Как происходит сделка купли продажи квартиры в ипотеку

Оглавление:

Как происходит сделка купли-продажи квартиры?

Процедура подписания договора купли-продажи объекта недвижимости имеет довольно волнительный и ответственный характер. При этом создается впечатление, что предмет сделки вот-вот будет продан, и продавец будет вознагражден запрашиваемой суммой.

Однако момент подписания договора и подача документов для оформления – лишь часть непростого процесса, которую нужно реализовать сторонам сделки во время передачи правомочностей владения, использование и распоряжение объектом недвижимости.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

+8 (800) 550-72-15
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Как проходит сделка купли-продажи квартиры через ячейку?

Более 95 % операций по отчуждению жилья происходит посредством использования наличных денежных средств. Данный способ обладает немалыми преимуществами для обеих сторон сделки.

К примеру, если заключаемая сделка осуществляется с занижением стоимости объекта недвижимости, то в ходе взаиморасчетов наличными деньгами не афишируется, какая сумма в действительности переходит продавцу квартиры.

Также и покупатель сможет оценить плюсы расчета наличными, так как исчезает необходимость объяснять соответствующим заинтересованным органам, каков источник подобного немалого капитала.

Основными недостатками расчета наличными выступают:

  • повышенный уровень опасности во время транспортировки больших сумм;
  • проверка купюр (оплачивается продавцом, как лицом заинтересованным).

Наиболее же значимая сложность, касающаяся наличного расчета, состоит в том, что непосредственный переход права собственности на недвижимость от одной стороны сделки к другой, происходит при государственной регистрации договора купли-продажи жилья.

Указанная регистрация происходит на 12 день с момента предоставления в государственный орган регистрации пакета необходимой документации (или же на пятый день в случае с ипотекой).

Итак, вопрос напрашивается сам по себе, — каков наилучший и наиболее выгодный момент для передачи денежных средств?

При передаче денег до момента подписания договора, возникает риск того, что продающая сторона сделки просто откажется от регистрации или исчезнет на определенное время и не будет выходить на связь. В этом случае, покупатель остается без денег и квартиры.

Диаметрально обратная ситуация может произойти уже не в пользу продавца, так как при передаче денег, следом за государственной регистрацией договора, покупатель, имея корыстный умысел, может отказаться от оплаты договора. Также он может начать элементарно тянуть время на просьбы заплатить, обосновывая временным отсутствием финансов.

Во избежание возникновения вышеуказанных рискованных ситуаций с обманными действиями недобросовестных сторон сделки, можно воспользоваться таким современным вариантом взаиморасчетов, как депозитарная банковская ячейка.

Рационализаторское решение заключается в том, что денежная сумма резервируется на срок регистрации договора купли-продажи. Доступ к данной ячейке появляется у продавца, когда регистрация осуществлена, а у покупателя — в случае несостоятельности продажи. Данная ячейка представляет собой арендованный в банке сейф.

Смысл указанного расчета следующий: во время подписания договора купли-продажи, приобретающая сторона располагает денежные средства в ячейку (сейф) на специальных условиях. Эта сумма денег подлежит передаче в пользу продавца. Арендуется данная ячейка в основном на срок 1 месяц, учитывая то, что срок проведения государственной регистрации договора купли-продажи составляет от 5 до 10 дней.

Документы, необходимые для продажи квартиры в 2016 году.

Как проходит купля-продажа квартиры, читайте тут.

На следующий день и в течение периода регистрации договора (плюс 5-7 дней), у продавца есть возможность доступа к банковской ячейке. Основное условие для доступа – наличие зарегистрированного договора купли-продажи жилья, так лишь по факту предъявления данного документа можно получить деньги за проданную квартиру.

По истечении данного периода и вплоть до конца срока аренды ячейки, доступ получает покупатель с целью возврата своих денежных средств по причине несостоявшейся сделки.

Такая ситуация может произойти, если какая-либо сторона сделки совершает уклонение от регистрации, а именно: не является в регистрационную палату, не предоставляет доверенность для сдачи документов на регистрацию, либо же оформляет заявление на приостановление или отказ от процедуры регистрации.

Кроме того, причиной может выступить решение регистрационной палаты о приостановлении или отказе в регистрации (данные проблемы могут возникнуть по причине наличия ошибок в документации, неправдивости информации, неполноты пакета необходимых документов, поданных для регистрации сторонами).

Зачастую по условиям договора, к указанной банковской ячейке предполагается совместный доступ как продавца, так и покупателя. Суть такова, что при условии одновременного визита сторон договора в банковское учреждение и изъявлении ими желания получить доступ к сейфу в любой день срока, то сотрудниками банка ячейка для них открывается.

Данная возможность может быть целесообразной и нужной тогда, когда по причине непредвиденных ситуаций, уже после размещения денежных средств в ячейку, продавец с покупателем приняли решение отказаться от сделки.

В этом случае покупатель пожелает возвратить свои деньги и при этом не ждать срока предоставления доступа. Вышеуказанные сроки доступа и другие, важные для сторон условия, находят свое отражение в тексте договора аренды ячейки.

Как проходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке?

В полной мере предусмотреть все действия заемщика, банка и продавца недвижимости не представляется возможным. Но базовые аспекты определить все же следует.

Основные этапы:

  • Проверяем и оцениваем объект недвижимости;
  • Подготавливаем его к заключению сделки;
  • Передаем жилье как залог;
  • Передаем денежные средства.

Проверочный и оценочный этап

Предварительно перед тем, как продать квартиру по ипотеке, нужно произвести ее оценку и проверку. Заметим, что недвижимость должна находиться в идеальном состоянии для того, чтобы финансовая организации была основательно убеждена в возможности сохранения и преувеличения стоимости квартиры в последующий период времени.

Исходя из этого, изначально покупатели, а следом и банковские представители, осматривают каждую комнату квартиры, чтобы убедиться в ее оценке. Затем в обязательном порядке заемщик должен воспользоваться услугами агентства по оценке недвижимости.

Документы, выданные специалистами, будут необходимы с целью определения числового значения последующего займа, а, следовательно, они должны иметь юридическую силу. Вполне объясним тот факт, что некоторые финансовые учреждения считают необходимым указывать название фирмы для обращения, с целью получения информации о рыночной цене недвижимости.

На этой стадии основной проблемой, с которой может иметь дело продавец, выступает отсутствие возможности завышения цены. Естественно, что большинству хочется передать документы с выгодой большего масштаба, однако, подобная затея станет невозможной с участием экспертов.

Стоит заметить, что подобный факт никоим образом не будет влиять на заключение сделки купли-продажи и последующую передачу оплаты.

Подготовительные работы относительно жилплощади

При условии, что банковское учреждение в полной мере соглашается на предоставленную документацию относительно объекта недвижимости, вступает в действие этап подготовки. Это объясняется тем, что заемщик заинтересован сохранять залоговую квартиру в достойном состоянии. Исходя из этих причин, заемщик в обязательном порядке обращается к процедуре страхования.

Данный аспект не содержит рисков, а, скорее, наоборот, дает подсказку собственнику о маловероятности отказа. Итого, денежные средства тратит покупатель, однако, выплаты при каких-нибудь повреждениях и даже пожарах адресуются в пользу продавца.

В случае каких-либо сомнений, будет вполне уместным обращение в страховую компанию для получения консультации и уточнения подробностей.

Передаем жилье в качестве залога

Стоит обозначить минимальные риски. Суть в том, что сделка заключается до отправки денег на счет собственника. В этом и заключается основное неудобство, заставляющее людей повременить с документами на руках до самого последнего момента.

Даже с учетом присутствия свидетелей, случаи мошенничества нередки в условиях современности, что ставит под сомнение репутацию самых крупных и, вроде бы, надежных банков. Важным моментом является то, что при подписании договора, объект недвижимости сразу же приобретает статус залогового имущества.

По сути, данная недвижимость переходит к финансовой организации во владение. Что же насчет денежных средств, то они проходят процедуру перечисления на счет продавца уже после поступления окончательных документов из регистрационной палаты.

Данная стадия по праву считается самой сомнительной для собственников, так как они обязаны передать права на объект недвижимости с учетом того, что деньги еще не у них на руках. Но это подозрительно только на первый взгляд, и только для неопытных собственников, поскольку имеется два гаранта чистоты сделки.

Сделка купли-продажи в обязательном порядке курируется представителями, исходя из чего, становится практически невозможным проведение мошеннических действий. Отметим, что договоры прописываются с максимальной степенью прозрачности и, как правило, не имеют так называемых «подводных камней».

По этой причине можно уверить продавцов подписывать документы и ждать последующего перечисления средств на счет.

Этап передачи денежных средств

Завершающей стадией сделки выступает именно передача денег. При условии оформления ипотеки, передача осуществляется через банковские счета, исходя из чего мошенникам проблематично внедриться в эту сферу деятельности финансовых учреждений.

Перевод происходит со стороны банка напрямую в адрес продавца, что подразумевает отсутствие участия покупателя в процессе. Вышеуказанные доводы и факты свидетельствую о том, что для продавца риски в большей степени сводятся к нулю.

При передаче денежных средств, у продавца уже отсутствует правомочность владения, поскольку вся документация на имущество перешла к новому собственнику. При этом банковское учреждение контролирует ход сделки до ее завершения, исходя из чего беспокойства являются беспочвенными.

Как показывает большинство частных случаев, нарушения со стороны заемщика не допускаются, так как его полномочия (права и обязанности) досконально и четко отображены в условиях договора ипотеки, что не дает ему их нарушить.

Отличительные черты и особенности договора купли-продажи

Прежде чем подписать договор купли-продажи, стоит обозначить существенное дополнение регистрационной палаты. Суть в том, что по документации просматривается тот факт, что сделка осуществляется с кредитными денежными средствами.

Данный момент существенен для продавцов, потому как проявляется еще один пункт его личной перестраховки.

Какова же отличительная особенность указанной приписки?

Согласно условиям договора, при отсутствии поступления денежных средств на счет продавца спустя 10 дней после передачи прав собственности, данный договор разрывается.

Подобные аспекты начали указываться довольно недавно, что объясняет неведение многих людей в этом вопросе. Однако практика использования дополнительного указания отображает его целесообразность и необходимость.

Как проходит сделка купли-продажи квартиры через агентство?

Сотрудничество с агентством недвижимости предоставляет некоторые весомые преимущества. Для начала отметим, что первоочередное задание риэлторского агентства заключается в ограждении клиента от возможных мошеннических посягательств.

К примеру, гражданин, являющийся собственником двух однокомнатных квартир, желает скорейшим образом их реализовать, в связи с чем размещает объявления в интернет-ресурсах и печатных изданиях, а также посещает несколько агентств. Таким поведением он может привлечь ненужное внимание со стороны нечестных риэлторов и стать жертвой аферистов.

При обращении к одному определенному агентству, данная фирма возлагает на себя ответственность за безопасность процесса заключения сделки, соблюдая, к тому же, принцип конфиденциальности.

Кроме того, сотрудники риэлторской фирмы должны отстаивать правовые и финансовые интересы клиента, пользующегося их услугами и доверившегося их профессионализму. Риэлторы обязательно проведут грамотную оценку объектов недвижимости.

Также стоит отметить, что делегирование риэлторам полномочий по сбору необходимой документации и справочных материалов для продажи недвижимого имущества, значительно облегчит для клиента процесс отчуждения объектов недвижимости, а также существенно сэкономит драгоценное время.

Как проходит сделка купли-продажи квартиры с материнским капиталом?

При покупке жилья посредством оплаты материнским капиталом, существует два варианта оформления:

  • через органы пенсионного фонда Российской Федерации;
  • через банковское учреждение, путем взятия ипотеки под материнский капитал.

Если вами принято решение о взятии кредита с последующим расчетом средствами материнского капитала, то договор купли-продажи составляется стандартно, как при покупке жилья через ипотеку.

Разница между двумя вышеуказанными способами заключается в том, что ПФ (Пенсионный фонд) не расплачивается быстро, растягивая данный этап на несколько месяцев. Банк же рассчитывается за вас с продавцом довольно быстро, но взамен потребуется уплатить проценты по кредиту.

Получение продавцом денежных средств

Ипотека под материнский капитал – существенная экономия времени. Продавец получает деньги, как правило, в течение периода от 10 до 20 дней. Процесс государственной регистрации займет примерно неделю, после чего банк, получив сам договор и свидетельство на имя покупателя, произведет оплату, если не сразу же, то в течение нескольких рабочих дней.

ПФ (без ипотеки) – порядка 2-4 месяцев со дня направления пакета необходимой документации. В большей степени суть заключается в придирчивости соответствующих проверяющих сотрудников органа ПФ, которые очень скрупулезно относятся к договору.

Как происходят расчеты по договору с материнским капиталом?

При покупке небольшого и дешевого жилья по цене, аналогичной размеру материнского капитала, полноценный расчет произведется лишь следом за перечислением ПФ средств, а это порядка недели на регистрацию, и примерно 7-10 дней на подачу документации, а после длительный период от 2 до 4 месяцев на саму оплату.

Если добавляются личные денежные средства, то алгоритм их выплаты будет зависеть от соглашения сторон.

Следует отметить обязательность оформления расписки, как весомого финансового документа, имеющего способность подтвердить факт указанной оплаты по договору. Ее нужно будет предъявить в Пенсионном фонде.

Процедура обременения до момента полной оплаты

Покупка недвижимости с использованием средств материнского капитала выступает в качестве договора с рассрочкой платежа, то есть права переходят к покупателю, однако, полноценная оплата не осуществлена.

Когда данная оплата станет полной, сторонам договора следует прийти в Росреестр для снятия обременения с квартиры или дома. Обязательность явки и продавца, и покупателя обуславливается необходимостью написания соответствующих заявлений обеими сторонами.

Если не обусловить в договоре об обременениях, то залог в пользу продавца возникает автоматически, согласно законодательству. Произойдет это при регистрации права собственности покупателя.

Но если есть договоренность об отсутствии возникновения залога в пользу продавца, то в этом случае обременения не произойдет.

Подобный вариант регистрации договора, при рассрочке платежа без залога, будет подходящим, когда происходит покупка слишком дорогой квартиры, при условии, что объем материнского капитала относительно общей суммы сделки несущественный, но продавец после полной оплаты не хочет повторно посещать Росреестр.

Как проходит сделка купли-продажи квартиры по переуступке?

В имущественных правоотношениях, относительно покупки и отчуждения недвижимости, уступка прав требования допустима в двух случаях:

  • Согласно предварительному договору купли-продажи;

Когда заключается подобный договор, то в этом случае уступается право требования о заключении основного ДКП (договора купли-продажи) жилья, однако, не право на требование передать данный объект недвижимости. Данная ситуация объясняется правовой характеристикой указанного договора.

По условиям предварительного договора, ни одна из сторон не осуществляет продажу жилья, а лишь определяется продать ее в перспективе. Уступка права реальна лишь в промежуток времени между датой заключения предварительного договора и заключением основного договора.

Важным моментом выступает отсутствие обязательности государственной регистрации предварительного договора. Кроме того, денежные средства в счет оплаты покупки недвижимости стоит передавать лишь по основному договору купли-продажи. Предварительный договор не требует выполнения дополнительных действий.

  • Согласно договору долеучастия по строительству.

Все необходимые расчеты по договору долеучастия необходимо произвести перед самой уступкой права. В ином случае остаточные растраты переходят к новому владельцу недвижимости.

Согласно условиям подобного договора, возможность уступки права возникает до момента подписания акта о приеме-передаче жилья в пользу владельца со стороны застройщика. Сам договор уступки, аналогично договору долеучастия, в обязательном порядке должен быть подвергнут госрегистрации.

Последовательность осуществления сделки по переуступке прав

Уступка права проводится лишь следом за окончательной оплатой цены по договору долеучастия в строительстве, либо непосредственно с переводом долговых обязательств в адрес нового владельца имущества.

Согласно договору переуступки, новый владелец недвижимости получает права в объеме, аналогичном объему прав бывшего владельца. Непосредственно в тексте договора следует максимально тщательно и исчерпывающе прописать, согласно какому договору происходит переуступка прав, а также отметить, какая именно документация будет передана новому владельцу квартиры.

При переуступке является обязательным участие застройщика.

Документация, которая должна передаться покупателю после подписания договора переуступки:

  • Основной договор;
  • Документы, подтверждающие расчеты (расписка и т.п.);
  • Разрешение на уступку со стороны застройщика;
  • Непосредственно сам договор уступки;
  • Акт о передаче документации.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

+8 (800) 550-72-15
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Как проходит сделка по ипотеке в Сбербанке?

Покупка квартиры по ипотеке Сбербанка

Поручите нам покупку своей квартиры. Мы окажем Вам юридическое сопровождение сделки любой сложности и в любом банке. Для того, чтобы получить консультацию, отправьте заявку или свяжитесь о специалистом по телефону +7 (499) 394-­03-­36.

Наш опыт и связи в банках помогут Вам получить ипотечный кредит.

Требования Сбербанка к квартире

Заключение предварительного договора купли-продажи

Страхование квартиры

Зачисление первоначального взноса на счет

Как проходит сделка по ипотеке?

Сравнение условий покупки Сбербанка с другими ипотечными банками

Предлагаем вам профессиональную помощь в подборе выгодной ипотечной программы и получении кредита в банке. Свяжитесь с нами любым удобным для вас способом:

Брокер «Подбор Ипотеки»

Компания специализируется на помощи в получении ипотечного кредита в банках Москвы и Московской области.

Обращаясь к нам, вы получаете личного представителя, который возьмет на себя функции по сбору и отправке в банк необходимой информации для получения ипотеки.

Наш многолетний опыт и знание дела, позволяет рассчитывать на положи-тельное решение почти в 100% случаев.

Помощь в получении ипотеки

Хотите первыми узнавать о новых промо-акциях банков, программах
и процентных ставках? Подпишитесь на наши группы Facebook и Вконтакте.

Хотите первыми узнавать о новых промо-акциях банков, программах
и процентных ставках? Подпишитесь на наши группы Facebook и Вконтакте.

Этапы ипотечной сделки

Ипотечная сделка – это заключительный и основной этап в оформлении ипотечного займа и приобретении жилья. В ходе этой сделки происходит оформление кредитного соглашения между заемщиком и финансовым учреждением, а также договора купли-продажи недвижимости с использованием кредитных средств между покупателем (он же заемщик) и продавцом.

Дополнительно финансовым учреждением составляется закладная по ипотеке. Это именная ценная бумага, удостоверяющая право банка на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой. Как правило, кредитная организация требует от заемщика составления закладной еще до выдачи ссуды. После того как будет приобретен объект недвижимости и проведена регистрация сделки, закладная по ипотеке становится собственностью кредитора. Ценная бумага находится в банке до момента полного расчета за кредит.

Стоит отметить, что договор купли-продажи заключается после подписания кредитного соглашения и получения покупателем заемных средств от банка.

Документы подписываются в банке, который предоставил ипотечный кредит на покупку недвижимости. Ипотечная сделка полностью контролируется финансовой организацией.

От заемщика банк обязательно потребует застраховать жилье и/или свою жизнь и трудоспособность. В случае необходимости может понадобиться оформление договора поручительства. Ряд кредитных организаций требует заключить договор страхования до ипотечной сделки.

В зависимости от выбранного участниками сделки способа взаиморасчета арендуется сейфовая ячейка или открывается безотзывный аккредитив. Расплатиться с продавцом можно и c помощью безналичного перевода. На российском рынке преобладают расчеты наличными деньгами через ячейку, поскольку они более понятны и предпочтительны как покупателю, так и продавцу недвижимости.

Следующий этап ипотечной сделки – государственная регистрация договора купли-продажи, в которой от покупателя по нотариально оформленной доверенности выступает представитель банка. Срок регистрации данной сделки составляет пять рабочих дней.

Далее продавец жилья предоставляет в банк договор купли-продажи с отметкой о госрегистрации и получает оговоренную сумму, забирая ее из сейфовой ячейки или снимая со счета (аккредитив, безналичный перевод).

Покупатель, в свою очередь, может вселяться в квартиру, когда согласно условиям договора продавец ее освободит.

После полной выплаты кредита банк в течение трех дней снимает залог с объекта недвижимости, и регистрационная палата выдает новое свидетельство о собственности покупателю уже без ограничения (обременения) права.

Порядок сделки купли-продажи жилья по ипотеке

Мало кто имеет возможность заполучить жилье с использованием собственных средств, как раз поэтому нужно знать, как происходит сделка купли-продажи квартиры по банковской ипотеке. Эта операция, даже при условии участия надежного банка, может быть рискованна и для покупателя и для продавца. Поэтому важно разобраться во всех нюансах ипотечного договора.

Плюсы ипотеки

Прежде чем решится на покупку жилья по ипотеке нужно взвесить все за и против, ведь это кредит придется выплачивать, по меньшей мере, 10 лет. К преимуществам относятся:

  1. Жилье можно получить быстро, не ожидая пока накопится необходимая сумма.
  2. Срок кредитования находится в пределах 30 лет. Что увеличивает шансы все-таки стать полноправным владельцем квартиры.
  3. Надежность сделки. Прежде чем осуществлять реализацию жилья банк внимательно изучает не только заемщика, но и застройщика и продавца.
  4. Выгодность вложения средств. Пока произойдет полное погашение кредита, уровень инфляции будет «съедать» проценты. При этом спрос на недвижимость, особенно жилую постоянно растет.
  5. Часть средств можно вернуть, ведь сделка по ипотеке, относится к таковым, которые можно вписывать в налоговый вычет. Так по телу кредита или процентам можно вернуть в пределах 390 тыс. рублей.
  6. Для отдельных категорий граждан при купле жилья в ипотеку работают целевые ипотечные программы. В частности: для госслужащих, военных, молодых семей.

Зачастую интересуются вопросом, как проходит сделка купли-продажи квартиры по банковской ипотеке те, кто понимают что с теперешней экономической ситуацией только таким образом можно получить в собственность жилье.

Существенные недостатки

Недостатки, конечно же, тоже есть:

  • Очень большая переплата по процентам. Пока пройдет срок кредитования, сумма, которая оплачивается по процентам, будет в пределах 60-400% от стоимости жилья. Все зависит от того как быстро удастся вернуть заем.
  • Дополнительные расходы. Купля-продажа квартиры в ипотеку осуществляется вместе с разного рода страховыми взносами. В том числе страховке подлежат жизнь покупателя, трудоспособность, сама квартира. От этого всего можно отказаться, но тогда возрастает процентная ставка.
  • Продажа квартиру чрез ипотеку, дарения и даже перепланировка, без согласия банка невозможна. Так как недвижимость является залоговой.
  • Для получения одобрения кредита нужно собирать много документов.
  • Огромные риски – купля продажа квартиры через ипотеку – это кредит, который может охватывать десятилетия. Если в это период произойдет, что-то что не даст возможности работать и получать доход покупатель лишиться всего и уже уплаченных денег и квартиры. А некогда проданная квартира перейдет в собственность банка.

Самая большая проблема ипотеки – это огромные суммы переплаты, что часто отталкивает потенциальных собственников жилья.

Порядок сделки

В сделке задействовано много сторон, она состоит из таких этапов:

  1. Поиск банка кредитора. Тут нужно действовать внимательно, особенно обращать внимание на срок работы и отзывы клиентов.
  2. Подача заявки на кредит. Лучше всего подавать заявки в несколько учреждений. Потом можно будет выбрать.
  3. Подбор недвижимости, ее оценка.
  4. Подготовка документов для проведения сделки, заключение ее.
  5. Оформление залога.
  6. Передача денег и регистрация ипотечной квартиры.

Уделять внимание тщательному выбору кредитора очень важно. Своими силами это сделать удается не всегда. И раз уж было принято решение использовать ипотеку то стоит позаботиться об услугах ипотечного брокера. При выборе той или иной программы нужно обращать внимание на:

  • Процентную ставку.
  • Размер первичного взноса.
  • Требования по страховке, можно ли от нее отказаться, какие последствия этого.
  • Набор документов.
  • Условия возврата.
  • Срок кредитования.
  • Наличие требования относительно квартиры.

Особое внимание нужно уделить последнему пункту, ведь далеко не каждую квартиру банки дают ипотеку. Например, точно не стоит рассчитывать на покупку квартиры в аварийном или малоэтажном доме за деньги от банка.

Важно! Для того, чтобы не тратить время зря можно сразу обратиться к застройщикам, у которых есть договор об ипотечном кредитовании с выбранным банком.

Сделка не состоится, пока не будет проведена экспертная оценка продающегося жилья. В этом случае также лучшее решение – это обращаться к тем организациям, которые рекомендует банк. Кроме того нужны такие документы:

  • Технический и кадастровый паспорт.
  • Документы, подтверждающие право собственности.
  • Выписки из реестра и другие справки по требованию.

Заключение договора

Предварительно необходимо с продавцом утрясти все нюансы сделки, оговорить условия выплат и т.д. Для того, чтобы закрепить договоренность подписывается предварительная сделка. Иногда вносится залоговая сумма – первый взнос.

Далее продавец передает необходимый для банковского учреждения пакет документов, с которым, добавляя остальные, покупатель отправляется в банк. После его проверки между представителем банка, покупателем, продавцом (может присутствовать еще и представитель страховой компании) подписывается договор.

Договор должен быть обязательно зарегестрирован. Также необходимо переоформить право собственности на недвижимость. После этого продавец получает деньги от банка, выбранным способом – это может быть безналичный расчет или передача наличных средств из банковской ячейки.

Риски покупателя

Основные риски покупателя сопряжены с правильным выбором квартиры для ипотеки. В этом случае рассматривать варианты из вторичного рынка жилья довольно опасно. Причины «за» покупку новой квартиры:

  1. Новостройки практически всегда являются юридически чистыми, так как на нее других претендентов быть не может.
  2. При покупке новостройки на стадии строительства можно сэкономить до 10%.

Опасности покупки в строящемся доме:

  • Она может так и не достроится. Застройщики часто становятся банкротами.
  • Другая процедура оформления ипотеки – так как квартиры физически еще нет, она не может быть залогом.
  • Не всегда приглянувшаяся квартира и цены на нее устраивают банк.

Покупка квартиры по договору ипотечного кредитования процесс не простой. Ведь нужно пройти много этапов, которые сопряжены с рисками и срывами сделок. Ключевой момент при подписании такой сделки внимательно ознакомится с условиями что застройщика (продавца), что банка, чтобы в итоге не оказаться у разбитого корыта.

Как проходит обычная сделка по ипотеке?

Для тех, кто желает оформить ипотечный кредит, важно знать – как происходит непосредственно процедура получения ипотеки. Сколько это занимает времени, какие необходимы документы, и когда можно будет заселиться в новую квартиру. Обо всем этом мы поговорим в данной статье.

С каждым годом все больше россиян приобретает жилье при помощи ипотеки. Это решение имеет как плюсы, так и минусы. Не нужно будет ни у кого занимать деньги. Квартира сразу же оформляется в собственности, а рассчитываться за жилье можно постепенно.

В отличие от потребительского кредита наличными, при оформлении которого требуется поручительство или вовсе не нужно, по ипотеке в качестве обеспечения выступает приобретаемая недвижимость. То есть, на квартиру временно накладывается обременение, без согласия кредитора жилье нельзя будет продать, обменить или подарить. Однако, в нем можно спокойно проживать, делать ремонт за исключением капитального или перепланировки. Обременение снимается после полного погашения задолженности, подробности здесь.

Жилищные ссуды отличаются значительными суммами, начиная от 300 тысяч рублей и заканчивая миллионами, а также длительным периодом кредитования (до 30 лет).

Иногда при оформлении ипотеки можно выбрать схему погашения: аннуитетную или дифференцированную. В первом случае платежи всегда будут одинаковыми, а проценты распределены по всему сроку кредитования.

На начале срока проценты занимают большую часть ежемесячного платежа, а в конце периода меньшую.

Во втором случае взносы по своим суммам идут на убывание. Сначала они максимальные, а затем постепенно уменьшаются. Начисление процентов производится на остаток не по графику платежей, а от суммы основного долга. То есть, чем больше вы вносите, тем меньше процентов будет уходить при каждом новом месяце.

Процедура получения ипотеки происходит в несколько этапов.

  • Поиск кредитора (определение размера ссуды и условий выдачи средств). Оформление ипотеки — ответственный вопрос. Если времени и знаний недостаточно, чтобы самостоятельно проанализировать ипотечный рынок, то можно обратиться к брокеру, который за определенную плату подберет наиболее оптимальный вариант, в зависимости от ваших пожеланий и требований.

Если же бюджет ограничен, то нужно будет ознакомиться с имеющимися предложениями банков самостоятельно. Актуальные условия можно найти на официальных сайтах кредиторов, при личном визите в офисы или на нашем сайте. Лучшие предложения мы собрали для вас здесь.

При выборе банка следует обратить внимание на дополнительные комиссии: за ведение или открытие расчетного счета, размер страхового взноса (жизни и здоровья, титульное страхование, объекта недвижимости и т.д.), за подготовку отчета о стоимости жилья.

  • Сбор бумаг;
  • Подача заявки для рассмотрения;
  • Получение одобрения. Заявители могут повлиять на решение банка, полезные советы на эту тему даем здесь;
  • Подбор объекта кредитования;
  • Подача в банк документов на данный объект (или объекты, если их несколько);
  • Оценка кредитором объекта недвижимости;
  • Получение одобрения по объекту;
  • Страхование объекта ипотеки. Деньги за страховку можно будет вернуть, читайте об этом по ссылке;
  • Подписание кредитного договора;
  • Совершение сделки купли-продажи;
  • Подача документов на регистрацию;;
  • Получение бумаг о регистрации права;
  • Окончательный расчет с продавцом;
  • Заселение в квартиру.

О каждом из этих этапов мы поговорим подробнее чуть ниже.

Этап 1. Сбор документов.

На данном этапе производится сбор пакета бумаг заемщиком. Искать квартиру до того, как будет получено окончательное одобрение, преждевременно – и именно это является наиболее распространенной ошибкой большинства заемщиков.

Для того, чтобы оформить классический жилищный кредит, понадобятся следующие документы:

  • Паспорта всех участников сделки – заемщика и созаемщиков;
  • Справка с места работы о доходах – для всех участников;
  • Подтверждение занятости в виде копии ТК или ТД – для всех участников сделки;
  • Документы на имущество в собственности – для всех участников;
  • Вторые документы (с фотографией) – для всех участников;
  • Бумаги, подтверждающие дополнительные доходы – при наличии, для всех участников сделки;
  • Свидетельства о браке и о рождении детей – при их наличии;
  • Справки о родстве – если созаемщиками по кредиту выступают близкие родственники;
  • Дипломы об образовании – на всех участников сделки;
  • Выписка со счета о наличии первоначального взноса;
  • Иное по требованию банка.

К пакету прикладываются заполненные анкеты заемщика и созаемщиков. В этой статье можете ознакомиться с перечнем бумаг, необходимых для получения жилищного заема в Сбербанке.

Этап 2. Рассмотрение заявки и получение одобрения.

Он обычно занимает от 2-х дней до 1-й недели. Все зависит как от скорости работы непосредственно банка, так и от информации о заемщике. Проверяется на данном этапе следующая информация:

  • Кредитную историю заемщика и созаемщиков. Если у вас испорчена КИ, то перед обращением в банк ее нужно исправить. Существуют действенные методы, их рассматриваем в этом обзоре;
  • Действительность прописки и паспортных данных;
  • Уровень дохода. О том, какая нужна заработная плата для получения ипотеки, читайте здесь;
  • Работодателей;
  • Наличие криминала;
  • Рассчитывает вероятность своевременного погашения ипотеки.

Если все в порядке и заемщик подходит кредитору – определяется максимально доступная сумма кредита, и заявку одобряют. Если клиента также устраивает одобренная сумма и условия – можно начинать искать объект недвижимости.

Если вас интересует, как долго рассматривается заявка, то ознакомьтесь с этой статьей.

Этап 3. Подбор объекта кредитования.

В принципе, начать поиски подходящего объекта заемщик может и до момента обращения в банк, но это нецелесообразно. Эффективнее подбирать квартиру или дом с учетом суммы, которую кредитор может одобрить данному заемщику, чтобы потом не было разочарований.

Для подбора объекта недвижимости можно привлечь риелторов – так как обычно они знают все необходимые требования кредитно-финансовых организаций к недвижимости, и помогут быстро собрать необходимые для выхода на сделку документы продавцу.

После того, как один или несколько объектов подобраны, необходимо собрать перечень бумаг по нему и отправить их в банк для непосредственной оценки недвижимости. На сбор обычно предоставляется до 60 дней.

Этап 4. Оценка недвижимости.

Здесь кредитор проверяет объект недвижимости на предмет юридической чистоты, и его состояние. Если все в порядке – то клиент получает окончательное одобрение от банка и наступает этап непосредственного выхода на сделку.

Почему на данном этапе можно получить отказ:

  • жилье ветхое, находится в аварийном состоянии,
  • дому уже более 50 лет, вышел эксплуатационный срок здания,
  • если это частный дом, у него не должно быть деревянных перекрытий, стен, пола,
  • у квартиры не должно быть незаконной перепланировки,
  • если речь идет о вторичном рынке, из жилья должны быть выписаны все прошлые владельцы, особенно несовершеннолетние дети.

Проверка состояния объекта недвижимости состоит в следующем осмотре:

  • всех конструкций (стен, перекрытий и полов) на наличие трещин, плесени, подтеков и другого.
  • коммуникаций, приборов отопления и водоснабжения с целью выявления коррозии, протеканий.
  • окон и дверей на предмет их целостности и установленных дополнительных устройств.
  • электропроводки, выключателей и розеток.

После визуальной проверки банки рекомендуют произвести экспертную оценку стоимости жилья. Как правило, назначают специалиста, который это может сделать.

Данное действие необходимо, чтобы можно было установить реальную стоимость квартиры, исходя из ее местоположения, года постройки и состояния. Эксперт подсчитывает максимально возможную стоимость данного объекта.

Проведение процедуры исключает завышение стоимости жилья. Продавец может установить максимальную стоимость, которая указана в заключении.

Назначается дата подписания договора, и клиенту предоставляется перечень страховых компаний, где он должен будет застраховать приобретаемый объект. Рейтинг таких организаций представлен по этой ссылке.

Этап 5. Заключение сделки.

В день подписания договора между заемщиком и банком происходит и основная сделка. Заемщик подписывает договор, продавец с готовым пакетом документов приезжает в офис для заключения договора купли-продажи.

Как только кредитный договор подписан, подписывается и договор купли-продажи. Покупатель вносит аванс в банковскую ячейку, куда банк закладывает кредитные средства. Получить ключ от ячейки продавец сможет только после процедуры регистрации сделки в регистрационной палате.

Существует и второй вариант – когда продавцу деньги перечисляются на расчетный счет. После этого покупатель (заемщик) должен подать договор купли-продажи на регистрацию. Продавец передает покупателю ключи от квартиры.

Этап 6. Заключительный.

После того, как покупатель получает из регистрационной палаты документы о праве собственности с отметкой об обременении, сделка считается завершенной. Квартира перешла в собственность заемщика.

Закладная по ипотеке

Этот документ дополнительно составляется банком. Он удостоверяет право кредитно-финансовой организации на получение исполнения по денежному обязательству, которое обеспечено ипотекой. Как правило, кредиторы требуют заключения закладной еще до выдачи займа.

Данная бумага становится собственностью кредитора после приобретения квартиры заемщиком и регистрации сделки. И она будет находиться в финансовом учреждении до того момента, пока заемщик не выплатит задолженность полностью.

Страхование

Обязательной является страховка залогового имущества (приобретаемая недвижимость), причем подписать такой документ некоторые кредиторы требуют еще до подписания договора кредитования. Отказаться от данного вида страхования нельзя.

Заверение ипотеки нотариально

Большая часть банков настаивает на том, чтобы ипотечная сделка была оформлена у нотариуса. Хотя это является обязательным еще с 2005 года. Если не обращаться к нотариусу, то можно избежать дополнительных расходов на кредит и согласование со специалистом времени визита в отделение кредитора.

Но с другой стороны, может появиться ряд сложностей. В любом случае регистрирующие органы потребуют нотариально заверенные копии договора ипотеки. Тут может возникнуть следующая ситуация: не все кредиторы при заключении договоров их склеивают и заверяют подписями и печатями с обеих сторон.

Нотариус, в свою очередь, может отказаться заверять копию договора, заключенного в простой форме и не прошнурованного. То есть, придется приезжать в офис банка, чтобы поставить подпись и печать.

Важно! После отмены обязательства заверения у нотариуса сотрудники регистрирующих органов начали требовать эксплуатацию и поэтажный план квартиры, а также копии, которые были заверены в БТИ.

Таким образом, нотариальными услугами лучше воспользоваться. Это обойдется примерно в 1,5-2% от суммы ипотеки за оформление договора.

Что заемщик может делать с квартирой

Еще невыплаченная ипотека накладывает определенные ограничения на потребителя:

  • Без разрешения залогодателя, то есть, банка, нельзя сдавать жилье в аренду, так как по стандартным условиям она приобретается в личное пользование заявителем.
  • Нельзя производить перепланировку, если это не согласовано с кредитором.

Квартиру, которая еще находится в ипотеке, нельзя продавать, обменивать или передавать в залог до полного погашения задолженности. Однако, с банком можно и договориться, подробнее об этом говорим тут.

Нельзя и сознательно ухудшать состояние жилья, что снижает его рыночную стоимость. В этом случае банк имеет право требовать досрочно погасить кредит.

Для некоторых категорий заемщиков предусмотрены льготные ставки:

  • военная ипотека (начисление средств от государства на счет служащего для накопления на первоначальный взнос), подробнее о ней читайте по этой ссылке.
  • займы для молодых семей.
  • ипотека с материнским капиталом — поддержка семей с двумя и более детьми. Больше о внесении МК в ипотеку читайте по этой ссылке.

Особенности ипотечных банковских продуктов

  • Покупка квадратных метров на вторичном жилищном рынке.

Сегодня увеличилась вероятность столкнуться с мошенниками. К примеру, выбранная квартира может быть отчуждена, если уже находилась в залоге. Страхование титула может помочь уберечься от потери жилья, если сделка признана недействительной.

Готовая квартира должна соответствовать требованиям выбранной кредитно-финансовой организации. К примеру, не выйдет при помощи ипотеки купить жилье с неузаконенной перепланировкой.

К другим требованиям банка относятся: жилье должно быть ветхим или в аварийном состоянии, иметь деревянные перекрытия (для многоэтажных домов, удалены от города на расстоянии свыше 30-50 км.

  • Приобретение жилья в новостройке.

Покупка квартиры в строящемся доме связана с определенным риском, так как жилье в результате построено с некачественными стенами, полами, а также с плохим ремонтом и отделкой.

Кроме того, есть риск банкротства застройщика или заморозки стройки. Поэтому банки требуют наличия поручителей, чтобы избежать неликвидного имущества.

Стоит отметить, что на период строительства заемщик имеет право требования, а право собственности приобретает только после сдачи дома и признания его жилым.

  • Покупка комнаты или доли.

Приобретение такой недвижимости при помощи ипотеки возможно только тогда, если после выдачи займа вся площадь недвижимости будет принадлежать заемщику. Другими словами, должна выкупаться последняя доля в имуществе, которая в последующем будет полностью принадлежать покупателю

  • Получение дома и земельного участка.

Такие объекты недвижимости, как частный дом или таунхаус, считаются менее ликвидными, поэтому банки не так охотно выдают на них ссуды. Кроме того, ставки на такие программы куда выше, чем по обычным. О том, как купить собственный дом при помощи ипотеки, мы рассказываем в данной статье.

Подписание кредитного договора

Заключение ипотечной сделки происходит сразу после положительного решения. В кредитно-финансовой организации действует 2 схемы выдачи средств: после госрегистрации сделки и с применением банковской ячейки. Первый случай предполагает следующий алгоритм: продавец и покупатель в день заключения договоров (кредитного и обеспечительного) визируют сделку купли-продажи объекта недвижимости.

В этот же день заемщик передает собственнику квартиры первоначальный взнос наличными деньгами или путем перевода на счет, при этом должна составляться расписка о получении денег.

Дальше все бумаги по ипотеке передаются в орган Регистрации, а затем в течение 5 дней происходит смена собственника жилья. Свидетельство предъявляют банковскому сотруднику, после чего сумма кредита поступает на счет заемщика, а затем уже продавцу. Составляется вторая расписка, которая подтверждает получение заемных средств и окончательный расчет.

Если речь о случае с арендой ячейки, то деньги выдаются в день подписания документов. Средства закладываются в ячейку и находятся в ней до момента государственного заключения сделки в присутствии заемщика, продавца и кредитного инспектора. Хранилище вскрывается в том же составе присутствующих после предоставления свидетельства на квартиру. Далее деньги передаются, при этом опять же составляется расписка.

Чтобы сделка была зарегистрирована в государственном органе (Росреестре и др.), необходимо подать заявление от продавца и покупателей с указанием персональных данных. К этому документу прикладываются правоустанавливающие бумаги, копии паспортов участников сделки, а также чеки об уплате государственной пошлины.

Если продавец реализует недвижимость, которая является совместно нажитым имуществом, то понадобится согласие супруга/и на отчуждение. Заверяется нотариусом.

Таким образом, в прохождении сделки по купле-продаже недвижимости при помощи ипотеки нет ничего сложного, на любом из её этапов вы можете получить консультацию в том отделении банка, где вы обслуживаетесь. Обратите внимание, что у каждой компании могут быть свои особенности выдачи кредита, требования к заемщику или пакету бумаг, об этом нужно узнавать заранее у банковского работника

Популярное:

  • Вопросы и ответы онлайн юриста Ответы юристов на вопросы посетителей сайта. Вопрос - ответ юристу Задавайте вопросы юристам и получайте на них квалифицированные ответы. Наш центр объединяет более двух тысяч юридических компаний и частных юристов. Они смогут ответить на Ваши вопросы по […]
  • Бесплатная онлайн консультация семейного юриста Бесплатная онлайн консультация семейного юриста Бесплатная юридическая консультация по телефону ГОРЯЧАЯ ЛИНИЯ 8 495 725 58 41 8 812 425 56 41 или Задайте вопрос юристу онлайн (в специальной форме) Форма вопроса, задайте ваш вопрос и получите ответ в […]
  • Статья о разводе 2018 Расторжение брака с детьми Содержание статьи: Расторжение брака при наличии несовершеннолетних детей В основе большого количества законодательных актов России лежит мотив защиты материнства и детства. В целях должного обеспечения законных прав детей, […]
  • Какие документы нужны чтобы встать на очередь в детский сад новосибирск Очередь в детский сад в Новосибирске Содержание статьи: Сейчас существует большое количество возможностей поставить ребенка в очередь в детский сад. Но делать это стоит заранее, даже если вашему малышу сейчас меньше года. Потому что в городе обстановка дел, […]
  • Госпошлина на развод через суд образец Развод в судебном порядке Содержание статьи: Развод через суд Процедура аннулирования брачного союза осуществляет подразделениями ЗАГСа или проходит в судебном порядке. Уважаемые посетители проекта «Семейный консультант»! Сталкиваясь с проблемами по вопросам […]
  • Доля в приватизированной квартире дарение Оформление дарения доли в квартире в 2018 году Статья обновлена: 31 мая 2018 г. Здравствуйте. Я помогала 17 клиентам оформить дарение их долей в квартире, поэтому мне доверили писать статьи про эту тему. На этой странице я опубликовала универсальную […]
  • Что нужно чтобы подать на алименты если находишься в браке Как получать алименты без развода в 2018 году Подготовка мирового соглашения Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу […]
  • При покупке земельного участка возвращается ли подоходный налог Что такое налог при покупке земельного участка? Возможность на вычет предоставляется согласно пп.3 п.1 ст.220 НК РФ. Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите […]
Как происходит сделка купли продажи квартиры в ипотеку