как Вы сочтете нужным, Это мировое соглашение будет утверждено судом и определение суда имеет такую правовую силу, как и решение суда.

У Вас имеется, как Вы пишете, подписанное соглашение с бывшим мужем. Примерно в таком же тексте составите мировое соглашение и никаких проблем возникнуть не может.

В соответствии со ст. 252 ГК:

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между её участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своейдоли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и, условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Зачем вам обращаться в суд, если вы с бывшим супругом достигли соглашения о способе и условиях раздела общего имущества. Составьте соглашение о разделе объекта недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности в простой письменной форме и на его основании зарегистрируйте право собственности на соответствующую долю в Росреестре.

Здравствуйте! Вам нужно обратиться в суд (не важно, кто из вас будет истцом, а кто ответчиком) с иском о реальном разделе дома и земельного участка с учетом мирового соглашения, подготовленного вами. В мировом соглашении можно просто указать «по сложившемуся порядку пользования домом и земельным участком». И указать какие комнаты какой площадью и кому отойдут по соглашению. И что сторонам известно о том, что реальная площадь частей не соответствует идеальным долям. Ссылки на Законодательство коллеги уже привели.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Раздел имущества в долевой собственности

Добрый день! Интересует вопрос раздела имущества в долевой собственности. Ситуация такова: Была 2к. квартира хрущевка оформленная на мою бабушку и она переоформила ее на меня.Мы с женой жили с ней.Потом выпал шанс улучшить площадь и мы с доплатой поменяли. Хрущ.стоила1,5млн.р. Доплатила жена 300000т.р. При оплате в фирме новой квартиры спросили на два чека или на один.Жена-конечно на два,мол типа налоги до миллиона с покупки не надо платить.При получении документов в ГБР смотрю моя 1/2 собственности.По сути ее доплата 1/6 от стоимости. В ГБР даже не спрашивали на кого оформляем и в каких долях.Сейчас я с ней в разводе Они живут там с моей бабушкой и сыном (7,5 лет) При разделе все пополам? А где мы с бабушкой будем жить? У жены родители живут в двушке вдвоем и по моему кв. их прива.т на жену,а она спокойно прописалась в новую кв и говорит, что при разделе ей нужна хорошая однушка, иначе ни как. Как быть?СПАСИБО ОГРОМНОЕ.

Ответы юристов (8)

Из повествования вашей ситуации следует, что у вас уже оформлена квартира в долевую собственность. Следовательно никакой раздел вам не грозит, ибо доли уже определены.

Чтобы пытаться уменьшить долю супруги, вам нужно будет доказывать, что квартира приобреталась на ваши личные средства в определенной части (остальная часть: общие средства или личные жены).

Если это доказать невозможно, то ваше долевое распределение будет сохранено.

По дальнейшему пользованию общим имуществом вам нужно договариваться. Совместно вы можете:

продать квартиру вместе, поделить деньги и разойтись, где каждый купит себе то, что может;

вы можете выкупить у неё долю (или наоборот).

В принципе, вы даже можете продать свою долю любому лицу, если супруга откажется её выкупать (такое же право есть у неё). Но в таком случае цена на долю на рынке недвижимости будет заметно снижена.

Есть вопрос к юристу?

Обращаю Ваше внимание на ст. 39 Семейного кодекса РФ:

Суд вправе отступить от начала равенства долей
супругов
в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних
детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из
супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов
по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в
ущерб интересам семьи.

По общему правилу, квартира приобретена в браке и является совместно нажитым имуществом. Но на основании ст. 39 Семейного кодекса РФ, Вы можете подать исковое заявление о разделе имущества и просить суд присудить Вам большую долю, чем 1/2. При этом в материалы дела вы должны будете представить все договоры (договор дарения, заключенный между Вами и бабушкой).

Добрый день, Николай!

Если удастся доказать, что приобреталась квартира именно на Ваши деньги, тогда Ваша доля может быть увеличена.

Статья 36 СК РФ Имущество каждого из супругов

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 5 ноября 1998 г. N 15
О ПРИМЕНЕНИИ СУДАМИ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ПРИ РАССМОТРЕНИИ ДЕЛ О РАСТОРЖЕНИИ БРАКА
15. Общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу (п. п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ), является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу ст. ст. 128, 129, п. п. 1 и 2 ст. 213 ГК РФ может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Раздел общего имущества супругов производится по правилам, установленным ст. ст. 38, 39 СК РФ и ст. 254 ГК РФ. Стоимость имущества, подлежащего разделу, определяется на время рассмотрения дела.Если брачным договором изменен установленный законом режим совместной собственности, то суду при разрешении спора о разделе имущества супругов необходимо руководствоваться условиями такого договора. При этом следует иметь в виду, что в силу п. 3 ст. 42 СК РФ условия брачного договора о режиме совместного имущества, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение (например, один из супругов полностью лишается права собственности на имущество, нажитое супругами в период брака), могут быть признаны судом недействительными по требованию этого супруга.В состав имущества, подлежащего разделу, включается общее имущество супругов, имеющееся у них в наличии на время рассмотрения дела либо находящееся у третьих лиц.

При разделе имущества учитываются также общие долги супругов (п. 3 ст. 39 СК РФ) и право требования по обязательствам, возникшим в интересах семьи.

Не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак, полученное в дар или в порядке наследования, а также вещи индивидуального пользования, за исключением драгоценностей и других предметов роскоши (ст. 36 СК РФ).

Уточните как бабушка переоформила квартиру на Вас? По договору дарения? Если квартира была приобретена Вами до брака или по безвозмездной сделке в браке, то можно оспаривать долю супруги. Если у Вас на руках есть два чека, то это можно будет использовать как доказательство в суде. В любом случае стоит побороться. Думаю вам стоит подать иск о разделе совместно нажитого имущества. Кроме того, еще стоит уточнить где жена взяла 300000 рублей. Если эти деньги были ею заработаны в браке, то это совместное имущество супругов и на этом тоже можно выиграть.

В свзяи с тем, что квартира в долевой собственности, ее разделить нельзя.

Вы можете продать свою долю супруге или выкупить ее долю.

С соблюдением условий о преимущественной покупке.

Согласно ст.252 ГК РФ 1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Если вы имеете доказательства того, что ваша квартира приобреталась на ваши деньги и супруга добавляла только 300 тыр, то можно пробовать в суде признать право собственности за вами, тогда вам присудят выплатить супруге 300 тыр. Однако гарантии нет.

Здравствуйте.
Согласно ст. 34 СК РФ

1. Имущество,
нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

2. К
имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов),
относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности,
предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности,
полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие
специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные
в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо
иного повреждения здоровья, и другие). Общим
имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов
движимые и недвижимые вещи,
ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале,
внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое
другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя
кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены
денежные средства.

3. Право на
общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака
осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим
уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

Так же
согласно 38СК РФ

1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в
период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а
также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества
супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе
супругов.

2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по
их соглашению. По желанию супругов их соглашение о разделе общего имущества
может быть нотариально удостоверено.

3. В случае спора раздел
общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе
производятся в судебном
порядке.

При разделе общего имущества
супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит
передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается
имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу
может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.

4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период
их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью
каждого из них.

Гражданский
Кодекс по этому поводу говорит слдедующее:

Статья 254. Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и
выдел из него доли

1. Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а
также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного
определения доли каждого из участников в праве на общее имущество.

2. При разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не
предусмотрено законом или соглашением участников, их доли
признаются равными.

3. Основания и порядок раздела общего имущества и выдела из него доли
определяются по правилам статьи 252 настоящего Кодекса постольку, поскольку иное для отдельных видов
совместной собственности не установлено настоящим Кодексом, другими законами и не вытекает из существа отношений участников совместной собственности.

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено
между ее участниками по соглашению между ними.

2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и
условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности
вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или
невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности,
выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими
участниками долевой собственности.

4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на
основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной
компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре
допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не
может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в
использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого
собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник
утрачивает право на долю в общем имуществе.

Есть еще
положения ст. 39 СК РФ:

Суд вправе отступить от начала
равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов
несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса
одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал
доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в
ущерб интересам семьи.

С одной стороны у Вас с супругой имущество в долевой собственности и
делить нечего. НО если Ваша жена докажет, что внесла сумму в 3 млн. она и это
были её. либо общие деньги, то суд может увеличить её долю в квартире.

А проживать Вы можете в одной квартире все вместе, закон такое не
запрещает.

Если есть разногласия по проживанию, тогда попросите суд определить
порядок использования квартиры, то есть кому в какой комнате жить.

Если Вы уже оформили долевую собственность на новую квартиру, то поменять Вы уже наврядли сможете даже через суд. Ведь в договоре купли-продажи стоит и Ваша подпись. Вместе с тем Вы вправе пользоваться квартирой. Разделить такую квартиру Вы не сможете. Единственный вариант: установите порядок пользования квартирой. в случае не достижения согласия в этом, такой порядок Вы сможете установить через суд!

Принципиальное значение имеет следующее — вы пишите, что бабушка переоформила квартиру на вас. Вопрос? Это было до брака или по договору дарения? или это было в период брака и по договору купли-продажи?

Если ваша бабушка оформила на вас квартиру по договору дарения хотя и в браке, то эта квартира является исключительно вашей собственностью. А также если эта квартира была переоформлена на вас до заключения брака — то также — это не совместная собственность. Далее в суде при разделе имущества вы должны доказывать, что большую часть средств на покупку новой квартиры внесли Вы, которые получили от продажи (мены) подаренной Вам квартиры. Но данные обстоятельства Вы обязаны доказать — договор дарения бабушкиной квартиры, договор купли-продажи (мены) новой квартиры. Важное значение имеет то, что именно ваши личные средства от продажи бабушкиной квартиры Вы потратили на приобретение новой квартиры (помогут банковские квитанции, чеки). Если же Вы оформляли договором мены, то на мой взгляд — это доказать будет проще т.к. основные средства — это ваша личная квартира, а доплата — это совместные средства.

Если же вы переоформили бабушкину квартиру в период брака по возмездной сделки (купля-продажа, мена и др.), то по общему правилу — это совместное имущество и доказать, что ваша доля должна быть больше будет затруднительно.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

ВС разрешил делить долевую собственность вопреки воле владельцев

Понятие общей долевой собственности предполагает, что доли в недвижимости разграничены изначально и они могут быть как равными, так и неравными. Основные проблемы начинаются, когда собственники, которые пользовались имуществом вместе, хотят разделиться. Если договориться о том, что получает каждая из сторон, не удалось, единственное решение – обращаться в суд, который поделит имущество принудительно. Однако не факт, что решение суда устроит всех «дольщиков», – суд будет исходить не из их пожеланий, а из объективных обстоятельств конкретного дела. Во внимание примут сложившийся порядок пользования имуществом, возможность реального раздела в соответствии с долями в праве (например, в случае, если одному из сособственников принадлежит незначительная доля), технические особенности дома, квартиры или земельного участка. Чтобы выделить долю, придётся прибегать к экспертизе, по результатам которой эксперты предложат наиболее целесообразные варианты раздела в соответствии с принадлежащими совладельцам долями.

«Предпочтение отдается тем вариантам, которые предполагают раздел без отступления от идеальных долей в праве собственности, – например, соответствие площадей земельных участков объему зарегистрированного права, сохранность конструктивных элементов дома; учитывают принцип единства земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества, расположение такого имущества, а также отвечают интересам всех собственников», – разъясняет юрист КА «Юков и партнёры» Александра Воскресенская.

Суды выбирают варианты, при которых все сособственники имеют свободный проход к земельному участку без необходимости установления сервитута, когда они максимально изолированы друг от друга, а необходимость перестройки жилья минимальна, говорит Воскресенская. При этом, если один из собственников получает имущество, несоразмерное доле, ему полагается компенсация от других собственников. А в исключительных случаях, когда доля незначительна, ее нельзя выделить или у ее владельца нет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и без согласия этого сособственника обязать остальных выплатить ему компенсацию.

В числе многих спорных вопросов, возникающих вокруг раздела долевой собственности, оказывается и то, важно ли, чтобы каждый собственник получил часть доли в каждом объекте или же в приоритете – удобство пользования недвижимостью. В этом недавно пришлось разобраться Верховному суду.

Тамаре Ярковой* и Олегу Боголюбову* на праве общей долевой собственности принадлежали две дачи и участок площадью 8002 кв. м. Яркова имела право на 24/100, а Боголюбов – на 76/100 долей. Соглашения о том, как пользоваться помещениями, у них не было. Когда они решили поделить собственность, договориться без суда не получилось. Иск о разделе имущества подала Яркова.

Чтобы определить приемлемые варианты раздела, суд назначил экспертизу. В заключении эксперт предложил три варианта раздела. Суд выбрал тот, по которому Боголюбов получил в собственность все жилые строения и участок площадью 5541 кв. м. Ярковой же достался сарай и земельный участок площадью 2461 кв. м. Эта схема отвечает интересам сторон и удобна в пользовании имуществом – она не предусматривает переоборудования и учитывает все необходимые компенсации, согласился суд. Позицию поддержала и представитель ответчика. Однако уже после вынесения решения оказалось, что самому ответчику, который не присутствовал на заседании, такой вариант не понравился: он решил, что его права нарушены, ведь он не просил передать ему обе дачи за счёт уменьшения доли участка.

Боголюбов добился пересмотра решения в апелляции. Там согласились, что более правильным будет другой вариант раздела, согласно которому каждый из собственников получает часть строения или участка, пропорциональную его доле. Правда, этот сценарий требовал серьёзных финансовых вложений и переустройства жилых домов – возведения разделительных перегородок, проведения систем отопления, подводки газа, электропроводки и прочего. При этом Яркова получала участок площадью 1920 кв. м, Боголюбов – 6082 кв. м – «с конфигурацией, обеспечивающей для каждой из сторон возможность прохода к выделенным частям обоих домов».

Такой вариант раздела не устроил уже Яркову, и она оспорила апелляционное определение в Верховном суде. Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Сергея Асташова отменила определение, обнаружив в нём нарушения как материального, так и процессуального права. Апелляция решила, что каждый собственник должен получить соответствующую долю в каждом из объектов, но это необязательно, указал ВС.

При разделе имущества, которое находится в общей собственности, не обязательно выделять собственникам часть от каждой из вещей, входящих в общее имущество, указали члены коллегии.

Цель раздела – прекратить режим общей собственности и дать возможность максимально беспрепятственно распоряжаться имуществом, напомнили в ВС. Делить имущество можно, если суд установил, что собственнику не получится выделить самостоятельные объекты.

При этом принудительный раздел имущества судом «не исключает, а, напротив, предполагает, что сособственники не достигли соглашения», значит, раздел возможен вопреки желанию кого-либо из них, признали в коллегии. Если одна из сторон не согласна с вариантом раздела, это само по себе не мешает суду принять такой вариант, говорится в определении по делу № 4-КГ17-66. Учесть следовало и многие другие факторы – например, что выбранный апелляцией вариант раздела потребует затрат и строительных работ, формирования участков сложной конфигурации, установления сервитута на часть помещений в жилых домах. Суды также упустили из виду то, что между сторонами сложились конфликтные отношения – из-за этого пользоваться одним и тем же домом будет сложно. С такими указаниями он вернул дело на новое рассмотрение в апелляцию.

Что же касается процессуальной стороны дела, то представитель Боголюбова в первой инстанции поддержала раздел по предложенному варианту. ВС обратил внимание, что не было данных о том, что полномочия представителя отменены или ограничены. Если сторона считает, что дело должно было быть рассмотрено иначе, это не повод отменить или изменить решение суда, напомнили в коллегии.

* – имена и фамилии участников процесса изменены редакцией.

Андрей Сурков* решил отправиться в отпуск в Италию. Он купил шестидневный тур через турагента «Онлайн Тур +» . Открытой визы у него не было, так что оформить ее предстояло туроператору – ООО «Русский экспресс». Там у туриста приняли документы для оформления визы и передали их в ООО «Виза менеджмент сервис» – компанию, которая оформляла документы по договору с итальянским Генконсульством. При этом туроператор застраховал ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору о реализации туристского продукта в САО «ВСК».

Но Суркову отказали в выдаче визы, и поездка сорвалась. В качестве причины в Генконсульстве Италии указали, что заявитель не обосновал цель поездки и не указал условия пребывания в стране. В ответ на это турист потребовал выплатить ему компенсацию: оператор не обеспечил надлежащее оформление документов, указал он в иске, ответчиками по которому стали «Русский экспресс» и страховщик «ВСК». В иске о защите прав потребителя, направленном в Промышленный районный суд Курска, он попросил взыскать деньги, которые отдал за несостоявшуюся поездку, проценты за пользование чужими денежными средствами по день исполнения решения суда, 30 000 руб. за моральный вред, штраф за неудовлетворение требований потребителя добровольно и компенсацию судрасходов.

В первой инстанции требования удовлетворили частично. Там заключили, что уведомление Консульства о причинах отказа в визе подтверждает, что услуги по содействию в оформлении документов были оказаны некачественно. А такой случай является страховым, хотя представитель страховой компании в судебном заседании утверждала обратное. Однако в апелляции такой подход не поддержали и отменили решение райсуда. Курский областной суд заключил, что нет доказательств того, что услуги туроператора были некачественными, случай нестраховой, туроператор не отвечает за то, что туристу отказали в визе, и не должен возвращать ему деньги. Коллегия указала, что при подписании договора о брони поездки Суркова предупреждали, что «Русский экспресс» не отвечает за то, что клиенту не разрешили въехать в страну.

Но в ВС рассудили иначе: Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Вячеслава Горшкова отменила решение апелляции и направила дело на новое рассмотрение в Курский облсуд, указав коллегам на ошибки (дело № 39-КГ17-15). Туроператор несет ответственность перед туристом за ненадлежащее исполнение обязательств по договору независимо от того, кем оказывались эти услуги, напомнил ВС ст. 9 закона «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации». При этом турист может потребовать расторгнуть договор, если обстоятельства, из которых исходили стороны при подписании документа, существенно изменились (ст. 10 Закона о туризме). К существенным изменениям относится невозможность путешествия по независящим от туриста обстоятельствам – из-за болезни или отказа в выдаче визы, как в случае Суркова.

Апелляция не учла, что помогал оформить визу туроператор, и он должен был указать всю нужную информацию в направляемом в Консульство заявлении, в том числе написать цель и условия пребывания туриста в Италии. Но ответчик не доказал, что передал нужные документы в Консульство, а других сведений, которые могли бы исключить вину туроператора, в материалах дела не было. Туроператор должен дать туристу необходимую информацию о поездке, в том числе о документах, необходимых для въезда в страну и получения визы, а также вовремя рассказать об обстоятельствах, которые зависят от потребителя и могут привести к отмене путешествия, обратил внимание ВС. Клиент же имеет право попросить вернуть деньги, если он остался без визы не по своей вине. Теперь, указал ВС, что Курскому облсуду предстоит выяснить, рассказал ли туроператор клиенту о том, что нужно для получения визы, а если это не было сделано, то связано ли непредоставление нужной информации и убытки туриста. По второму кругу дело пока не рассмотрено.

В данном и любом другом случае спор с такими обстоятельствами будет решаться в зависимости от того, кто создал причину для отказа в выдаче визы, подтверждает юрист КА «Юков и партнеры» Екатерина Баглаева. «На турфирме лежит четкая обязанность проинформировать туриста о перечне необходимых документов, а также совершении всех необходимых действий для получения визы. Если турфирма выполнила эту обязанность, а турист не последовал рекомендациям или нарушил их, например, указал несуществующее место работы, то ни о каких компенсациях речи идти не может. Турист будет обязан оплатить услуги турагента в полном объеме», – говорит Баглаева. Если же турфирма не выполнила свою обязанность по информированию или иным образом нарушила свои обязательства, например, сформировала неправильный комплект документов, то она будет обязана вернуть все оплаченные по договору деньги и возместить убытки потребителя, подтверждает юрист.

* имена и фамилии участников спора изменены редакцией

После смерти Марии Хоревой* осталось наследство — дом и гараж, расположенные на участке площадью 626 кв.м. Дочери Елене Краско* она завещала гараж и половину дома, другой дочери, Марии Лосевой*, и сыну Виктору Хореву*, отвела по четверти доли дома. Однако сам участок, на котором располагались строения, остался незавещанным. И наследница, которая получила половину дома, решила, что имеет право и на половину земли. Нотариус отказалась выдавать ей свидетельство о наследстве, сославшись на то, что между наследниками есть спор о праве. И Краско подала иск к брату и сестре.

Первая инстанция с ней согласилась и признала за Краско право собственности на половину земли. Суд указал, что право на земельный участок следует судьбе жилого дома пропорционально долям, указанным в завещании на жилье (пп. 5 п.1 ст. 1 абз. 2 п. 1 ст. 35 Земельного кодекса). Апелляция оставила решение суда без изменений.

Но Лосева решила, что такое разделение несправедливо. Она подала кассационную жалобу в ВС. Дело (№ 87-КГ17-14) рассмотрела коллегия по гражданским спорам под председательством Александра Кликушина. Судьи в определении напомнили, что если завещания нет, наследование осуществляется по закону. Земля и расположенные на ней здания — это самостоятельные объекты гражданского оборота (статья 130 ГК), и можно распорядиться ими по отдельности, указала коллегия.

При этом судьи не нашли в таком подходе противоречий с принципом единства судьбы земли и расположенных на ней объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса). Поскольку владельцы дома и участка одни и те же — этот принцип не нарушается. А несовпадение их долей не имеет значения, заключила коллегия. Суд отменил судебные акты двух инстанций и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Александр Латыев, партнер «Интеллект-С», оценил выводы ВС как странные. «Суды нижестоящих инстанций рассмотрели дело правильно: в силу принципа единства земли и строений на ней доли в праве собственности на участок и на дом должны совпадать.» В противном случае непонятная ситуация может сложиться, например, если Краско решит продать свою долю в праве собственности на дом. Тут возможно одно из двух: или покупатель получит большую часть земельного участка, чем была у владелицы доли — или же он получит меньшую часть участка, а часть земли под его домом останется у прежнего собственика».

Ольга Бенедская, советник «Муранов, Черняков и партнеры», менее критична в оценках. Нормы, которые применили суды, лишь говорят о том, что собственник здания должен обладать и каким-либо титулом на землю под ним. При этом не идет речи об основаниях для возникновения права собственности, считает она.

Магомед Газдиев, партнер правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры», считает, что земельный участок это не юридический придаток строения, возведенного на нем, а самостоятельный объект права. Закрепление обратного подхода было бы вредным для правопорядка и губительным для экономического оборота, уверен он. Что касается принципа единства земельного участка и строения на нем, то он выражается в том, что собственнику здания предоставляется право пользоваться землей, на которой оно находится, указал Газдиев. Это не мешает завещать участок отдельно от дома, заключает он.

* — Имя и фамилия изменены редакцией.

Наталья Федорова* владела 25-метровой однушкой на втором этаже многоэтажки в городе Касимов Рязанской области. В ноябре 2003 года комиссия признала, что дом в аварийном состоянии и должен быть снесен. Горадминистрация утвердила порядок, в соответствии с которым собиралась переселять жильцов в новые квартиры. Новое помещение предложили и Федоровой, но она от него отказалась. Новое жилье существенно уступало прежнему и по площади, и по расположению, и по характеристикам. Квартира располагалась на первом этаже и была уголовой, в ней было центральное, а не индивидуальное, как в прежней, отопление, а стены были покрыты плесенью.

Администрация не смогла договориться с владелицей квартиры, и дело дошло до суда. Чиновники добивались права забрать квартиру и выплатить взамен ее рыночную стоимость — 214 тыс. руб. Первая инстанция удовлетворила иск, решение устояло в апелляции. Таким образом, со дня выплаты право собственности Федоровой на квартиру прекращалось, а собственником становилась администрация.

Суды подтвердили законность решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом. А поскольку Федорова сама отказалась заключать соглашение и получать новую квартиру, выкупить помещение можно принудительно, воспользовавшись ст. 32 ЖК. Суды не приняли во внимание аргументы Федоровой о том, что она не отказывалась от равнозначной квартиры, а лишь отвергла худший вариант.

Верховный суд защитил владелицу квартиры. Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Игоря Юрьева в определении по делу (дело № 6-КГ17-8) подтвердила, что изъять квартиру в аварийном доме можно в случае, когда изъят земельный участок под многоквартирным домом — такие действия допускаются для государственных и муниципальных нужд. Но есть нюанс: «предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника».

Если дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то владелец жилья имеет право выбрать деньги или другую благоустроенную квартиру в собственность. Федорова предпочла второй вариант. А то, что помещение оказалось неравнозначным, не означает, что она в принципе отказалась от жилья, сделал вывод ВС. Коллегия отправила дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

В практике нет единообразного подхода к тому, должны ли собственнику предлагать равноценное жилое помещение или же оно может быть меньшим — с доплатой до размера выкупной цены, замечает Ольга Бенедская, партнер «Муранов, Черняков и партнеры». Суды часто считают, что Жилищный кодекс не гарантирует собственнику именно равноценного жилья, поскольку в законе, а именно в ч. 8 ст. 32 ЖК, не прописана такая обязанность. А вот если речь идет о договоре соцнайма, применяется ст. 89 ЖК, где говорится именно о равноценном жилье, рассказывает Бенедская. В пример она приводит апелляционное определение Тульского областного суда от 28 февраля 2013 г. по делу № 33-492.

*Имя и фамилия участников процесса изменены редакцией

Татьяна Хазанова* решила продать квартиру, в которой были прописаны двое ее несовершеннолетних детей, – им принадлежало по 1/3 доли. Для этого она заручилась согласием органов опеки. Они указали, что квартиру продать можно, но с условием, что одновременно будет приобретена другая жилплощадь, в которой дети получат по 1/3 доли. Сообщить о покупке госорганам надо было в течение месяца после продажи жилья. Как именно должен происходить расчёт с несовершеннолетними, в разрешении указано не было.

Покупательница Эльмира Назарова* рассчиталась за квартиру и въехала в нее. Однако прежняя владелица, вопреки договоренности, не приобрела на детей новую квартиру, которая упоминалась в согласии органа опеки, – другими словами, нарушила указанное в документе условие. Отдел опеки потребовал признать сделку недействительной в силу ст. 168 ГК (сделка, противоречащая закону). Назарова, в свою очередь, утверждала, что разрешение вообще незаконно, поскольку в нем не указано, как рассчитываться с несовершеннолетними продавцами, и не уточняется, на какой счёт переводить деньги на имя несовершеннолетних после продажи их долей. Кроме того, при выдаче разрешения не выяснили мнение отца детей, указала она, а её как покупательницу не проинформировали, что продавец должен был одновременно купить жильё несовершеннолетним.

Саткинский городской суд Челябинской области удовлетворил иск отдела опеки и признал недействительным договор купли-продажи квартиры. Жилье вернули в собственность Хазановой и ее детей, в пользу Назаровой взыскали компенсацию – 1,05 млн руб. Суд в обоснование своей позиции сослался на ст. 167 ГК. Но в апелляции решение не устояло – Челябинский областной суд отменил его и принял новое решение, отказав отделу опеки, а заодно и Назаровой. В определении судьи указали, что то, что Хазанова не купила жильё детям и нарушила договоренности с опекой, не свидетельствует о том, что договор купли-продажи квартиры незаконный. По мнению апелляции, сделку совершили с соблюдением всех процедур, фактически она исполнена и оснований для недействительности нет. При этом позицию в суде объяснили нормами ст. 168 ГК, на которую первая инстанция не ссылалась.

ВС не определился с нормами права

В Верховном суде посмотрели на дело иначе (дело № 48-КГ18-1). Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Александра Кликушина отменила определение апелляции и направила дело на новое рассмотрение в облсуд. В определении по делу ВС сослался сразу на две статьи ГК – ст. 168 (сделка, противоречащая закону) и ст. 173.1 (сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана). Но какую именно норму права следовало использовать нижестоящим судам – чётко не разъяснил.

ВС указал, что суд первой инстанции не мог признать недействительной сделку, основываясь только на ст. 167 ГК, – там не установлены основания, по которым признается недействительность. Они предусмотрены в ст. 168 (сделка, противоречащая закону) и ст. 173.1 (сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана) ГК, указала коллегия. Но в первой инстанции не сослались ни на одну из них, а апелляция не только не исправила эту ошибку, но и неправильно истолковала нормы, на которые сослалась, обратили внимание в гражданской коллегии: суд основал свое решение на утратившем силу варианте ст. 168 ГК.

Апелляция должна была уточнить, по каким основаниям истец оспаривает сделку, и в зависимости от этого определить, какие обстоятельства значимы для спора и влияют на действительность сделки или свидетельствуют о её ничтожности, указала коллегия. Кроме того, облсуд не принял во внимание, что, согласно ст. 173.1 ГК, установлены специальные основания для признания недействительными сделок, совершённых без необходимого согласия третьего лица, органа юрлица или госоргана либо органа местного самоуправления. По мнению истца, не было оснований для вывода, что сделку совершили с согласия опеки, – ведь ответчик не получил согласия на отчуждение недвижимости без обеспечения детей другим жильём – и этот довод в ВС сочли значимым. ВС также отметил, что нет доказательств соблюдения прав детей, – того, что средства от продажи квартиры попали на их счет в банке или были израсходованы в их интересах.

Отменяя апелляционное определение, Верховный суд не поставил точку в деле: не давая однозначных ответов относительно нормы, подлежащей применению в таких спорах, он, скорее, поставил многоточие и лишь задал суду апелляционной инстанции направление, считает Игорь Запольский, руководитель проектов АБ «S&K Вертикаль». «Теперь апелляционному суду предстоит разбираться, какую же норму о недействительности все-таки следует применить, – из ст. 168 или из ст. 173.1. Не исключено, что точка в этом деле будет поставлена уже после повторного апелляционного рассмотрения. И также не исключено, что при последующем рассмотрении в кассационном порядке ВС все-таки точнее сформулирует и обоснует свою позицию», – замечает он. В целом же, убежден эксперт, решение суда первой инстанции справедливо, поскольку во главу угла суд поставил интересы детей, – проблемой стало лишь то, что суд сослался на общие нормы ГК.

С определением апелляции не согласен и Алексей Алтухов, руководитель проектов АК «Павлова и партнёры». «Еще в постановлении Пленума ВС от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» (п. 56) было разъяснено, что лицо, дающее предварительное согласие на совершение сделки, вправе дополнительно указать условия, на которых оно согласно с тем, чтобы сделка была совершена. Несоблюдение сторонами сделки этих условий дает третьему лицу право на ее оспаривание на основании статьи 173.1 ГК РФ», – говорит Алтухов.

Александр Латыев, партнёр Группы правовых компаний «Интеллект-С», напротив, считает, что апелляционное определение можно было и не отменять. По сути, ВС дал истцам еще один шанс, обязав нижестоящий суд снова исследовать вопрос об основаниях недействительности, с которым в описанной ситуации есть проблемы, полагает он. «Дело в том, что нарушение прав несовершеннолетних имело место уже после продажи квартиры, а основания недействительности должно быть в момент совершения сделки», – поясняет он свою позицию. «Возможно, коллегия хочет сказать, что согласие все-таки под отлагательным условием, но условие состоит в том, что на момент продажи нужно иметь хотя бы заключённый договор о покупке квартиры взамен продаваемой. А раз его не было, то и условное согласие не вступило в силу, и раз сделка совершена без согласия, тогда она оспорима по ст. 173.1 ГК», – замечает в своём посте в соцсети Facebook директор юридического института «М-Логос», профессор ВШЭ Артём Карапетов. Правда, при таком подходе получается, что если покупатель увидел условие в согласии и не проверил, соблюдено ли оно продавцом, он будет считаться недобросовестным, замечает Карапетов.

На то же последствие обращает внимание и Александр Латыев. Он полагает, что если суды встанут на позицию о недействительности сделок, это существенно подорвет оборот.

При этом такая интерпретация не гарантирует детям, что они не останутся без жилья, отмечает Карапетов: «Ведь наличие заключённого договора о покупке квартиры взамен отчуждаемой не гарантирует, что эта сделка покупки новой квартиры будет исполнена и новая квартира будет оформлена на детей. А при этом их квартира уйдёт новому собственнику, и сделку не оспоришь, так как на момент ее заключения согласие уже вступило в силу. Надо, видимо, продумывать какой-то механизм с использованием эскроу-счетов, который защищал бы детей от такого развития событий и одновременно давал бы гарантии всем остальным участникам этого треугольника, и фиксировать необходимость использования этого механизма в согласии органа опеки».

Что касается практического решения, которое можно применить в подобной ситуации, эскроу-счета – не лучший вариант из-за высокой стоимости, отмечает Руслан Нагайбеков, партнер, руководитель практики корпоративного и коммерческого права АБ «Линия права». Он полагает, что в описываемой ситуации нужно применить уже существующий подход, используемый для сделок.

Органу опеки по своему усмотрению, но с использованием формальных критериев нужно разделить две ситуации, говорит Нагайбеков:

1. Когда речь идет об обычной сделке, в которой участвует семья без наличия претензий от органов опеки. В данном случае органом опеки должно выдаваться согласие с письменным обязательством родителей на приобретение жилья. В случае нарушения такого обязательства способом защиты должен быть иск о понуждении к исполнению либо взыскание убытков в пользу несовершеннолетних. Последнее более сложный вариант.

2. Если речь идет о проблемных семьях, в том числе, где родители не имеют постоянного источника доходов, орган опеки должен отказывать в предоставлении согласия либо выдавать такое согласие на сложную сделку. Родители в данном случае, планируя сделку продажи, должны также заранее готовить сделку по покупке. Орган опеки выдает согласие на такую сложную сделку с тремя сторонами, подписывается сделка по которой семья с несовершеннолетним передает одну квартиру и получает другую, выплачивая соответствующей стороне разницу в стоимости, при необходимости. Другие две стороны также прозрачно видят и предоставление недвижимости, и расчеты, и согласие органа опеки.

Пока же покупателям квартир, на отчуждение которых требуется согласие органа опеки и попечительства, следует быть еще более внимательными. Стоит проверять не только наличие такого согласия, но и не обусловлено ли согласие выполнением продавцом каких-либо требований. Если условие есть – надо посмотреть, выполнено ли оно, советует Алексей Алтухов.

*Имена и фамилии участников процесса изменены редакцией.

Популярное:

  • Задачи по уголовный процессуальный кодекс Уголовный процесс Сайт Константина Калиновского Смирнов А.В., Калиновский К.Б. Уголовный процесс. СПб.: Питер, 2005. 272 с. – (Серия «Краткий курс»). Раздел I. Общая часть Глава 1. Понятие уголовного судопроизводства § 2. Цели и задачи уголовного […]
  • Военная служба вмф Военная служба по контракту на Черноморском флоте Поговорим о службе по контракту на Краснознаменном Черноморском флоте С момента воссоединения Крыма с Российской Федерацией прошло уже более двух лет и за это время Министерство обороны России создали мощную […]
  • Выплаты при рождении ребенка красноярск Единовременное пособие в Красноярске при рождении ребенка в 2018 году С появлением в семье ребенка родители сталкиваются с необходимостью оформления множества документов. Кроме того, расходы семьи резко возрастают. Это не удивительно, ведь маленький человек […]
  • Ст 55-56 гпк рф Статья 55. Доказательства СТ 55 ГПК РФ 1. Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения […]
  • Экологические права граждан ответственность за экологические правонарушения Экологические права граждан ответственность за экологические правонарушения Эколого-правовая ответственность является разновидностью общеюридической ответственности, но в то же время отличается от иных видов юридической ответственности. Эколого-правовая […]
  • Какая сейчас минимальная оплата С 1 мая 2018 года минимальный размер оплаты труда будет повышен до прожиточного минимума Повышение зарплат, решение квартирного вопроса — вот что нужно молодым кадрам. Эту тему Владимир Путин обсудил на «Уралвагонзаводе». Это оборонное предприятие, которое […]
  • Договор на оказание технического обслуживания Договоры технического обслуживания Договоры технического обслуживания и ремонта являются одним из видов договоров возмездного оказания услуг. В разделе можно скачать образцы и бланки всех видов договоров технического обслуживания с рекомендациями по […]
  • Гражданский кодекс рб 2018 г Гражданский кодекс Республики Беларусь 2018 Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 года с изменениями и дополнениями, внесенными Законом Республики Беларусь от 17 июля 2018 года, вступающими в силу с 1 ноября 2018 года. Кроме того, издание […]
Общая долевая собственность раздел имущества