Земельный участок собственник несовершеннолетний

Ребенок-собственник: если опека не разрешает…

По закону дети от 14 до 18 лет могут совершать сделки только с согласия своих законных представителей (родителей), а дети до 14 лет вообще не могут совершать сделки сами – за них действуют родители, за исключением специально перечисленных в законе случаев (ст. 26, ст. 28 ГК РФ). При этом родители не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки (или давать согласие на их совершение), если в результате этого отчуждается или иным образом уменьшается имущество ребенка или ребенок отказывается от принадлежащих ему прав (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 2 ст. 20 и ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, если он не является собственником в отчуждаемом жилом помещении, или не уменьшается ли его собственность в случае, если несовершеннолетний является собственником квартиры. Разрешение на совершение сделки должно быть выражено ясно и недвусмысленно, в нем должно содержаться указание на то, какую именно сделку (купли-продажи, мены, залога и т.п.) и на каких условиях разрешается заключить. Но главный критерий в данном случае – подобные условия не должны каким бы то ни было образом умалять имущественные права и ущемлять законные интересы несовершеннолетнего.

При этом Конституционный Суд в своем определении от 6 марта 2003 г. № 119-О пришел к выводу, что из содержания абз. 2 п. 1 ст. 28 и п.п. 2-3 ст. 37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями; напротив, в соответствии с общими принципами права и требованиями ст. 2, ст. 17 и ст. 38 Конституции РФ, решения органов опеки и попечительства – в случае их обжалования в судебном порядке – подлежат оценке исходя из конкретных обстоятельств дела.

Например, судебная практика исходит из того, что на снятие денежных средств со счета, открытого на имя ребенка, разрешение может быть выдано опекуну не только на разовый акт, но и, например, на распоряжение неограниченными по количеству выдач и размеру сумм денежными средствами до достижения ребенком определенного возраста (как правило, до 16 лет, когда он сможет это делать сам) (см., например, решение Новозыбковского городского суда Брянской области от 4 марта 2011 г.). Лицу, не являющемуся законным представителем, опекуном или попечителем ребенка разрешение опеки на распоряжение деньгами несовершеннолетнего не может быть выдано: так, в одном из дел дедушка открыл на имя внука вклад, однако через некоторое время передумал и решил забрать деньги, но ни орган опеки, ни суд его желание удовлетворить не смогли (решение Химкинского городского суда Московской области от 18 июля 2012 г.).

В другой ситуации мать решила продать доли в уставном капитале ООО, принадлежащие ее дочери по наследству после смерти отца, по цене в четыре раза меньшей, чем было указано в свидетельстве о праве на наследство, при этом понижение стоимости имущества никак не было обосновано. В результате орган опеки в выдаче разрешения на продажу отказал, и суд с ним согласился (решение Нефтеюганского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры Тюменской области от 1 февраля 2012 г. по делу № 2-296/2012).

Возражения второго родителя по поводу совершения сделки не являются безусловным основанием для отказа органа опеки – проверяется, насколько сделка соответствует интересам ребенка, а не родителей (одного из них). Так, согласно утвержденному актом муниципалитета порядку для получения разрешения в орган опеки должны были обращаться оба родителя, в том числе и в случае расторжения между ними брака; заявление от одного родителя могло быть принято только от одинокой матери или в случае признания второго родителя без вести пропавшим. Однако суд признал это положение не соответствующим закону, поскольку оно ограничивает права родителей – ведь федеральное законодательство не предусматривает обязательного достижения родителями согласия относительно имущественных прав их ребенка (смотрите, например, решение Ханты-Мансийского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 17 мая 2011 г. по делу № 2-1249/11).

При этом если несогласие второго родителя мотивировано объективными причинами – то есть тем, что сделка противоречит интересам ребенка, и это подтверждается в результате проведенной органом опеки проверки, – то суд признает отказ органа опеки в даче согласия на сделку правомерным. Так, в одном из судебных процессов рассматривалось дело, где у матери, отца и ребенка было по 1/3 доли в квартире. Мать продала свою долю постороннему лицу, а затем запросила у опеки разрешение на продажу доли и ребенка, однако отец возражал. Мать после продажи своей доли не приобрела взамен никакого жилья, продолжила вместе с ребенком проживать на чужой жилплощади в квартире нового мужа, а на средства от продажи доли ребенка планировала приобрести квартиру в другом городе для сдачи в аренду, а не для улучшения жилищных условий ребенка. Орган опеки, естественно, отказал в выдаче разрешения на продажу, и Зеленоградский районный суд г. Москвы его поддержал. В другом деле мать просила согласия органа опеки на продажу квартиры, принадлежащей дочери, поскольку они проживали в другом месте в частном доме и у нее не было средств на содержание этой квартиры, деньги от продажи она планировала потратить на свои нужды и нужды детей, а не на приобретение жилья дочери. Естественно, суд признал отказ опеки правомерным (см. решение Таштагольского городского суда Кемеровской области от 22 октября 2010 г. по делу № 2-855/10).

Как правило, условием выдачи разрешения орган опеки ставит приобретение несовершеннолетним прав на жилое помещение «не хуже и не меньше прежнего», причем в одних случаях бывает достаточно указания в постановлении органа опеки на обязательное приобретение жилой площади на имя несовершеннолетнего и представления в опеку договора продажи с включением в него соответствующего условия (см. также письмо Минобразования России от 9 июня1999 г. № 244/26-5 «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних»), а в других опека требует, чтобы ребенок был оделен соответствующими правами заранее, до выдачи разрешения, и обязательство родителя наделить ребенка долей в будущем считает недостаточным (смотрите, например, решение Когалымского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 13 октября 2011 г.). Например, в одном деле орган опеки предложил матери заранее наделить ребенка долей в ином жилом помещении, что и было сделано путем дарения доли в квартире, принадлежащей бабушке ребенка. Однако когда этот договор предъявили опеке – та отказала в выдаче разрешения на продажу, и суд ее поддержал, поскольку счел, что должны быть представлены доказательства того, что деньги от продажи существующей квартиры пойдут на покупку жилья для несовершеннолетнего, а то, что кто-то до того решил подарить ему долю в своей квартире, не имеет правового значения (решение Кировского районного суда г. Иркутска от 9 ноября 2011 г. по делу № 2-4218/2010). При этом по другому судебному делу родитель заключил даже не основной, а лишь предварительный договор дарения, и не представлял доказательств того, что собирается приобрести еще какое-то жилье – и суд признал отказ опеки неправомерным (решение Юргинского городского суда Кемеровской области от 28 сентября 2011 г. по делу № 2-1760/2011). Таким образом, здесь можно констатировать большой разброс мнений, как органов опеки, так и судов относительно того, что именно может являться надлежащим подтверждением намерений родителей наделить несовершеннолетнего правами на иное жилье вместо отчуждаемого.

Если продаваемое жилье было благоустроенной квартирой или комнатой, расположенной в центре города и близко от посещаемых ребенком учреждений (сада, школы), а приобретаемое жилье хоть и больше по площади и не является коммуналкой, но расположено на окраине, неблагоустроено, имеет большой процент износа – органы опеки обычно отказывают в согласовании сделки и суды с ними соглашаются. Так, в одном из судебных дел десятикласснику принадлежала 20-метровая комната в полностью благоустроенной коммунальной квартире в многоквартирном кирпичном доме с высокими потолками рядом с его школой, а почти 70-летний деревянный жилой дом, 2/3 доли в котором родитель планировал купить на имя несовершеннолетнего, находился в оползневой зоне на краю города, его жилая площадь составляла всего 40 метров, и в нем не было ни отопления, ни воды, ни канализации. Отказ органа опеки в даче согласия на продажу имущества несовершеннолетнего в такой ситуации был признан решением Тракторозаводского районного суда г. Волгограда от 24 сентября 2010 г. законным и обоснованным.

Определенные трудности могут возникнуть, если приобретаемое взамен жилое помещение еще не существует – например, если квартира приобретается по договору долевого строительства жилья. В одном из дел орган опеки отказал родительнице в даче разрешения на продажу квартиры, в которой ее дочь имела долю, поскольку посчитал, что приобретение объекта долевого строительства в строящемся жилом доме для несовершеннолетней не гарантирует возникновение у нее права собственности на данный объект, а построенная в результате квартира может оказаться меньшей площади, чем указано в договоре, и жилищные права ребенка могут быть ущемлены. Суд, тщательно исследовав договор, счел, что его условия, за неисполнение которых законом установлена соответствующая ответственность, свидетельствуют об обратном; довод опеки о возможном уменьшении площади квартиры при сдаче дома в эксплуатацию носит предположительный характер; а тот факт, что право собственности во вновь приобретенной квартире ребенок приобретает не одновременно с прекращением существующего у нее права собственности на жилую квартиру, не свидетельствует о нарушении ее имущественных прав и законных интересов (см. апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 29 августа 2012 г. по делу № 33-2699). В другом деле родители намеревались продать квартиру с долями, принадлежащими детям, с целью строительства индивидуального жилого дома. В суде они представили доказательства, что являются добросовестными родителями: имеют работу, стабильный заработок, транспортное средство, по месту работы и жительства характеризуются положительно, их дети посещают образовательные учреждения, им создаются условия для полноценного развития, поэтому суд счел, что они не имеют намерения ухудшить жилищные условия детей, и отказ органа опеки в выдаче разрешения на продажу незаконен (решение Благовещенского районного суда Республики Башкортостан от 25 апреля 2011 г. по делу № 2-319/2011).

Особняком стоит ситуация, когда сособственники жилья, доля в котором принадлежит несовершеннолетнему, намерены продать свои доли посторонним лицам. Пункт 2 ст. 37 и ст. 250 ГК РФ предусматривают в таком случае обязанность предложить выкупить эти доли ребенку (если он младше 14 лет – его законным представителям), а в случае отказа несовершеннолетнего или его родителя от реализации этого преимущественного права – нужно получить согласие органа опеки на такой отказ (как на сделку, влекущую отказ от принадлежащих подопечному прав). Необходимость представить на регистрацию сделки соответствующие документы указана также в Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной приказом Минюста РФ от 20 июня 2004 г. № 126.

В одном из судебных дел мать собиралась продать постороннему лицу комнату в коммунальной квартире, принадлежащую ей и ее ребенку, при этом собственниками других комнат в квартире также являлись несовершеннолетние. В регистрации сделки было отказано по тому мотиву, что среди прочих документов не были представлены отказы родителей этих детей от покупки продаваемой комнаты, а также разрешение органа опеки на такой отказ; и Ленинский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области в своем решении от 22 октября 2012 г. по делу № 2-2158/2012 отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущества признал правомерным. При этом, как показывает практика, если сделка была фактически исполнена, то такой отказ может и не помешать признанию права собственности покупателя на приобретенную долю в судебном порядке (смотрите, например, решение Чайковского городского суда Пермского края по иску Рамазанова Салавата Минурасимовича).

Если отказы законных представителей получены (либо им направлены соответствующие предложения о покупке, но они в установленный законом срок не выразили согласие приобрести продаваемую долю), а разрешение органа опеки на такой отказ отсутствует – как правило, суды также признают отказы в регистрации правомерными. Так, Биробиджанский городской суд Еврейской автономной области от 10 сентября 2010 г. по делу № 2- 2071/2010 счел, что приостановление государственной регистрации (и последующий отказ в ней) в таком случае правомерны, так как отказ от покупки, во-первых, может повлечь за собой ухудшение жилищных условий несовершеннолетнего (за счет включения в число проживающих посторонних лиц), и во-вторых, является отказом от принадлежащих несовершеннолетнему прав (смотрите также кассационное определение СК по гражданским делам Калининградского областного суда от 29 февраля 2012 г. по делу № 33-748/2012, кассационное определение СК по гражданским делам Ярославского областного суда от 5 сентября 2011 г. по делу № 33-5336, решение Ярцевского городского суда Смоленской области от 14 февраля 2011 г. по делу № 2-294/2011, решение Рудничного районного суда города Прокопьевска Кемеровской области от 11 марта 2011 г. по делу № 2-808/2011, кассационное определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 29 марта 2011 г. по делу № 33-971, решение Родниковского районного суда Ивановской области от 7 июля 2011 г.). Законность требования получать согласие органа опеки и попечительства на отказ от преимущественного права покупки доли была проверена в 2007 году решением Верховного Суда РФ от 15 августа 2007 г. № ГКПИ07-737, и совсем недавно – определением Конституционного Суда РФ 24 сентября 2013 г. № 1280-О, и в обоих случаях данные положения проверяемых нормативно-правовых актов были признаны соответствующими закону.

В то же время существует и противоположный подход к решению данного вопроса. Так, Новокуйбышевский городской суд Самарской области в своем решении от 28 апреля 2011 г., наоборот, указал, что при наличии возражения органа опеки и попечительства нарушается право собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом, а разрешение или согласие органа опеки в такой ситуации не требуется (смотрите также апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 5 апреля 2013 г. по делу № 33-3198/2013, определение Московского городского суда от 13 июля 2012 г. № 4г/7-5931/12, определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 31 января 2012 г. по делу № 33-636/2012). Представляется, что данная точка зрения, несмотря на ее непопулярность среди судейского сообщества, более соответствует смыслу закона.

Действительно, при продаже доли постороннему лицу может возникнуть такая ситуация, что ребенок, ранее проживавший только с лицами, с которым он состоит в родственной связи, окажется в ситуации, когда он вынужден проживать в одном жилом помещении с чужим человеком. В то же время, тот факт, что формальный родственник ребенка не желает проживать с ним и иными родными совместно и готов распорядиться своей долей, свидетельствует о том, что родственные связи между ним и остальными членами семьи почти утрачены (по крайней мере – в части возможности жизни под одной крышей) и не являются достаточно прочными, поэтому никакой существенной разницы между проживанием с несовершеннолетним такого «родственника» и постороннего человека не будет. Кроме того, если квартира еще до вселения туда ребенка уже фактически была коммунальной (то есть в ней проживали также и граждане, не являющиеся членами семьи несовершеннолетнего, либо такие лица входили в число сособственников и не проживали в квартире), то смена одного из сособственников никак не изменит сложившееся положение вещей и не ухудшит жилищные условия ребенка.

Также следует отметить, что разрешение опеки в такой ситуации дается на такое юридическое действие (сделку) как отказ от покупки, а не на саму сделку покупки или продажи. Если опека возражает против отказа, а сами родители как представители ребенка не хотят (или не могут в силу финансовых обстоятельств) приобрести предлагаемую им долю в праве, опека не может заставить их это сделать. Получается, что фактически наличие или отсутствие разрешения опеки на отказ в таком случае не имеет никакого правового значения. Теоретически, при наличии таких возражений продавец вправе счесть, что им не получен ни отказ, ни согласие данного сособственника-несовершеннолетнего (его представителей), подождать установленный в законе срок и продать свою долю третьему лицу. Правда, в реальности сторон проведенной таким образом сделки могут ждать определенные трудности при регистрации перехода права в виде описанных выше приостановления и отказа в регистрации, которые, возможно, не смогут быть устранены даже в судебном порядке. Безусловно, такая ситуация не является нормальной и требует более подробного правового урегулирования.

Однако в обратной ситуации – когда родители согласны приобрести долю, а опека возражает, – такой отказ органа опеки (который уже фактически является разрешением или согласием не на отказ от преимущественного права, а на распоряжение денежными средствами, принадлежащими несовершеннолетнему), безусловно, имеет правовое значение и может быть оспорен в суде. Если родители в такой ситуации действуют не в интересах ребенка (например, если покупка предлагается по явно завышенной цене, или его имущественные права будут ущемлены по иным причинам) – отказ опеки следует признать правомерным.

Несовершеннолетний собственник

У меня вопрос, если участок земли оформлен на несовершенолетнего, то есть собственник ребенок и мы сейчас планируем регистрировать дом в юстиции, дом построен на этой земле, то соответственно собственником дома тоже будет являться несовершеннолетний? Или я могу дом оформить полностью на себя?

Ответы юристов (1)

Раньше в росреестре могли регистрировать право на зем. участок на одно лицо, а строения на нём — на другое.

Сейчас такого нет! Судьба зем. участка неразрывно связана с судьбой строений на нём. То есть, если он является полноправным (не доля) собственником зем. участка, то и строение будет зарегистрировано на него.

Уточнение клиента

Спасибо большое! А у меня еще небольшой вопросик. Если собственник несовершеннолетний и я хочу сейчас продать земельный участок, с какими трудностями я столкнусь? Нужно приглашать попечительский совет и давать ему в собственность что то взамен? Или с земельным участком все проще?

02 Марта 2015, 09:24

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Может ли мать продать земельный участок несовершеннолетнего ребенка?

Отец подарил землю и гараж сыну, когда все было хорошо и в стране и с работой. Данный момент работы нету а жить нужно. Может ли мать продать земельный участок несовершеннолетнего ребенка и использовать деньги и как это сделать?

Ответы юристов (3)

Здравствуйте! Для продажи гаража, принадлежащего несовершеннолетнему потребуется согласие органов опеки и попечительства. Согласно статьи 37 ГК РФ

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Уточнение клиента

Ну это ясно, что органы опеки это очередной гос орган(где работают, скажем им просто так ничего и не захочется делать. ), которому что то нужно. но как получить разрешение, какая статья поможет матери данное имущество использовать для улучшения жизни ребенка, вот в чем вопрос?

15 Марта 2017, 14:50

Есть вопрос к юристу?

Можете приложить документы на приобретение другого недвижимого имущества. Можете приложить к заявлению банковский счет ребенка. В заявлении укажите на какие цели вы хотите потратить вырученные денежные средства. Другого выхода нет, без опеки не обойтись.

Уточнение клиента

Ну мы в первые столкнулись с этим и поняли что закон приняли те люди которые судят по себе, но а как поступать нормальным семьям у которых дети как дети а не домашнее животное?? Вот интересно почему не кому до этого дело нету??

15 Марта 2017, 15:42

Согласен с Вами, но таков закон. Кстати, по работе я регулярно сталкиваюсь с разрешениями органов опеки, когда продают одну квартиру, взамен покупают другую, такие сделки одобряют, если не ущемляются права детей. Бывают случаи, когда у ребенка уже есть одно жилье, а по наследству появилась еще недвижимость. Органы опеки разрешают и в таком случае разрешают сделку при условии, что деньги родители переведут на счет ребенку. При необходимости родители снимают деньги со счета по распоряжению органов опеки, если деньги необходимы ребенку, например, на отдых, одежду, учебу и т.д. Как правило особых проблем практически не бывает.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Продажа земельного участка с домом, собственником которого являются несовершеннолетние дети

В соответствии со ст. 292 и ст. 28, «Гражданского кодекс Российской Федерации (часть первая)» от

4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.


1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса, согласно которой.

3Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

То есть, за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки с недвижимостью , могут совершать от их имени их родители с согласия органа опеки и попечительства.

Согласно Приказа Минюста РФ от 01.07.2002 N 184 (ред. от 19.01.2005) «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» <

29. Согласно пункту 2 статьи 17 Закона в установленных законодательством Российской Федерации случаях на государственную регистрацию могут представляться дополнительные документы, необходимые для государственной регистрации, в частности:

разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших 14 лет, и лиц, признанных судом недееспособными, их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами) (пункт 1 статьи 28, пункт 2 статьи 37 Кодекса, пункт 3 статьи 60 Семейного кодекса);

13. От имени физических лиц заявления о государственной регистрации могут подавать, в частности, законные представители (родители, усыновители, опекуны) несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (статья 28 Кодекса); опекуны недееспособных граждан (статья 32 Кодекса); представители, действующие в силу полномочий, основанных на доверенности или договоре (статьи 182, 184 Кодекса).

Несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет может подать заявление на государственную регистрацию самостоятельно (без согласия законных представителей).

От имени гражданина, осуществляющего предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, может действовать коммерческий представитель на основании договора, содержащего указания на полномочия представителя, а при отсутствии таких указаний — также и доверенности (статья 184 Кодекса).

14. Полномочия родителей и усыновителей подтверждаются свидетельствами, выданными органами записи актов гражданского состояния: свидетельством о рождении несовершеннолетнего, свидетельством об усыновлении (статьи 23, 43 Федерального закона от 15 ноября 1997 г. N 143-ФЗ «Об актах гражданского состояния» ).

То есть, от имени детей заявления о государственной регистрации могут подавать родители на основании свидетельства о рождении несовершеннолетнего.

При этом для государственной регистрации перехода права на доли детей требуется разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, которое представляется родителями.

Таким образом, мать детей вправе произвести отчуждение с согласия ООиП.

Поэтому Вам следует заранее подать заявление о своем несогласии в ООиП.

Земельный участок оформлен на несовершеннолетнего. Какие нюансы могут возникнуть при оформлении, какие документы требовать?

Добрый день! Имеется земельный участок оформлен на Иванову Анну Ивановну (вымышленные фио). Она является несовершеннолетней, в данный момент 9лет. Имеются все документы на участок нового образца, по ЕГРП все сходится и все нормально. На момент приобретения участка у ребенка не было отца (умер). После оформления через энное время мама вышла замуж и девочку удочерили и она стала Сидоровой Анной Ивановной (вымышленные фио). Имеется разрешение на отчуждение земельного участка, принадлежащего несовершеннолетнему от органов опеки. Мама ребенка и отец (новоиспеченный) согласны на продажу участка. В связи со всеми вышеизложенными фактами, прошу подсказать насколько проблемной может быть сделка по оформлению купли-продажи участка на другого человека? Какие документы желательно иметь, прежде чем идти на оформление документов? Я так понимаю документы об удочерении и смене фио ребенка, может еще что-то требуется? Заранее благодарен.

Уточнение клиента

А то что участок на несовершеннолетнего человека, с этим всё норм? Проблем не будет? Если имеется разрешение органов опеки

14 Июня 2015, 16:57

Ответы юристов (4)

добрый день! Вы все верно понимаете. Для сделки нужен подписанный сторонами договор, желательно 3 экз (для продавца, для покупателя, для регистрационной службы), правоустанавливающие документы на участок (свидетельство, может быть договор), а также документы об изменении фамилии собственника (несовершеннолетней). В связи с изменением фамилии необходимо будет перед сделкой внести изменения соответствующие в реестр, за это взимается госпошлина (небольшая), обычно регистрационная служба делает это одновременно со сделкой.

Уточнение клиента

А то что участок на несовершеннолетнего человека, с этим всё норм? Проблем не будет? Если имеется разрешение органов опеки

14 Июня 2015, 16:57

Есть вопрос к юристу?

несовершеннолетний может быть собственником, при этом в договоре от ее имени будет действовать законный представитель, например, мать. Наличие согласия органов опеки и попечительства обязательный документ, он также должен быть предъявлен на регистрации сделки.

Уточнение клиента

последний вопрос! В разрешении органов опеки указано, что они одобрили решение на отчуждение участка с учетом того, что денежные средства от этой сделки будут перечислены на лицевой счет ребенка. Так вот. Покупатель должен осуществить этот платеж до того как будут подаваться документы в регпалату, или это можно сделать после получения оформленных документов покупателем? И вообще, покупатель должен это делать или этим занимается продавец. Мало ли до регистрации я деньги оплачу на счет ребенка, а потом ни деньги снять с этого счета, ни участка не видать (мало ли что-то пойдет не так с регистрацией)? Заранее огромная благодарность!

14 Июня 2015, 17:15

в принципе, обычно оплата происходит до регистрации сделки. Однако, целесообразнее прописать этот порядок в договоре так, как вам удобнее, например если оплата после регистрации или в течение какого-то периода, то регистрационная служба повесит обременение на ваш участок — до полной оплаты он будет находится в залоге у продавца и покупатель не сможет им распоряжаться до полной оплаты, однако это влечет дополнительные неудобства — после оплаты необходимо будет снова пойти в регистрационную службу за снятием обременения, да и покупатель может не согласится на это. По поводу отражения денег на счете несовершеннолетней — два варианта: вы получаете деньги наличными например и сами кладете их на счет, либо пишите в договоре что оплата производится путем внесения покупателем денег на такой-то счет. В любом случае порядок оплаты нужно прописать в договоре. Если же с регистрацией пойдет что-то не так, например не будет хватать каких-то документов или еще что, регистрационная служба обязана вас уведомить об этом в пиьсменном виде или по телефону.

Уточнение клиента

точно последний вопрос. Предположим, что пропишем в договоре, что оплата производится после оформления. Тогда каким образом потом снять обременение с участка? Платежное поручение принести в регапалату? И для снятия обременения обязательно присутствие продавца?

14 Июня 2015, 17:38

обременение снимается по заявлению обеих сторон, в принципе документ об оплате можете принести, копия его регистрационная служба возьмет для приложения в дело.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Разрешение органов опеки на сделку (собственник несовершеннолетний)

Всем доброго времени суток. Ситуация такая. Мой несовершеннолетний сын наследует 1/6 долю от 1-комнатной квартиры в Санкт-Петербурге (ст. м. Удельная). Есть вероятность договориться всем (будущим) собственникам (4 человека) об одномоментной продаже целой квартиры по рыночной стоимости. Мы получаем незначительную сумму, ее недостаточно даже для того, чтобы приобрести комнату в Ленобласти. Скажите, пожалуйста, могу ли я получить от органов опеки согласие на сделку, если я хочу приобрести в собственность несовершеннолетнего земельный участок с домом вдалеке от Питера (около 100 — 200 км) земли ИЖС? А если речь об участке в садоводстве поближе к СПб без строений?

Уточнение клиента

Извините, я не указала, что ребенок с рождения зарегистрирован и проживает по иному, нежели наследуемое помещение, адресу. Для нас это все как снег на голову. Сейчас он зарегистрирован и проживает в хорошем спальном районе, посещает престижную школу, посещает кружки и секции. Ужас в том, ЧТО мне делать, когда все начнут продавать свои доли? Только и всего. ))

17 Апреля 2017, 20:14

Ответы юристов (12)

Необязательно взамен приобретать жилье именно в том населенном пункте, где продается жилое помещение. Люди переезжают, приобретая детям имущество в других населенных пунктах, и это нормально. Другое дело, что нужно знать, что из себя представляет дом 200 км от Питера — пригоден ли он для проживания. Орган опеки будет выяснять данный момент, чтобы убедиться, что данное строение приобретается не формально для соблюдения порядка, а, действительно, в случае необходимости несовершеннолетний может там проживать. Есть ли там рядом школы, поликлиники, иная инфраструктура.

Участок без строений — однозначно нет, поскольку вы должны обеспечить несовершеннолетнему иное место для проживания, а не просто куда-то вложить эти деньги. Тем более в садовый участок.

Есть вопрос к юристу?

Добрый день! В соответствии с п.2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Согласно ч. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ, при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 2 ст. 20 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», для заключения сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
В силу ч. 1 ст. 21 указанного Закона, опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Таким образом, в данном случае вы обязаны получить согласие на совершение сделки. Если орган опеки посчитает, что предложенный Вами вариант не ущемляет права вашего ребенка, то согласие будет дано.

Согласен с коллегой, обмен доли в жилом помещении на земельный участок, орган опеки скорее всего посчитает, как нарушение прав несовершеннолетнего, поскольку жилое помещение фактически обменивается на пустой участок, то есть ребенок лишается права жилища.

Однозначного ответа вам кроме самих органов опеки никто не даст.

ГК РФ Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного
2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

В вашем случае такое согласие органа опеки будет возможно только если это увеличит имущество подопечного и защитит его жилищные права, но, во-первых, нужно будет доказать, что вариант с землёй увеличит имущество подопечного или оставит его как минимум таким же, во-вторых, нет никаких гарантий сделки — не заключён никакой договор, нет гарантированной передачи имущества подопечному. Довольно сложно будет им всё это доказать. На землю согласие практически не дают.

Юлианна, добрый вечер.

Дело в том, что каких либо четких критериев, регулирующих мнение опеки при продаже имущества подопечных, законодательно не предусмотрено. То есть по общему правилу, не должны ухудшаться жилищные и другие имущественные права несовершеннолетнего. В вашем случае, думаю, можно будет договориться о размещении суммы от продажи доли не счету несовершеннолетнего, так как размер доли не большой и проживание на этой площади будет довольно затруднительно.

Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 28.11.2015) «Об опеке и попечительстве»

Статья 19. Распоряжение имуществом подопечных

1. Общие правила распоряжения имуществом подопечных устанавливаются Гражданским кодексом Российской Федерации.

2.
Органы опеки и попечительства дают опекунам и попечителям разрешения и
обязательные для исполнения указания в письменной форме в отношении
распоряжения имуществом подопечных.

Юлианна, здравствуйте. Теоретически согласие Вы получить можете, однако, конечно, никто не может гарантировать того, что оно действительно будет дано. Если опека посчитает, что указанными сделками не ущемляются права несовершеннолетнего, то такое разрешение будет дано. Для этого Вам придется убедить орган опеки в том, что земельный участок с домом существенно лучше, чем малая доля однокомнатной квартиры.

При этом логичным было бы представить допустим предварительный договор на приобретение участка с домом с тем, чтобы было что предоставить органу опеки в качестве доказательства серьезности Ваших намерений. Просто участок бесполезно даже пробовать.

Я полагаю, нужно грамотно обосновать, что фактически ребенок не сможет использовать однокомнатную квартиру для проживания при наличии еще 5 сособственников, если ребенку нет 14 лет и место жительства его родителей (одного из них) не находится в этой квартире. Можно сослаться, что невозможно также и использовать это имущество для получения дохода (сдачи в наем), так как нет согласия других сособственников.

И, конечно, реально важно, что у ребенка есть в собственности иное жилье. Так как если такого жилья нет (доли в нем), то этот фактор может перевесить все остальные. Но можно решить вопрос предоставлением ребенку доли в другой квартире (доме), который будет приобретен или имеется в собственности, например, родителей, но там нет собственности ребенка.

Опека иногда идет навстречу в таких вариантах, особенно, если семья благополучная, обеспеченная материально, т.е. когда понятно, что эта небольшая долька — не единственное имущество ребенка и его права соблюдаются.

Вариант с земельным участком в СНТ вероятнее всего, как уже отметили коллеги, не пройдет.

Рекомендую все же не настаивать на приобретении участка, а попробовать договориться о размещении средств от продажи на именном счете ребенка, больше вероятности, что опека пойдет на встречу.

По сути это прямого влияния на решение опеки не окажет. Главное для нее объем имущества несовершеннолетнего. Его сохранение и преумножение, а не приуменьшение. Вот и весь вопрос.

ну так вам нужно и написать все это.

Кроме того, возможно сослаться, что при продаже по долям квартира сильно потеряет в стоимости, а если ее продадут целиком, то у ребенка будет больше выгоды. Можно попробовать вариант с размещением денежных средств, вырученных от продажи на депозит на имя ребенка, но вы этими средствами (если даже опека разрешит это сделать) не сможете скорее всего воспользоваться до его совершеннолетия, по крайней мере для этого снова нужно будет получать разрешение опеки.

Это даст дополнительные шансы на получение согласия органы опеки — обязательно укажите это в заявлении.

Дополняя ув.коллег можно сказать, что данное разрешение опеки на продажу доли вам необходимо будет принести к нотариусу. Это нужно для нотариального оформления сделки продажи доли. Обязательному нотариальному оформлению такая сделка подлежит в силу закона по ст.42, 54 218-ФЗ от 13.07.2015 О регистрации недвижимости:

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
(ред. от 03.07.2016)
«О государственной регистрации недвижимости»

Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению

Статья 54. Особенности осуществления государственной регистрации прав при доверительном управлении и опеке, связанных с недвижимым имуществом

2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению

Такие сделки сдаются через МФЦ в Росреестр всеми участниками сделки лично либо через представителей до доверенности либо родителями за малолетних детей. Срок рассмотрения в Росреестре 5 рабочих дней.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Популярное:

  • Выход из участников общества нотариально Выход из участников общества нотариально Место нахождения и адрес юридического лица Порядок выхода из общества с ограниченной ответственностью его участника закреплен в ст. 94 ГК РФ, а также в ст. 23, 24, 26 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ "Об […]
  • Срок исковой давности по ст 177 Апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 10 ноября 2014 г. по делу N 33-9823/2014 (ключевые темы: сроки исковой давности - договор дарения - признание сделки недействительной - порядок наследования - […]
  • Время вступления в силу гк рф Федеральный закон от 26 ноября 2001 г. N 147-ФЗ "О введении в действие части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" Изменения и поправки Принят Государственной Думой 1 ноября 2001 года Одобрен Советом Федерации 14 ноября 2001 года Ввести в […]
  • Юрьев-польский мировой суд Судебный участок мирового судьи № 2 - Юрьев-Польский г.Юрьев-Польский переулки:Авангардский, Береговой, Бобкова,Малый,им.В.Н.Никонова,Новый, Петропавловский,Подгорный,Промышленный,Раздольный,Речной,Садовый, Торговый,Узкий,Фабричный улицы: Артиллерийская(с № […]
  • Статья 15 федерального закона о социальной защите инвалидов Федеральный закон от 29 декабря 2017 г. № 477-ФЗ “О внесении изменения в статью 15 Федерального закона "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" Принят Государственной Думой 21 декабря 2017 года Одобрен Советом Федерации 26 декабря 2017 […]
  • Покупка доли компании Выкуп доли в уставном капитале общества: шаг за шагом Эксперт службы Правового консалтинга специально для ГАРАНТ.РУ О порядке выкупа доли в уставном капитале одним участником общества у другого и нюансах этой процедуры рассказывает эксперт службы Правового […]
  • Шестигранник 30 ст Шестигранник ст.30 ГП "Стальмаш" продает шестигранник стальной ГОСТ 2879-88 шестигранник горячекатаный сталь 30 из наличия на складе (при отсутствии - заказ). Купить шестигранник ст 30 можно в Компании ГП "Стальмаш" следующим способом: 1 . Позвонить по […]
  • Юридическая консультация фемида Юридическая консультация фемида Юридическая компания "ФЕМИДА" 8(920)813-04-97 г. Орел, ул. Сурена Шаумяна, д. 37, оф. 507 [email protected] ГЛАВНАЯ НАШИ УСЛУГИ НАШИ ЦЕНЫ КОНТАКТЫ О НАС СТАТЬИ ОТЗЫВЫ Поиск ГЛАВНАЯ НАШИ УСЛУГИ […]
Земельный участок собственник несовершеннолетний