Договор поднайма понятие

Портал «Юристъ» — Ваш успех в учебе и работе!

Гражданское право

Поднаем представляет собой договор, по которому наниматель жилого помещения, выступая в роли наймодателя, предоставляет все помещение или часть его другому лицу во временное пользование за плату. Возможность сдачи помещения (или его части) в поднаем, как и право на обмен, означа.ет реализацию правомочия распоряжения, принадлежащего нанимателю.

Заключение нанимателем договора поднайма возможно при одновременном наличии следующих условий: 1) согласия проживающих совместно с ним членов семьи; 2) согласия наймодателя; 3) согласия других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, если сдается в поднаем жилое помещение в коммунальной квартире; 4) наличия жилой площади, достаточной для того, чтобы после вселения поднанимателя на каждого проживающего приходилось не менее установленной нормы;

5) отсутствия в составе семьи нанимателя (и, по смыслу ст.

Для договора поднайма характерен признак возмездности. Существенным условием договора является плата за пользование жилым помещением и коммунальными услугами, размер которой устанавливается соглашением сторон. Ограничение размера платы, предусмотренное ст. 78 ЖК, практически никогда не соблюдалось и не действует в настоящее время, несмотря на то, что данная норма не отменялась.

При заключении договора чаще всего определяется срок его действия, который, естественно, не может превышать срок договора найма. Однако договор может быть заключен и без указания срока.

Предмет договора поднайма. Предметом этого договора может быть часть занимаемого нанимателем помещения, в том числе часть комнаты, а при временном выезде — все помещение. В последнем случае ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель.

Содержание права пользования жилым помещением, принадлежащего поднанимателю. В силу договора поднайма у поднанимателя возникает право пользования обусловленным жилым помещением. Однако это право имеет ограниченный характер, оно производно от прав нанимателя. Это означает, что поднаниматель самостоятельного, устойчивого права на жилую площадь не имеет. Он не участвует в решении вопросов порядка пользования жилым помещением, а также в исполнении обязанностей, которые принадлежат нанимателю и членам его семьи. По истечении срока поднайма он обязан освободить занимаемое помещение, а при отказе — подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого помещения. В таком же порядке он выселяется и в случае, если прекратилось право самого нанимателя на нанятое помещение (например, в связи с его выездом, смертью и т.п.).

Если договор поднайма был заключен без указания срока, наниматель вправе прекратить действие договора в любое время, но должен предупредить об этом поднанимателя за три месяца. Выселение поднанимателя возможно и в некоторых других случаях (см. ст. ст. 80, 65, 98 ЖК). Применяя по аналогии норму ч. 1 ст. 89 ЖК, можно признать, что поднаниматель имеет право в любое время отказаться от договора и освободить помещение нанимателя при условии внесения платы за прожитое время, если иное не было предусмотрено договором.

Временные жильцы. Одним из элементов права распоряжения нанимателя, входящего в состав его права на жилую площадь, является признанная за ним возможность вселять в жилое помещение не только поднанимателей, но и других лиц — временных жильцов (родственников, знакомых и т.д.).

Согласно ст. 81 ЖК, вселение временных жильцов допускается при согласии на это всех совершеннолетних членов семьи, а если временные жильцы вселяются на срок свыше полутора месяцев, то при условии соблюдения нормы жилой площади. Согласие наймодателя на вселение временных жильцов законом не предусмотрено.

Временные жильцы самостоятельного права на жилую площадь не приобретают, кроме случаев, когда они затем становятся членами семьи нанимателя (например, в связи с вступлением в брак с кем-либо из проживающих) , т.е. перестают быть временными жильцами.

Правовое положение временных жильцов отличается главным образом тем, что они пользуются помещением безвозмездно. Сказанное не означает, что они проживают без договора. В действительности вселение временного жильца происходит на основании соглашения с наймодателем и совершеннолетними членами его семьи, т.е. по договору. Это — безвозмездный договор, на основании которого у вселившегося возникает право временного проживания в жилом помещении.

Указанное право временного жильца существенно отличается от права поднанимателя. Временные жильцы, независимо от срока, на который они вселены, обязаны освободить жилое помещение немедленно, т.е. без особого предупреждения, по требованию нанимателя или проживающих

с ним совершеннолетних членов его семьи. В случае отказа наниматель или члены его семьи вправе требовать в судебном порядке выселения временных жильцов без предоставления другого жилого помещения (ч. 3 ст. 81 ПО.

ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО

К числу субъективных прав нанимателя, возникающих из договора найма жилого помещения, относится право сдачи нанятого помещения или его части другому лицу — поднанимателю путем заключения с ним договора поднайма. По договору поднайма наниматель с согласия наймодателя передает на срок нанятое им помещение в пользование поднанимателю (п. 1 ст. 685 ГК).

Нормы ст. 685 ГК распространяются на договор коммерческого найма и в значительной части (п. 1-4) на договор социального найма.

Сторонами договора поднайма являются, с одной стороны, наниматель, занимающий жилое помещение по договору коммерческого или социального найма, и, с другой стороны, поднаниматель. Наниматель по основному договору выступает в данном случае в роли наймодателя. При вселении поднанимателя должны соблюдаться действующие правила о регистрации граждан по месту временного жительства.

Предметом договора поднайма может быть часть занимаемого нанимателем жилого помещения, в том числе часть комнаты, а при временном выезде-все помещение. В последнем случае ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель, поскольку поднаниматель юридически с наймодателем не связан.

Специальных требований к форме договора поднайма закон не предусматривает. В данном случае должны соблюдаться общие правила о форме сделок. Представляется, что данный договор может быть совершен как устно, так и в письменной форме, а по соглашению сторон возможно и его нотариальное удостоверение.

Заключение нанимателем договора поднайма возможно при одновременном наличии следующих двух условий (предпосылок): согласие наймодателя и наличие жилой площади, достаточной для того, чтобы после вселения поднанимателя на каждого проживающего приходилось не менее установленной нормы жилой пло-

щади. Названные предпосылки предусмотрены ст. 685 ГК и относятся к обоим видам договора найма.

Наряду с этим в ЖК РСФСР указаны предпосылки заключения договора поднайма применительно к социальному найму.

К их числу, кроме рассмотренных предпосылок, отнесены:

1) согласие совместно проживающих с нанимателем членов семьи;

1. согласие других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, если вподнаем сдается жилое помещение в коммунальной квартире;

2. отсутствие в составе семьи нанимателя (и, по смыслу ст. 77 ЖК РСФСР, у других нанимателей в коммунальной квартире) лиц, страдающих тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, указанных в утвержденном перечне. Представляется, что последнее из перечисленных условий следует признать необходимым и при коммерческом найме.

Договор поднайма жилого помещения является реальным, поскольку права и обязанности возникают у сторон не в момент соглашения, а в момент передачи предмета поднайма, т. е. вселения поднанимателя в обусловленное помещение. Это вытекает из п. 1 ст. 685 ГК, согласно которому наймодатель передает жилое помещение поднанимателю.

Договор поднайма относится к числу возмездных договоров. Существенным его условием является плата за пользование жилым помещением, которая может быть выражена не только в виде денежной суммы (что встречается наиболее часто), но и в форме иного предоставления (например, путем передачи вещей, выполнения работы, оказания услуг). Порядок и сроки внесения платы за пользование жилым помещением определяются соглашением сторон.

Поскольку каждая из сторон в договоре поднайма имеет и права и обязанности, рассматриваемый договор относится к двусторонним.

Договор поднайма является срочным договором: существенным его условием закон признает срок, в течение которого поднаниматель может проживать в жилом помещении. При этом срок договора поднайма не может превышать срок договора коммерческого найма жилого помещения. Условие о сроке, как предусмотрено п. 1 ст. 685 ГК, является обязательным (существенным) для обоих видов договора найма. В связи с этим утратила силу ст. 80 ЖК РСФСР, согласно которой допускалось заключение договора поднайма и без указания срока.

В силу договора поднайма у поднанимателя возникает право пользования занятым жилым помещением. Однако это право не является самостоятельным, оно производно и зависимо от прав

нанимателя и имеет ограниченный характер Поднаниматель не участвует в решении вопросов пользования жилым помещением, например не требуется его согласия при вселении новых постоянных пользователей, при решении вопроса о переустройстве жилого помещения, о ремонте и т. п. Поднаниматель не участвует также в исполнении обязанностей, которые возникают для нанимателя и членов его семьи.

Главным основанием прекращения договора поднайма является истечение срока действия договора. В этом случае поднаниматель обязан освободить жилое помещение, а при отказе он подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого помещения (ст. 80 ЖК РСФСР). В таком же порядке он выселяется и в случае, если досрочно прекратилось право самого нанимателя на помещение, которое он занимал по договору социального найма (например, в связи с его выездом в другое место жительства, смертью и т. п.). Эти положения относятся к договору поднайма, Заключенному при социальном найме. Представляется, что они могут применяться по аналогии и при коммерческом найме, поскольку в случае прекращения договора поднайма по любому основанию поднаниматель не имеет никаких правовых оснований занимать помещение, которое было предметом поднайма.

Расторжение договора поднайма и выселение поднанимателей при социальном найме возможно также по основаниям, предусмотренным ст. 65 и 98 ЖК РСФСР, в частности если поднаниматель и совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение либо используют его не по назначению, а также если они систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме. Представляется, что расторжение договора поднайма и выселение поднанимателей по указанным основаниям допустимо также и при коммерческом найме.

Поднаниматель имеет право в любое время отказаться от договора и освободить занимаемое помещение при условии внесения платы за прожитое время, если иное не было предусмотрено договором. Этот вывод можно обосновать путем применения по аналогии нормы абз. 1 ст. 89 ЖК РСФСР, относящейся к социальному найму. Но она вполне может быть использована и при коммерческом найме.

Одним из элементов права распоряжения нанимателя, входящего в состав его права на жилую площадь, является признанная за ним возможность вселять в жилое помещение не только поднанимателей, но и других лиц — временных жильцов (пользователей). Обычно в этом качестве вселяются родственники нанимате-

ля и членов его семьи, их знакомые и т. д. Правовое положение временных жильцов определяется ст. 680 ГК, которая относится и к коммерческому, и к социальному найму.

Вселение временного жильца происходит с разрешения нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Следовательно, имеется просьба гражданина разрешить ему временное проживание и в ответ на нее — согласие (разрешение) нанимателя и проживающих совместно с ним лиц, т. е. оферта и акцепт. Таким образом, вселение временного жильца и его проживание в жилом помещении нанимателя происходит на основании договора. Это — безвозмездный договор, который, как правило, заключается в устной форме.

Предпосылками заключения данного договора и вселения временных жильцов является предварительное уведомление наймо-дателя и соблюдение требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Согласие наймодателя на вселение временных жильцов ни при коммерческом, ни при социальном найме не предусмотрено. Однако при отсутствии названных предпосылок он вправе запретить проживание временных жильцов, т. е. воспрепятствовать заключению договора.

Временные жильцы приобретают на основании заключенного договора право временного пользования жилым помещением нанимателя. Это право, как и аналогичное право поднанимателя, является зависимым, не самостоятельным правом. Вместе с тем оно существенно отличается от права поднанимателя. Во-первых, для временных жильцов установлен предельный срок их проживания в помещении нанимателя — шесть месяцев (ч. 1 ст. 680 ГК). По истечении этого срока наймодатель может запретить их дальнейшее проживание.

Если сторонами был согласован срок проживания временных жильцов (в пределах шестимесячного срока), они по истечении этого срока обязаны освободить жилое помещение. При отсутствии согласованного срока проживания они обязаны освободить жилое помещение по требованию нанимателя или любого гражданина, совместно с ним проживающего (правда, не немедленно, как предусматривалось ст. 81 ЖК РСФСР, а по истечении семи дней со дня предъявления соответствующего требования).

В случае отказа освободить жилое помещение при наличии указанных выше обстоятельств временные жильцы по требованию нанимателя или лиц, совместно с ним проживающих, подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. ГК специально не предусмотрел такую меру, но ее применение может быть обосновано правилами, определяющими

судебную защиту гражданских прав и способы их зашиты (ст. 11 и 12 ГК). Применительно к социальному найму возможна ссылка и на ст. 81 ЖК РСФСР.

Договор поднайма понятие

Поднаем представляет собой договор, по которому наниматель жилого помещения выступает в роли наймодателя, предоставляет все помещение или часть его другому лицу во временное пользование за плату. Возможность сдачи помещения (или его части) в поднаем, как и право на обмен, означает реализацию правомочия распоряжения, принадлежащего нанимателю.

В юридической литературе передача жилого помещения в поднаем и вселение временных жильцов по общему правилу не рассматривается как изменение правоотношения найма. Н.П. Ворониной была высказана точка зрения о том, что «поднаем относится к вторичным, преобразующим жилищное правоотношение, фактам» [1] .

Мы разделяем точку зрения О.Б. Новиковой, что «изменение жилищного правоотношения при поднайме не происходит, т.к., в соответствии со ст. 680 и п. 1 ст. 685 ГК РФ, применяемым и к социальному, и к коммерческому найму, временные жильцы и поднаниматели не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением, ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель» [2] .

Заключение нанимателем договора поднайма возможно при одновременном наличии следующих условий:

1) согласие проживающих совместно с ним членов семьи;

2) письменное согласие наймодателя;

3) согласие других нанимателей и совершеннолетних членов их семей (ч. 1 ст. 76 ЖК РФ).

В соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными 21.01.2006 г. Постановлением Правительства РФ, предусмотрено право нанимателя «сдавать с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, часть жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации (п. «б» ст. 7).

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, что после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления. Таким образом, законодатель ужесточил требования к заселению жилых помещений по договорам найма в коммунальной квартире. Такое же ограничение по норме общей площади на каждого проживающего установлено и для вселения временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ). Для договора поднайма характерен признак возмездности. Существенным условием договора является плата за пользование жилым помещением и коммунальными услугами, размер которой устанавливается соглашением сторон. Нормы ГК РФ (п. 4, 5 ст. 685), относящиеся к сроку договора поднайма, не применяются к нанимателям, использующим жилье по договору социального найма. Поднаниматели не приобретают самостоятельного права на пользование жилым помещением и не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения, как отмечалось ранее, остается наниматель. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, закон требует также согласия всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей (ч. 2 ст. 76 ЖК РФ). Предметом договора поднайма в домах или квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, могут быть и неизолированные жилые помещения, например проходная или запроходная комната либо часть квартиры. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в нем проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне.

Договор, в котором должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем, заключается в письменной форме, экземпляр передается наймодателю.

Договор поднайма жилого помещения, представленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на один год. В этом случае наниматель вправе прекратить действие договора в любое время, предупредив поднанимателя за три месяца. В силу договора поднайма у поднанимателя возникает право пользования обусловленным жилым помещением. Однако это право имеет ограниченный характер, оно производно от прав нанимателя. Это означает, что поднаниматель самостоятельного устойчивого права на жилую площадь не имеет. Он не участвует в решении вопросов порядка пользования жилым помещением, а также в исполнении обязанностей, которые принадлежат нанимателю и членам его семьи. По истечении срока поднайма он обязан освободить занимаемое помещение, а при отказе подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого помещения вместе с проживающими с ним гражданами. Договор поднайма, представленный по договору социального найма, может быть расторгнут:

1) по соглашению сторон;

2) при невыполнении поднанимателем условий договора.

В случае, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта. В случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого он отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения, выселить поднанимателя и вселенных совместно с ним граждан.

Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора коммерческого найма жилого помещения (ст. 685 ГК РФ).

Кроме того, следует иметь в виду, что граждане, сдающие жилое помещение в поднаем, должны указывать это в декларациях о доходах, представляемых в налоговую инспекцию, и утрачивают право на компенсацию (субсидию) по оплате жилья и коммунальных услуг. Согласно ч. 4 ст. 76 ЖК РФ сдача жилого помещения в поднаем исключается при вселении лиц, страдающих одной из форм хронических заболеваний, указанных в перечне, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 16.06.2006 г. №378. Это требование распространяется как на квартиру, так и на комнату в коммунальной квартире.

[1] Воронина, Н.П. Преобразующие юридические факторы в советском Жилищном праве: автореф. дис. … канд. юрид. наук / Н.П. Воронина. – Свердловск, 1982. – С. 9-10.

Тема 8. СОЦИАЛЬНЫЙ НАЙМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

8.6. Поднаём жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, регламентирован ст. 76-79 ЖК РФ. При этом сохранены многие правила, установленные прежним жилищным законодательством. Кроме того, к поднайму жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, применяются правовые нормы, установленные в п. 1-3 ст. 685 ГК РФ.

Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления (ст. 76 ЖК РФ).

Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1. ст. 51 ЖК РФ перечне, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.

Подчеркнем, что другие случаи, когда передача помещения в поднаем не допускается, могут быть указаны только в федеральных законах. До введения в действие ЖК РФ такие случаи могли предусматриваться правилами сдачи жилых помещений в поднаем, устанавливаемыми в порядке, определяемом правительством (п. 4 ст. 77 ЖК РСФСР). В соответствии с ч. 2 ст. 4 Федерального закона «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» такого рода правовые акты применяются впредь до вступления в силу соответствующих федеральных законов.

Правила о договоре поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, предусмотренные ст. 77 ЖК РФ, являются новыми — ЖК РСФСР регулировал лишь прекращение договора поднайма. Указанный договор может быть заключен только в письменной форме, как минимум в трех экземплярах, так как один экземпляр договора поднайма должен быть передан наймодателю и по одному экземпляру остается у каждой стороны такого договора. Договор поднайма должен содержать положения, идентифицирующие конкретных граждан, которые вселяются в жилое помещение совместно с поднанимателем (если такие граждане имеются).

Срок договора поднайма определяется соглашением сторон, при этом стороны не ограничены временными рамками. Стороны могут также включить в указанный договор условие, согласно которому договор пролонгируется на тот же или иной срок, если ни одна из сторон не потребует прекращения договора в связи с истечением установленного в нем срока его действия. Если стороны договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, не установят своим соглашением срок договора поднайма, то такой договор в силу общего правила ч. 3 ст. 77 ЖК РФ считается заключенным на один год.

Пользование по договору поднайма жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется в соответствии с договором поднайма жилого помещения, ЖК РФ, иными нормативными правовыми актами.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является возмездным (ч. 1 ст. 78 ЖК РФ). Из этого следует, что сторона такого договора, предоставляющая жилое помещение во временное пользование поднанимателю, должна получить за это плату или иное встречное предоставление (см. п. 1 ст. 423 ГК РФ). Поскольку в ч. 2 ст. 78 ЖК РФ говорится о плате за поднаем жилого помещения, следует полагать, что в данном случае замена такой платы иным встречным предоставлением невозможна.

Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения.

Регулировавшая указанные отношения ст. 78 ЖК РСФСР предусматривала также, что размер платы за пользование помещением и коммунальные услуги не может превышать размера квартирной платы, уплачиваемой за это помещение нанимателем, и платы за коммунальные услуги. В новый Жилищный кодекс РФ указанное ограничение не включено. Следовательно, стороны договора поднайма решают указанные вопросы по своему усмотрению на основе взаимного согласия.

Жилищный кодекс РФ указывает на два основания прекращения договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма:

а) истечение срока, на который был заключен договор поднайма;

б) прекращение договора социального найма сданного в поднаем жилого помещения. Представляется, что второе из указанных оснований следует толковать расширительно: если в поднаем было сдано не все жилое помещение, предоставленное по договору социального найма, то и в этом случае прекращение договора социального найма прекращает действие договора поднайма (ч. 1 и 2 ст. 79 ЖК РФ).

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:

1) по соглашению сторон;

2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

Как мы видим новый Жилищный кодекс РФ отличает расторжение договора поднайма (ч. 3 ст. 79) от прекращения такого договора (ч. 1, 2 ст. 79). Вряд ли это оправданно, поскольку расторжение договора является одним из способов его прекращения. Правила расторжения договора поднайма подобны тем, которые установлены для расторжения договора социального найма жилого помещения.

В случае если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения.

В случае если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.

Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.

Если срок договора поднайма жилого помещения сторонами не определен, то применяется общее правило ч. 3 ст. 77 ЖК РФ — в таком случае договор считается заключенным на один год. Поэтому обязанность инициатора прекращения договора поднайма предупредить другую сторону возникает до истечения девятого месяца действия такого договора (о правилах исчисления сроков см. ст. 190-194 ГК РФ), т.е. за три месяца.

Что такое наем и поднаем жилья?

Существуют понятия найма и поднайма жилого помещения. Важно знать, в случае заключения договора, как правильно написать договор найма или договор поднайма жилья? Давайте разберемся что такое наем жилья и что такое поднаем?

Существуют понятия найма и поднайма жилого помещения. Важно знать, в случае заключения договора, как правильно написать договор найма или договор поднайма жилья? Давайте разберемся что такое наем жилья и что такое поднаем?

Что такое наем жилья и договор найма?

С точки зрения права, если речь идет о съеме жилого помещения, то правильный вариант – договор найма (иначе можно сказать, договор аренды). Читаем статью 671 ГК РФ «Договор найма жилого помещения», где сказано: «По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем». В данном случае это определение подходит к нашей ситуации. Если поискать в законе определение договора аренды жилого помещения, то ни в одном нормативно-правовом акте нет подходящей статьи.

Хотя есть ст. 650 ГК РФ «Договор аренды здания или сооружения», где сказано: «По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение». Согласитесь, что здание или сооружение мало подходит под определение жилого помещения. Напомним, что именно жилое помещение предназначено для проживания граждан. В соответствии со ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

1. жилой дом, часть жилого дома;
2. квартира, часть квартиры;
3. комната.

Как видим, в этом списке отсутствует упоминание зданий или сооружений.

Подведем некий итог: если речь идет о съеме жилого помещения, то должен заключаться специально предусмотренный законом договор – договор найма. Отношениям по найму жилого помещения посвящена отдельная глава ГК РФ, а именно глава 35 «Наем жилого помещения».

Аренда же недвижимого имущества более подходит для недвижимого имущества нежилого назначения (офисы, здания, склады, гаражи и т. д.) и регулируется специальной главой ГК РФ, а именно главой 34. Хотя надо сказать, что законом предусмотрен случай и аренды жилого помещения. Так, в п. 2 ст. 671 ГК РФ сказано, что жилое помещение может быть предоставлено в аренду юридическим лицам, но тут же оговорено, что только для проживания граждан. Так, например, организация может заключить договор аренды с хозяином квартиры, и использовать данное жилое помещение для проживания своих сотрудников. Итак, строго говоря, правильнее было бы назвать договор наймом. Но на практике все же чаще договор между тем, кто сдает жилье, и тем, кто его снимает, именуют договором аренды.

Впрочем, по большему счету неважно, как вы назовете договор – аренды или найма. Или как будут называться стороны (арендодатель или наймодатель, арендатор или наниматель) – от этого суть документа не поменяется. Арендодатель или наймодатель сдает жилье во временное владение и пользование, а арендатор или наниматель обязуется платить за жилое помещение определенную плату. Это главное.

Как оформить договор поднайма жилого помещения?

Жилищный вопрос всегда был одним из острейших не только на территории Российской Федерации, но и во всём мире. Случается и так, что гражданам необходимо временное жильё на совершенно ограниченный временной период. Государством предусматриваются всевозможные пути улучшения жилищных условий собственных граждан. Например, при соответствующем желании собственники недвижимого имущества могут временно предоставить свою недвижимость в порядке временного пользования на основании следующих соглашений:

• Безвозмездного пользования;
• Найма;
• Поднайма.

Но что представляет собой договор поднайма жилого помещения? Каковы требования к оформлению рассматриваемого акта и права заключающих данный договор сторон? Каков порядок упразднения юридической силы соглашения рассматриваемого типа, и на каких основаниях оно может быть расторгнуто? Обо всём этом читайте в статье.

Что это такое?

В соответствии с регламентом статьи 77 Жилищного кодекса Российской Федерации, договор поднайма жилого помещения является вспомогательным документом к соглашению найма. Сторонами рассматриваемого договора являются:

• Наймодатель — лицо, предоставляющее недвижимое имущество, находящееся в его собственности, в пользование на определённый срок;
• Наниматель (поднаймодатель) — гражданин, снимающий жилище у наймодателя по договору найма;
• Поднаниматель — физическое лицо, которому наниматель, с согласия наймодателя, может предоставить рассматриваемую жилплощадь на определённый срок.

Договор поднайма жилого помещения не является безвозмездным. Сумма ежемесячных выплат и сроки их предоставления оговаривается наймодателем и поднаймодателем.

В каких случаях нельзя заключить договор поднайма жилплощади?

В соответствии с Жилищным законодательством Российской Федерации, оформить договорённость о поднайме жилого помещения невозможно, если:

• Вселяющийся гражданин болен инфекционными заболеваниями, входящими в перечень, установленный Правительством Российской Федерации;
• Отсутствие письменного и фактического согласия наймодателя;
• Наймодателем в судебные органы подан иск на нанимателя по поводу изменения условий договора найма или о его расторжении;
• Дом, в котором находится рассматриваемая жилплощадь, должен быть снесён;
• Данная недвижимость для проживания непригодна.

Также договорённость о поднайме квартиры будет сложно оформить, если органами домоуправления вынесено решение о проведении капитального ремонта здания.

Необходимые документы

Для оформления договора поднайма необходимо собрать пакет документов из следующего списка:

• Договорённость соцнайма;
• Удостоверения личности всех зарегистрированных на данной жилплощади лиц (если есть несовершеннолетние — свидетельства о рождении);
• Письменное согласие проживающих в рассматриваемой квартире граждан;
• Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество.

К оригиналу каждого из перечисленных выше актов прилагаются 2 ксерокопии. Полученный пакет документации необходимо предоставить в местный орган домоуправления или в отделение МФЦ. Присутствие наймодателя при оформлении договора поднайма обязательно.

Требования к оформлению

Рассматриваемый акт заполняется письменно, при использовании чёрной или синей шариковой ручки. При письменном оформлении необходима предельная аккуратность и исключение ошибок и заметных исправлений и помарок. Содержание соглашения поднайма должно быть истинным, заведомо ложные сведения исключаются. В противном случае, договор поднайма не будет наделён юридической силой, а внёсший некорректную информацию гражданин может быть привлечён к административной ответственности.

Соглашение изучаемого типа должно обладать следующей структурой:

• Наименование — «Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма»;
• Указание места оформления договорённости и даты (прописью);
• Идентификационные реквизиты сторон (серии и номера паспортов, ФИО полностью);
• Реквизиты документа, подтверждающего факт социального найма (серия и номер);
• Подробное изложение предмета настоящего договора поднайма;
• Предоставление информации о поднанимателе, членах его семьи и иных проживающих совместно с ним людях;
• Определение срока поднайма;
• Указание прямых обязанностей сторон;
• Установление размера и порядка ежемесячных выплат;
• Определение ответственности наймодателя, поднаймодателя и поднанимателя;
• Иные условия договорённости, сформированные при соглашении сторон;
• Личные подписи нанимателя и поднанимателя.

Договор поднайма жилого помещения может быть заключен на срок, не превышающий 5 лет. Если срок не установлен в соглашении, соглашение действительно в течение 1 года.

Права сторон

По договору поднайма жилья поднаниматель вправе:

• Проживать на рассматриваемой жилплощади;
• Вселять членов собственного семейства и третьих лиц;
• Требовать от лица, предоставляющего помещение, проведения капитального ремонта и других работ, улучшающих состояние жилья.

Наймодатель по договору поднайма имеет право:

• Требовать предоставления ежемесячных выплат за наем помещения и коммунальные услуги в срок;
• Запретить вселение не вызывающих доверие граждан;
• Запретить вселение дополнительных жильцов;
• Выселить поднанимателя посредством обращения в суд.

Обе стороны договорённости обязаны соблюдать прописанные в ней нормативы. В противном случае соглашение подлежит расторжению.

Образец договора

Для того, чтобы максимально правильно оформить договор поднайма жилой недвижимости, необходимо подробно изучить его бланк.

Порядок прекращения договора поднайма

Прекращение действия и расторжение рассматриваемого документа регламентируется статьёй 79 Жилищного кодекса Российской Федерации. В соответствии с регламентом данной статьи, предусматриваются следующие условия прекращения действия договора поднайма жилого помещения:

• Все три стороны договорённости пришли к единоличному решению о расторжении соглашения;
• Одной из сторон нарушены условия, прописанные в договорённости;
• Один из фигурантов соглашения умер;
• Срок действия рассматриваемого документа истёк.

Упразднить юридическую силу действительного акта можно двумя способами:

• Посредством мирного соглашения;
• Через суд.

Если стороны пришли к общему консенсусу и взаимных претензий у них нет, поднаниматель, вместе с семейством и другими проживающими с ним гражданами, выселяются в назначенный и обговоренный минимум за трёхмесячный срок. Если же данный гражданин отказывается выселяться, наймодатель уполномочен направить исковое заявление в суд.