Как использовать нежилое помещение в жилом доме

Какие нежилые помещения можно размещать в многоквартирных домах

Существует определенный порядок использования нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах.

Прежде всего, собственник нежилого помещения имеет право использовать его для занятия предпринимательской деятельностью и размещения в нем предприятий и учреждений непромышленного характера, а именно: торговля продовольственными и непродовольственными товарами, бытового обслуживания, предоставления банковских услуг, офисов и контор предпринимателей, жилищных и ремонтно-эксплуатационных органов, адвокатур и т.д.

Первые этажи жилых зданий давно стали продавать под нежилые помещения – магазины, парикмахерские, медклиники и т.п. Но по гигиеническим требованиям далеко не все заведения можно размещать в многоквартирных домах. Есть также перечень объектов, которые не допускаются к размещению в нежилых помещениях. Это предприятия, эксплуатация которых может привести к физическому и химическому загрязнению территории и воздуха жилой среды, к нарушению нормальных условий проживания. К таковым, в частности, относятся:

-лечебно-профилактические организации, оказывающие помощь инфекционным (в том числе туберкулезным больным), за исключением амбулаторно-поликлинического консультативного приема дерматолога (п. 2.7 СанПиН 2.1.3.2630-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям, осуществляющим медицинскую деятельность»);

-лечебно-профилактические организации, в которых лечат от алкогольной и наркотической зависимости (п. 2.8 СанПиН 2.1.3.2630-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям, осуществляющим медицинскую деятельность»);

-микробиологические лаборатории (отделения), отделения магнитно-резонансной томографии (п. 2.9 СанПиН 2.1.3.2630-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям, осуществляющим медицинскую деятельность»);

-промышленные производства (п. 3.4 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»);

-бани и сауны (п. 2.1 СанПиН 2.1.2.3150-13 «Санитарно-эпидемиологические требования к размещению, устройству оборудованию, содержанию и режиму работы бань и саун»);

– магазины химических товаров, а также реализующие продукцию, содержащую взрывоопасные вещества и материалы;

– химчистки, применяющие легковоспламеняющиеся вещества, общественные туалеты, учреждения ритуального обслуживания;

– круглосуточные переговорные пункты, а также рестораны, кафе, ночные клубы дискотеки, эксплуатируемые позднее 23 часов.

Магазины, парикмахерские, аптеки и прочие коммерческие организации в многоквартирных жилых домах – сейчас это не редкость. Предпринимателям выгоднее и проще купить квартиру и переделать ее в офис, чем найти специальное помещение с приемлемой арендной платой или недорогой участок земли для строительства. Но для жильцов такое «соседство» часто оборачивается неудобствами. К примеру, холодильники, кондиционеры и прочая техника работают круглые сутки, притом весьма громко. Самое распространенное нарушение – несанкционированные парковки. Ведь у человека, паркующегося рядом с магазином, расположенным в жилом доме, не возникает мысль, что на самом деле он оставляет машину на чьей-то придомовой территории.

Что делать, если в доме есть нежилые торгово-коммерческие помещения? Чем отличаются правомочия собственников таких помещений от правомочий владельцев обычных квартир?

Прежде, чем ответить на эти вопросы, отметим, что если в доме открылся магазин, значит, его хозяин уже прошел непростую процедуру перевода жилого помещения в нежилое. Для этого необходимо соблюдение ряда условий:

помещение должно располагаться на первом этаже (если оно находится выше, то все площади под ним должны быть так же нежилыми);

оно должно иметь отдельный вход;

и не должно нарушать общий архитектурный облик здания (статья 22 Жилищного Кодекса РФ).

Для того, чтобы орган местного самоуправления (как правило, это районная администрация) признал целесообразным сменить статус помещения с жилого на нежилое, должны быть достаточно серьезные основания. Собственник такого помещения предоставляет внушительный пакет документов (в том числе разрешения от санитарно-гигиенических и пожарных служб).

Нежилые помещения – части многоквартирного дома, а их владельцы – участники общей долевой собственности на общее имущество этого дома.

Согласно гражданскому законодательству, участники общей долевой собственности имеют равные субъективные права и юридические обязанности, независимо от категории – жилое или нежилое – помещения. Так, в статьях 246 и 247 Гражданского Кодекса РФ установлено, что владение, пользование и (в установленных законом случаях) распоряжение общей долевой собственностью осуществляется по соглашению всех ее участников. Если согласия достичь нельзя, споры решаются в суде.

Нормами Жилищного Кодекса РФ любым собственникам многоквартирного дома предписывается нести бремя расходов по содержанию общего имущества и предоставляется право управлять им. Следовательно, хозяин магазина или швейного ателье, располагающегося в многоквартирном доме, имеет такие же права, как и все жильцы.

В том числе, он вправе участвовать в общем собрании, на котором рассматриваются наиболее важные вопросы, касающиеся общего имущества. Например, его переустройства или реконструкции, а также распоряжения придомовой территорией. Это может стать решением проблем несанкционированных парковок возле магазинов, находящихся в многоквартирных домах.

Не всегда нежилые помещения соответствуют тому виду бизнеса, который планирует открыть их владелец. Для того чтобы улучшить функциональность помещения, необходимо его перепланировать.

Перевести жилое помещение в нежилое позволяет Жилищный Кодекс, а главной инстанцией, которая дает разрешение, является орган местного самоуправления.

Особенно тщательно к вопросу перепланировки нужно подойти в домах старого жилого фонда. Для легальной перепланировки нужно будет провести ряд дополнительных изыскательных работ, диагностику несущих конструкций и инженерных коммуникаций. Без этого узаконить перепланировку просто будет невозможно.

После того, как местные власти дали разрешение, необходимо разработать всю техническую документацию. При этом у проектной организации должна быть лицензия на проведение такого вида работ. Затем необходимо согласование в разрешительных органах. Всего получить разрешительные документы и согласования нужно в 12 инстанциях. После положительного решения можно приступить к самой строительной части. Выполнять работы тоже должна компания с лицензией. По окончании проверяется соответствие выполненных работ проекту перепланировки, и производится регистрация нежилого помещения в Едином реестре прав.

Нежилые помещения можно условно обозначить как коммерческие – различные магазины, офисы, кафе, которые расположены в доме и, естественно, являются его частью. У нежилых помещений имеются собственники, на них также должны быть оформлены свидетельства регистрации права собственности конкретным лицом.

Так как собственники нежилых помещений в многоквартирном доме имеют такие же права и обязанности, как и собственники квартир, расчет размера платы за коммунальные услуги производится для них на общих основаниях.

Они обязаны нести расходы на оплату коммунальных услуг по отоплению, согласно занимаемой общей площади, газоснабжению, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению по показаниям индивидуальных приборов учета или по объемам, выявленным расчетным способом. Также за ними сохраняется обязанность по оплате коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды.

То есть, согласно «Жилищному кодексу Российской Федерации» от 29.12.2004г. № 188-ФЗ, все собственники помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме несут бремя расходов по содержанию придомовой территории и общего имущества дома в зависимости от той доли жилого или нежилого помещения, которым они владеют.

Нежилые помещения в жилых многоквартирных домах

Из раздела «Правила содержания общего имущества

в многоквартирном доме»

Как уже было сказано, в жилом доме могут располагаться и нежилые помещения, собственники которых также наделены правами и обязанностями. Это могут быть разные объекты: предприятия торговли, парикмахерские, аптеки, салоны красоты, офисы коммерческих организаций различного рода деятельности. С одной стороны, для собственников жилых помещений это положительный момент — удобно, когда в магазин или аптеку можно сходить за пять минут. Но такое положение дел может обернуться и рядом неприятностей: от шума автомобилей при разгрузке продукции, парковки машин посетителей данных организаций до проблем с вентиляцией и вывозом бытовых отходов. Чтобы разобраться в хитросплетении отношений собственников жилых и нежилых помещений обратимся к законодательству Российской Федерации.

Согласно «Жилищному кодексу Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ все собственники помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме несут бремя расходов по содержанию придомовой территории и общего имущества дома в зависимости от той доли жилого или нежилого помещения, которым они владеют.

Значит, собственник парикмахерской, аптеки или магазина, расположенных в жилом доме, как и жильцы — собственники жилых помещений, должен оплачивать счета за работы и услуги по содержанию общего имущества жилого дома.

Также собственник нежилого помещения в многоквартирном доме имеет возможность реализовывать свои права, в частности, право на обеспечение коммунальными услугами с оплатой за их потребление.

В этом вопросе также помогут разобраться нормы санитарного законодательства, причем, существуют общие нормы по размещению в жилых зданиях помещений общественного назначения, предусмотренные СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», и специальные нормы, устанавливающие требования к отдельным объектам, к примеру, к объектам торговли или общественного питания.

Начнем с придомовой территории, на которой запрещается размещать предприятия торговли, включая палатки, киоски, ларьки, мини-рынки, павильоны, летние кафе, производственные объекты, предприятия по мелкому ремонту автомобилей, бытовой техники, обуви, автостоянки, кроме гостевых (п.2.10. раздела II СанПиН 2.1.2.2645-10).

Нежилые помещения в многоквартирном доме могут располагаться на первом этаже здания или на более высоком этаже, но тогда все находящиеся под ним площади также должны иметь статус нежилых, и, согласно градостроительным нормам, не должны нарушать общий архитектурный облик объекта.

Какие ещё существуют ограничения для помещений общественного назначения, расположенных в жилых домах?

Все размещаемые в жилом доме объекты должны иметь отдельные входы, изолированные от жилой части здания. Участки для стоянки автотранспорта персонала должны располагаться за пределами придомовой территории.

Загрузка материалов, продукции со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры, не допускается. Это мероприятие следует предусматривать с торцов жилых зданий, не имеющих окон, из подземных туннелей при наличии специальных загрузочных помещений.

Вентиляция объектов, размещённых в жилых зданиях, должна быть автономной. Допускается присоединять к общей вытяжной системе жилого здания вытяжную вентиляцию общественных помещений, не имеющих вредных выбросов. А вредные вещества, выделяемые в воздух, существуют на многих объектах. Даже в парикмахерских выделяемые аэрозоли не должны попадать в общую вентиляцию.

Санитарно-эпидемиологические правила «СП 2.3.6.1066-01. Санитарно-эпидемиологические требования к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов » допускают размещение организаций торговли в пристроенных, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым домам помещениях, исключения составляют специализированные рыбные и овощные магазины, а также магазины, площадью более 1000 м2. Такие предприятия должны размещаться в отдельно стоящем здании.

Определенные требования предъявляются к обслуживанию территории объекта: для сбора мусора и пищевых отходов предусматривают раздельные контейнеры с крышками (или специально закрытые конструкции). Площадки для сбора мусора и пищевых отходов располагаются на расстоянии не менее 25 м от здания.

Также установлены некоторые ограничения по устройству канализации предприятий торговли: сети бытовой и производственной канализации не объединяются с канализацией жилых зданий. Это требование касается и предприятий общественного питания.

В любом случае, размещаемые в жилых домах предприятия и организации не должны ухудшать условия проживания и отдыха граждан.

И уж что совсем не допускается размещать в жилых зданиях, так это любые промышленные производства.

Магазин расположен в нежилом помещении на первом этаже многоквартирного дома. Нежилое помещение находится в собственности владельца магазина. Многоквартирный дом оборудован общедомовым прибором учета горячей воды. Управление домом осуществляет управляющая организация. Расчеты с ресурсоснабжающими организациями производит управляющая организация. У собственника магазина имеется акт об отрезании труб, снабжающих помещение горячей водой. Договор с ресурсоснабжающими организациями отсутствует. Имеет ли право ресурсоснабжающая организация выставлять счета на оплату за потребление горячей воды: на собственные и на общедомовые нужды?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Оплачивать коммунальные услуги по горячему водоснабжению, предоставленные на общедомовые нужды, должны все собственники помещений многоквартирного дома, в том числе и те, помещения которых отключены от горячего водоснабжения.

Обоснование вывода:
В соответствии со ст. 157 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии — исходя из нормативов потребления коммунальных услуг.
Отношения по предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах регулируются Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 (далее — Правила N 354).
Согласно п. 2 Правил N 354 «потребитель» — лицо, пользующееся на праве собственности или ином законном основании помещением в многоквартирном доме, жилым домом, домовладением, потребляющее коммунальные услуги.
Пунктом 4 Правил N 354 установлен перечень коммунальных услуг, которые могут быть предоставлены потребителю, в который входит услуга по горячему водоснабжению, то есть снабжению горячей водой, подаваемой по централизованным сетям горячего водоснабжения и внутридомовым инженерным системам в жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, а также в помещения, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме.
На основании п. 18 Правил N 354 собственник нежилого помещения в многоквартирном доме вправе в целях обеспечения коммунальными ресурсами принадлежащего ему нежилого помещения заключать, в частности, договор горячего водоснабжения непосредственно с ресурсоснабжающей организацией. Данный договор заключается в порядке и в соответствии с требованиями, установленными гражданским законодательством РФ и законодательством РФ о водоснабжении и теплоснабжении. При этом собственник нежилого помещения обязан вносить плату за горячую воду, потребленную на общедомовые нужды, а также предоставлять исполнителю, оказывающему коммунальные услуги в многоквартирном доме, в котором расположено нежилое помещение собственника, данные об объемах горячей воды, потребленной за расчетный период.
Обратим внимание, что по действующему законодательству плата за горячую воду собственнику нежилого помещения может быть выставлена ресурсоснабжающей организацией лишь при наличии между ними прямого договора на приобретение этого коммунального ресурса и только в отношении объема коммунального ресурса, необходимого для обеспечения данного помещения. Плату за горячую воду, потребленную на общедомовые нужды, такие собственники вносят исполнителям данной коммунальной услуги — управляющей организации или товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу и т.п. (смотрите, например, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 декабря 2014 г. N 11АП-15897/14 по делу N А72-2745/2014).
В соответствии с п.п. 40, 44 Правил N 354 потребитель коммунальных услуг в многоквартирном доме вне зависимости от выбранного способа управления в составе платы за коммунальные услуги отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или в нежилом помещении, плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме (далее — коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды). Размер платы за коммунальную услугу, предоставленную на общедомовые нужды в многоквартирном доме, оборудованном коллективным (общедомовым) прибором учета, определяется в соответствии с формулой 10 приложения N 2 к Правилам N 354.
Приходящийся на жилое или нежилое помещение объем горячей воды, предоставленный за расчетный период на общедомовые нужды в многоквартирном доме, оборудованном коллективным (общедомовым) прибором учета, рассчитывается и распределяется между потребителями пропорционально размеру общей площади принадлежащего каждому потребителю (находящегося в его пользовании) жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме в соответствии с формулой 12 приложения N 2 к Правилам N 354.
По смыслу приведенных норм, обязанность нести расходы по оплате коммунальных услуг по горячему водоснабжению, потребленных на общедомовые нужды, не связывается с фактом использования (неиспользования) этого коммунального ресурса собственником в жилом или нежилом помещениях. То обстоятельство, что собственники указанных помещений не являются потребителями коммунальной услуги по горячему водоснабжению и лично не используют горячую воду в помещениях, относящихся к общему имуществу и предоставленную для общедомовых нужд, не освобождает их от выполнения обязанности по оплате коммунальной услуги по горячему водоснабжению, потребляемому на общедомовые нужды, поскольку расход коммунального ресурса — горячей воды на общедомовые нужды является необходимым для нормального функционирования внутридомовых сетей горячего водоснабжения, что является неотъемлемым условием обеспечения надлежащей эксплуатации и содержания общего имущества дома.
Как указано в п. 55 Правил N 354, плата за коммунальную услугу по горячему водоснабжению не взимается лишь при отсутствии централизованного горячего водоснабжения*(1). В рассматриваемой же ситуации дом оборудован централизованной системой горячего водоснабжения. Из чего следует, что все собственники помещений оплачивают соответствующие коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, независимо от того, поступает данный коммунальный ресурс в их помещения или нет. То, что отдельные собственники в установленном законом порядке отключили свои помещения от горячего водоснабжения, освобождает их лишь от оплаты коммунальной услуги по горячему водоснабжению, потребляемой на собственные нужды.
По этому поводу Министерство регионального развития РФ в своих Ответах на вопросы по применению Правил N 354 от 31 января 2013 г. разъяснило, что плата за услуги горячего водоснабжения, потребленные на общедомовые нужды, начисляется потребителю, отключившему у себя горячую воду, в обязательном порядке, поскольку любые коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, подлежат оплате всеми потребителями независимо от факта и объема потребления соответствующих услуг в жилых и нежилых помещениях многоквартирного дома (смотрите раздел «Определение платы за коммунальные услуги на ОДН по видам услуг» Ответов на вопросы по применению Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354).
Аналогичного мнения придерживаются и суды. В этой связи смотрите, например, решение Кинешемского городского суда (Ивановская область) от 30 апреля 2013 г., решение Арбитражного суда Республики Коми от 26 февраля 2015 г. по делу N А29-9683/2014, апелляционное определение СК по гражданским делам Владимирского областного суда от 29 июля 2014 г. по делу N 33-2744/2014, определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 13 мая 2013 г. по делу N 33-3854.
Таким образом, полагаем, что обязанность вносить плату за коммунальные ресурсы, потребленные на общедомовые нужды, возлагается на всех собственников помещений многоквартирного дома независимо от того, используют они эти ресурсы в собственных помещениях или нет. Каких-либо исключений действующее законодательство не содержит. Отсутствие фактического пользования общим имуществом, в том числе системами горячего водоснабжения, не является основанием для освобождения собственника от участия в расходах по его содержанию. Это связано с тем, что в соответствии со ст. 210 ГК РФ именно собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. А в силу ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Глебов Валерий

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Амирова Лариса

29 февраля 2016 г.

————————————————————————-
*(1) Под централизованной системой горячего водоснабжения понимается комплекс технологически связанных между собой инженерных сооружений, предназначенных для горячего водоснабжения путем отбора горячей воды из тепловой сети или из сетей горячего водоснабжения либо путем нагрева воды без отбора горячей воды из тепловой сети с использованием центрального теплового пункта (п. 27 ст. 2 Федерального закона от 7 декабря 2011 г. N 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении»).

Должен ли пользователь нежилого помещения в многоквартирном доме платить за содержание общедомового имущества?

У управляющей компании (УК) нет права предъявлять требования к пользователю нежилого помещения в многоквартирном доме — такие требования следует предъявлять собственнику.

Согласно ст. 39 ЖК РФ бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме несут собственники жилых и нежилых помещений. В соответствии с п. 1 ст. 37 ЖК РФ доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника и пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему имущества.

Согласно ч. 2 ст. 153 и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ обязанность по оплате коммунальных услуг для обес­печения содержания помещения (в том числе нежилого) в многоквартирном доме возлагается на собственника этого помещения. Ни гражданское, ни жилищное законодательство не содержат положений о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на пользователей нежилых помещений, в том числе находящихся в многоквартирных жилых домах. Порядок возмещения пользователем расходов на оплату коммунальных услуг или иных услуг, связанных с содержанием имущества в многоквартирном доме, может быть урегулирован соглашением между пользователем и собственником. Управляющая компания или ресурсоснабжающая организация, не будучи стороной до­гово­ра безвозмездного пользования, не вправе предъявлять требование об оплате коммунальных услуг пользователю помещения. Обязанным перед такими субъектами лицом является собственник.

Отношения по предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах регулируются Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее — Правила № 354). Согласно п. 16 Правил № 354 надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения до­гово­ра управления многоквартирным домом с управляющей организацией.

Применительно к арендаторам нежилых помещений в многоквартирном доме высшими судебными инстанциями была сформулирована четкая правовая позиция, согласно которой такие субъекты не отвечают перед управляющей компанией за содержание и ремонт общедомового имущества, выплату коммунальный платежей.

Еще в 2011 г. Президиум ­ВАС РФ в постановлении от 12.04.2011 № 16646/10 по делу № А55-11329/2009 разъяснил, что арендатор не может неосновательно обогатиться за счет управляющей компании в результате отказа от оплаты понесенных ею расходов на содержание общего имущества, поскольку оплачивать такие затраты обязан собственник недвижимости.

В другом деле о взыскании задолженности на ремонт и содержание общего имущества в доме Президиум ­ВАС РФ постановил взыскать спорную сумму только с собственника, пояснив, что возлагать обязанность по внесению таких платежей на арендатора собственник не вправе (постановление Президиума ­ВАС РФ от 17.04.2012 № 15222/11 по делу № А40-99124/10‑37‑796).

В Определении от 10.11.2014 № 305-ЭС14-1452 по делу № А40-59220/2013 Коллегия по эко­но­ми­чес­ким спорам ВС РФ указала, что ни ст. 210 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 154 ЖК РФ не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе расположенных в многоквартирных жилых домах. Положение до­гово­ра аренды, которым была закреплена обязанность арендатора заключать до­гово­ры на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг, не является само по себе основанием для взыскания платы за коммунальные услуги с арендатора.

ВС РФ отметил, что до­гово­р аренды, регулируя отношения собственника и арендатора недвижимости, не содержит условий об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению коммунальных расходов. Нет такого требования и в п. 2 ст. 616 ГК РФ, предусматривающем обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на его содержание. В соответствии со ст. 36 и 39 ЖК РФ именно собственники несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Аналогичные выводы суды неоднократно делали и применительно к до­гово­рам безвозмездного пользования имуществом (см., например, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2015 № 06АП-702/2015 по делу № А73-10268/2014). Так, АС Вологодской области в Обзоре судебной практики по спорам, связанным с управлением и содержанием многоквартирных домов, за 1-е полугодие 2012 г. констатировал, что обязанность нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома не может быть возложена на ссудополучателя недвижимого имущества, владеющего помещениями на праве безвозмездного пользования, — отвечать перед управляющей компанией должен собственник имущества.

А вот собственникам помещений необходимо иметь в виду, что с 1 января 2017 г. поставка холодной и горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществ­ляется на основании до­гово­ров ресурсоснабжения, заключенных непосредственно с ресурсоснабжающей организацией. При этом собственники нежилых помещений обязаны оплатить энергоресурсы, потребляемые при содержании общего имущества многоквартирного дома. С начала 2017 г. данные расходы включаются в расходы за содержание помещения (п. 29, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Как было отмечено еще Президиумом ­ВАС РФ в постановлении от 09.11.2010 № 4910/10 по делу № А71-9485/2009-ГЗ, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений. Несение обществом самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям ст. 249 ГК РФ (см. также решения АС Орловской области от 27.07.2016 по делу № А48-2747/2016, Волгоградской области от 20.02.2016 по делу № А12-59613/2015).

Предусмотрена ли покупка нежилого помещения в жилом доме?

Здравствуйте! Я уже много лет арендую нежилое помещение в жилом доме (цокольный этаж), есть желание выкупить это помещение, но в доме нет ТСЖ или иного товарищества жильцов, которое может мне продать помещение. Есть какой то способ в данном случае?

26 Декабря 2017, 17:04 Ольга, г. Москва

Ответы юристов (1)

Добрый день, Ольга.

Данное помещение относится к общему имуществу и распоряжаться им могут только собственники помещений в доме. При этом продать вам могут только помещение, которое не предназначено для обслуживания других помещений (см. пп.1) ст. 36 ЖК РФ.

Решение о продаже должно быть принята на общем собрании собственников.

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
3)принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Можно ли в нежилом помещении МКД открыть продуктовый магазин?

можно ли в многоквартирном доме,на первом этаже в нежилом помещении ссделать продуктовый магазин?

Ответы юристов (3)

Магазин располагать в многоквартирном доме возможно, но есть некоторые ограничения

Согласно пункта 4.10 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» в цокольном, первом и втором этажах жилого здания не допускается размещать все предприятия, а так же магазины с режимом функционирования после 23 часов. Согласно п.2.2 СП 2.3.6.1066-01, размещение магазина в жилом доме осуществляется в соответствии со СНиПами «Жилые здания».

Загрузка материалов, продукции для помещений общественного назначения со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры, не допускается. Такие работы следует проводить либо с торцов жилых зданий, не имеющих окон, либо из подземных тоннелей или закрытых дебаркадеров, либо со стороны магистралей. (п. 3.7 СанПиН 2.1.2.2645-10, утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 г. № 64).
Кроме того, любая компания, решившая торговать продуктами, пищевыми добавками, а также производить, хранить или транспортировать вышеуказанные товары, должна выполнять санитарно-эпидемиологические требования (п. 5 ст. 15 Закона № 52-ФЗ). Фирмы, размещенные во встроенных, встроенно-пристроенных в жилые здания и здания иного назначения магазины, не вправе завозить продукцию в период с 23 часов до 7 утра (п. 7.15 Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 7.09.2001 г. № 23 СП 2.3.6.1066-01).

Наряду с этим необходимо, чтобы уровень шума соответствовал требованиям, установленным Минздравом в санитарных нормах 2.2.4/2.1.8.562-96, а также предписаниях подпунктов 1.3., 2.2., 2.3., 4.2., 4.4. СП 2.3.6.1066-01.

Есть вопрос к юристу?

Уважаемый Иван, да можно.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение регулируется статьей 23 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Поскольку в вашем случае происходит изменение нежилого помещения, то данное относится к реконструкции. Под реконструкцией нежилого помещения подразумеваются работы по существенному изменению внешнего вида (фасада), увеличение или уменьшение общей площади здания.

Закон не запрещает организацию торговли продуктами в нежилом помещении первого этажа многоквартирного дома при условии: наличия решения собственников жилых помещений многоквартирного дома ( МКД) об использовании общедомового имущества под магазин ( ст 36 ЖК РФ) и соблюдение санитарных и градостроительных норм и правил для помещений предназначенных для торговли продовольственными товарами.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.