Собственник нежилого помещения не заключил договор с управляющей компанией

Собственник нежилого помещения не заключил договор с управляющей компанией

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Собственник нежилого помещения платить за содержание и ремонт обязан

«Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения» — это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 квадратного метра общей площади жилого помещения.

Согласно пункту 1 статьи 158 Жилищного кодекса, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Из данной нормы права следует, что вне зависимости от того, какие расходы по содержанию несет собственник помещения, он обязан платить также и за содержание и ремонт общего имущества всех собственников помещений жилого дома.

Более того, как следует из сложившейся судебной практики, в предмет доказывания по делам о взыскании с собственника помещения платы за обслуживание и ремонт не входит подтверждение фактических расходов ТСЖ или управляющей организации. По данному вопросу Высший Арбитражный Суд РФ сформировал правовую позицию в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ, где указал следующее:

«Так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

Несение обществом самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 Гражданского кодекса».

Таким образом, если, например, общим собранием членов ТСЖ или органом местного самоуправления (в случае если управляющая организация отобрана по конкурсу) установлен размер оплаты за содержание и ремонт в 15 рублей с одного метра, то собственник хоть жилого, хоть нежилого помещения обязан оплачивать ежемесячно сумму равную площади принадлежащего ему помещения умноженную на тариф (в нашем случае, равный 15). При рассмотрении дела по иску ТСЖ или управляющей организации о взыскании к должнику, суд мало будут интересовать детали оказания услуг.

Из судебной практики

Суд указал, что представленные в подтверждение факта несения ответчиком расходов договоры об оказании охранных услуг, услуг по демеркуризации ртутьсодержащих ламп и утилизации металлической ртути, на обслуживание узла учета тепловой энергии и ИТП, на электроснабжение, на теплоснабжение на отпуск питьевой воды и прием сточных вод и загрязняющих веществ, на оказание услуг по вывозу мусора свидетельствуют о несении ответчиком расходов в целях эксплуатации собственных нежилых помещений, и, следовательно, данные расходы являются собственными расходами истца (см. Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.10.2010 по делу N А33-3364/2010). Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.03.2011 по делу N А33-3364/2010 судебные акты оставлены без изменения, при этом суд указал, что Индивидуальный предприниматель не доказала тот факт, что она понесла расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

По другому делу суд указал следующее:

«Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в пункте 5 Постановления от 03.04.1998 N 10-П, уклонение части домовладельцев от заключения договоров на техническое обслуживание и ремонт общего имущества не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации.

Следовательно, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности и расходов на коммунальные услуги.

В связи с чем, содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, не освобождает собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома» (см. Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2011 N 07АП-11319/2010 по делу N А27-10487/2010)

По данному вопросу можно также привести и извлечение из письма Минрегиона РФ от 06.03.2009 N 6177-АД/14 «Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме»:

«. Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений. Такие расходы указанные собственники нежилых помещений несут путем внесения платы за содержание и ремонт общего жилого помещения и коммунальные услуги (часть 2 статьи 154, статьи 155 — 158 Кодекса ). При отказе собственников нежилых помещений в многоквартирном доме нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме или при несвоевременном и (или) неполном внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги к собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме могут применяться меры гражданско-правовой ответственности, предусмотренные частью 14 статьи 155 Кодекса, а также истребование на основании судебного решения задолженности путем обращения взыскания на движимое и недвижимое имущество, принадлежащее должнику на праве собственности».

Собственник нежилого помещения не заключает договор с Управляющей компанией

В июле 2014 года прошло собрание собственников, на котором нас выбрали Управляющей компанией. Цель деятельности – осуществлять общую хозяйственную деятельность, сбор денег и перечисление их ресурсоснабжающим организациям.

Мы заключили индивидуальные договора со всеми собственниками, в которых прописана их доля участия в общих расходах, зафиксированы показания приборов индивидуального учета расхода воды и электроэнергии.

Собственники нашего делового центра занимаются сдачей помещений в аренду.

В январе 2015 года поменялся собственник у одного из нежилых помещений. Реально мама отдала помещение дочке.

Находившийся ранее арендатор в этом помещении продолжил работу.

Надлежащего уведомления о смене собственника мы так и не получили, нам было сказано о переходе прав собственности только на словах, документов и свидетельств не представлено.

Дочка продолжала осуществлять текущие платежи по договору еще три месяца, но от подписания нового договора уклонялась.

В мае 2015 года мы получили письмо от арендатора этого помещения с предложением заключить договор с ним, т.к. по их мнению в настоящий момент у нас нет никакого договора и поэтому нет оснований для оплаты. На словах нам было сказано, что между собственником и арендатором заключен какой-то договор по управлению принадлежащим ей имуществом, который предполагает, что Арендатор может самостоятельно осуществлять все платежи, участвовать в управлении и прочее.

Есть судебная практика, что если мы заключим договор с Арендатором, то потеряем возможность требовать погашения задолженности от собственника. Что увеличивает наши риски неплатежа, т.к. арендаторы помещения более мобильны, чем собственники.

Остаток задолженности за 1 квартал Дочка-собственник оплачивать отказывается, т.к. по ее мнению с ней никто договора не заключал. Арендатор хочет заключить договор для осуществления платежей, но выдвигает ряд неудобных для нас условий по предоставлению документов и прочее.

Мы хотим ограничить потебление электроэнергии этому собственнику. Собственник — физ. лицо. Нежилое помещение сдано в аренду для коммерческой деятельности.

Как на правильно это сделать?

скажите, а так ли Вам нужен договор с этими потребителями? может лучше направить их в РСО для заключения договоров напрямую?

Вы указали, что хотите « ограничить потебление электроэнергии этому собственнику. Собственник — физ. лицо. Нежилое помещение сдано в аренду для коммерческой деятельности.» и поинтересовались «как правильно это сделать?»

Думаю, Вам стоит ознакомиться с главой XI 354 Постановления. Приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг. http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=law;n=134513)

Согласно п. 119 Правил предоставления коммунальных услуг (постановление №354):

Если иное не установлено федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации или договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг, исполнитель в случае неполной оплаты потребителем коммунальной услуги вправе после письменного предупреждения (уведомления) потребителя-должника ограничить или приостановить предоставление такой коммунальной услуги в следующем порядке:

а) исполнитель в письменной форме направляет потребителю-должнику предупреждение (уведомление) о том, что в случае непогашения задолженности по оплате коммунальной услуги в течение 30 дней со дня передачи потребителю указанного предупреждения (уведомления) предоставление ему такой коммунальной услуги может быть сначала ограничено, а затем приостановлено либо при отсутствии технической возможности введения ограничения приостановлено без предварительного введения ограничения. Предупреждение (уведомление) доводится до сведения потребителя путем вручения ему под расписку или направления по почте заказным письмом (с описью вложения);

б) при непогашении потребителем-должником задолженности в течение установленного в предупреждении (уведомлении) срока исполнитель при наличии технической возможности вводит ограничение предоставления указанной в предупреждении (уведомлении) коммунальной услуги с предварительным (за 3 суток) письменным извещением потребителя-должника путем вручения ему извещения под расписку;

в) при отсутствии технической возможности введения ограничения в соответствии с подпунктом «б» настоящего пункта либо при непогашении образовавшейся задолженности и по истечении 30 дней со дня введения ограничения предоставления коммунальной услуги исполнитель приостанавливает предоставление такой коммунальной услуги, за исключением отопления, а в многоквартирных домах также за исключением холодного водоснабжения — с предварительным (за 3 суток) письменным извещением потребителя-должника путем вручения ему извещения под расписку

Так согласно п. 114. 354 Постановления: При ограничении предоставления коммунальной услуги исполнитель временно уменьшает объем (количество) подачи потребителю коммунального ресурса соответствующего вида и (или) вводит график предоставления коммунальной услуги в течение суток.

При приостановлении предоставления коммунальной услуги исполнитель временно прекращает подачу потребителю коммунального ресурса соответствующего вида.

В случае, когда приостановление предоставления коммунальной услуги вызвано наличием у потребителя задолженности по оплате коммунальной услуги, исполнитель обязан опломбировать механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещения, которым пользуется потребитель-должник, и связанное с предоставлением ему коммунальных услуг.

Приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг не является расторжением договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг.

Согласно п. 117. Исполнитель ограничивает или приостанавливает предоставление коммунальной услуги, предварительно уведомив об этом потребителя, в случае:

а) неполной оплаты потребителем коммунальной услуги — через 30 дней после письменного предупреждения (уведомления) потребителя в порядке, указанном в настоящем разделе;

Спасибо Вам за ответ. Хочу уточнить на счет документа, которым мы УК (юр. лицо) должны руководствоваться при отключении или введении режима ограничения электроэнергиии. Вы ссылаетесь на Правила предоставления коммунальных услуг (постановление №354) . Но есть еще один документ: Правила полного и (или) частичного ограничения режима потребления электрической энергии (утв. Постановлением Правительства РФ от 4 мая 2012 г. № 442 (ред. от 06.03.2015)).

Можем ли мы отключать электроэнергию или ограничивать её руководствуясь Правилами полного и (или) частичного ограничения режима потребления электрической энергии? У нас же не мнококвартирный дом, а офисное здание и собственник физ. лицо, но осуществляющее коммерческую деятельность.

По вопросу режима ограничения. Мы должны сделать график, когда мы будем ограничивать потребление или должны установить электрический автомат меньшей мощности для этого потребителя?

Если Вы хотите ограничить потребление электроэнергии физическому лицу, то Вы должны обязательно соблюсти ряд условий.

Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов

(утв. постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354)

117. Исполнитель ограничивает или приостанавливает предоставление коммунальной услуги, предварительно уведомив об этом потребителя, в случае:

а) неполной оплаты потребителем коммунальной услуги — через 30 дней после письменного предупреждения (уведомления) потребителя в порядке, указанном в настоящем разделе;

б) проведения планово-профилактического ремонта и работ по обслуживанию централизованных сетей инженерно-технического обеспечения и (или) внутридомовых инженерных систем, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, — через 10 рабочих дней после письменного предупреждения (уведомления) потребителя.

118. Под неполной оплатой потребителем коммунальной услуги понимается наличие у потребителя задолженности по оплате 1 коммунальной услуги в размере, превышающем сумму 2 месячных размеров платы за коммунальную услугу, исчисленных исходя из норматива потребления коммунальной услуги независимо от наличия или отсутствия индивидуального или общего (квартирного) прибора учета и тарифа на соответствующий вид коммунального ресурса, действующих на день ограничения предоставления коммунальной услуги, при условии отсутствия заключенного потребителем-должником с исполнителем соглашения о погашении задолженности и (или) при невыполнении потребителем-должником условий такого соглашения.

В случае если потребитель полностью не оплачивает все виды предоставляемых исполнителем потребителю коммунальных услуг, то исполнитель рассчитывает задолженность потребителя по каждому виду коммунальной услуги в отдельности.

В случае если потребитель частично оплачивает предоставляемые исполнителем коммунальные услуги и услуги по содержанию и ремонту жилого помещения, то исполнитель делит полученную от потребителя плату между всеми указанными в платежном документе видами коммунальных услуг и платой за содержание и ремонт жилого помещения пропорционально размеру каждой платы, указанной в платежном документе. В этом случае исполнитель рассчитывает задолженность потребителя по каждому виду коммунальной услуги исходя из частично неоплаченной суммы.

119. Если иное не установлено федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации или договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг, исполнитель в случае неполной оплаты потребителем коммунальной услуги вправе после письменного предупреждения (уведомления) потребителя-должника ограничить или приостановить предоставление такой коммунальной услуги в следующем порядке:

а) исполнитель в письменной форме направляет потребителю-должнику предупреждение (уведомление) о том, что в случае непогашения задолженности по оплате коммунальной услуги в течение 20 дней со дня передачи потребителю указанного предупреждения (уведомления) предоставление ему такой коммунальной услуги может быть сначала ограничено, а затем приостановлено либо при отсутствии технической возможности введения ограничения приостановлено без предварительного введения ограничения. Предупреждение (уведомление) доводится до сведения потребителя путем вручения ему под расписку или направления по почте заказным письмом (с описью вложения);

б) при непогашении потребителем-должником задолженности в течение установленного в предупреждении (уведомлении) срока исполнитель при наличии технической возможности вводит ограничение предоставления указанной в предупреждении (уведомлении) коммунальной услуги с предварительным (за 3 суток) письменным извещением потребителя-должника путем вручения ему извещения под расписку;

в) при отсутствии технической возможности введения ограничения в соответствии с подпунктом «б» настоящего пункта либо при непогашении образовавшейся задолженности и по истечении 30 дней со дня введения ограничения предоставления коммунальной услуги исполнитель приостанавливает предоставление такой коммунальной услуги, за исключением отопления, а в многоквартирных домах также за исключением холодного водоснабжения — с предварительным (за 3 суток) письменным извещением потребителя-должника путем вручения ему извещения под расписку.

120. Предоставление коммунальных услуг возобновляется в течение 2 календарных дней со дня устранения причин, указанных в подпунктах «а», «б» и «д» пункта 115 и пункте 117 настоящих Правил, в том числе со дня полного погашения задолженности или заключения соглашения о порядке погашения задолженности, если исполнитель не принял решение возобновить предоставление коммунальных услуг с более раннего момента.

Система ГАРАНТ: http://base.garant.ru/12186043/#ixzz3XaNTgcHO

Спасибо Вам за ответ. Хочу уточнить на счет документа, которым мы УК (юр. лицо) должны руководствоваться при отключении или введении режима ограничения электроэнергиии. Вы ссылаетесь на Правила предоставления коммунальных услуг (постановление №354). Но есть еще один документ: Правила полного и (или) частичного ограничения режима потребления электрической энергии (утв. Постановлением Правительства РФ от 4 мая 2012 г. № 442 (ред. от 06.03.2015)).

Можем ли мы отключать электроэнергию или ограничивать её руководствуясь Правилами полного и (или) частичного ограничения режима потребления электрической энергии? У нас же не мнококвартирный дом, а офисное здание и собственник физ. лицо, но осуществляющее коммерческую деятельность.

По вопросу режима ограничения. Мы должны сделать график, когда мы будем ограничивать потребление или должны установить электрический автомат меньшей мощности для этого потребителя?

Отсутствие письменного договора управления многоквартирным домом между собственником и организацией, фактически осуществляющей управление данным домом, не освобождает собственника от обязанности оплаты содержания и эксплуатации имущества общего пользования.

Вам следует обратиться с претензией к собственнику, в которой требовать от собственника оплаты долга. Есл собственник не оплатит — обращайтесь в суд с иском о взыскании задолженности.

Используйте следующую правовую позицию:

«В соответствии с положениямист. 209 ГК РФ, 30 ЖК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу ст.153 ЖК РФ, граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Согласно ч. 1 ст.161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В соответствии с ч. 4 ст. 162 ЖК РФ, условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктом 1 ст. 158 ЖК РФ, установлена обязанность собственника помещения в многоквартирном доме нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в содержании общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В силу п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ, плата за жилое помещение для собственника помещения в многоквартирном доме состоит из платы за содержание и ремонт жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества дома.
Расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, являются обязательными платежами (ст. 39 п.2 ЖК РФ).

Наша Управляющая компания была избрана ________ года, решение общего собрания собственников МКД. Исполнение данного решения обязательно для всех собственников многоквартирного жилого дома.

В течение времени с _______ года — по настоящее время мы надлежащим образом исполняем свои обязательства.

Сложивщаяся судебная практика подтверждает, что отсутствие письменного договора управления многоквартирным домом между собственником и организацией, фактически осуществляющей управление данным домом, не освобождает собственника от обязанности оплаты содержания и эксплуатации имущества общего пользования.

На основании изложенного, прошу в течение 7 дней произвести опаты долга за оплату коммунальных услуг и содержания жилья в размере ______ рублей.

в случае невыполнения требования, мы будем вынуждены обратиться в суд с иском о взыскании денежных средств и дополнительных судебных расходов на оплату государственой пошлины и оплату услуг юриста.

«Под напряжением». Как предприниматели переходят на прямые договоры с БГЭС?

Предпринимателей, которые занимают помещения на первых этажах многоэтажек, переводят на прямые расчеты с Барнаульской горэлектросетью. Изменения в законодательстве вступили в силу с 1 января 2017 года и для многих стали шоковой терапией. В одночасье все договоры с управляющими компаниями (УК) и товариществами собственников жилья (ТСЖ) по закону признаны недействительными. На прямые договоры с БГЭС в краевой столице должны были перейти 512 мелких магазинов, парикмахерских, ателье и прочих нежилых помещений. Но далеко не все знают об этом или делают вид, что не знают. Журналисты портала Amic.ru побывали в совместном рейде с Барнаульской горэлектросетью и Барнаульской сетевой компанией. Почему собственники нежилых помещений не желают исполнять постановление и с какими проблемами сталкиваются, читайте в нашем репортаже.

Непростое уравнение

Новый порядок расчетов за электроэнергию и прочие коммунальные ресурсы введен согласно постановлению правительства №1498. Ранее владельцы нежилых помещений в многоквартирных домах могли сами выбрать поставщика ресурсов – энергосбытовая компания или жилищная в лице управляющих компаний и ТСЖ. Теперь «жилищники» не участвуют в данном уравнении.

«Для многих изменения в законодательстве стали неожиданностью. Некоторые на фоне этого стали заложниками конфликтных ситуаций с управляющими компаниями и ТСЖ. Со своей стороны БГЭС постаралась максимально смягчить переход нежилых помещений на новую систему покупки электроэнергии – не у жилищных организаций, а напрямую у поставщика. Например, до 1 марта нами был объявлен мораторий на применение каких-либо штрафных санкций к предпринимателям», — пояснила руководитель отдела продаж электроэнергии юрлицам БГЭС Валентина Прозорова.

По словам специалистов горэлектросети, ситуация осложняется тем, что многие УК и ТСЖ создают сложности на пути заключения договора между собственниками нежилых помещений и БГЭС. В частности, распространяется не соответствующая действительности информация об условиях «перезаключения» договоров и не выдаются необходимые документы.

У каждого своя правда

В элитном доме на Социалистическом расположилось сразу несколько компаний. Но собственник ни одного из этих помещений еще не заключил договор с горэлектросетью. С инспектором Андреем Китаевым отправляемся в офис рекламного агентства. Хозяйка помещения на конструктивный разговор с представителем сетевой компании не настроена. Поняв, что мы не ее клиенты, она сразу указывает нам на свое место:

«Это частное помещение! Мы не обязаны вам ничего говорить, у нас договор с ТСЖ, и как только он будет расторгнут, заключим договор с горэлектросетью. А пока поднимайтесь в ТСЖ и разговаривайте с ними».

К разговору подключилась менеджер: «В законе прописано, что необходимо уведомление от ТСЖ. Нас они не предупреждали. У нас есть договор, и по нему мы ежемесячно оплачиваем свет. Мы не согласны с тем, что, во-первых, обязаны расторгать договор, а во-вторых, формулировка акта о неучтенном потреблении электроэнергии нас не устраивает. Другие вопросы вам нужно обсуждать с руководством и ТСЖ, я только менеджер».

Руководитель юридического отдела БГЭС Ирина Тишина объясняет, что для расторжения договора между ТСЖ и собственником нежилого помещения никаких документов подписывать не надо:

«С 1 января все существующие договоры на покупку электроэнергии между УК, ТСЖ и собственниками нежилых помещений в многоквартирных домах уже прекратили свое действие и утратили юридическую силу. Об этом гласит пункт 6 Правил предоставления коммунальных услуг. Поэтому для прекращения договора между собственником нежилого помещения и ТСЖ не требуется подписания какого-либо документа. В законодательстве есть прямое указание на то, что теперь все нежилые помещения обязаны покупать электроэнергию у ресурсоснабжающих организаций, то есть у Барнаульской горэлектросети», — подчеркивает Тишина.

Второй проблемный объект расположен в этом же доме. Это служба доставки. Здесь ситуация идентичная. К нам на встречу вышел собственник помещения. От официальных комментариев для Amic.ru мужчина сразу отказался. Однако в разговоре с инспектором БСК он пояснил, что не заключил договор с энергетиками до сих пор потому, что не может от ТСЖ получить соглашение о перераспределении мощности. «С нашего тарифа для предпринимателей ТСЖ забирает свои «три рубля», и их позиция всем понятна. Есть пакет документов, который необходим для заключения договора с БГЭС. Этот пакет документов мы перетранслировали в ТСЖ в виде официального документа – требования. То есть нас напугали, и мы отправили. Соответственно, ответ — это решение общего собрания жильцов. Мы сейчас находимся в подвешенном состоянии. Лучше я пообщаюсь с юристами энергокомпании», — объяснил мужчина в разговоре с инспектором.

Комментарий БГЭС: в предоставлении соглашения о распределении мощности ни УК, ни ТСЖ не имеют право отказывать. Если конфликтная ситуация возникла, у собственников есть все основания для обращения с жалобой в прокуратуру или жилинспекцию. Действия УК или ТСЖ в данной ситуации незаконны.

Региональные члены

Владимирская область

Волгоградская область

Еврейская АО

Иркутская область

Калининградская область

Калужская область

Кемеровская область

Костромская область

Краснодарский край

Красноярский край

Курская область

Московская область

Мурманская область

Нижегородская область

Новгородская область

Омская область

Пермский край

Приморский край

Псковская область

Республика Башкортостан

Республика Бурятия

Республика Карелия

Республика Крым

Республика Марий Эл

Республика Татарстан

Ростовская область

Самарская область

Санкт-Петербург

Свердловская область

Смоленская область

Ставропольский край

Тверская область

Томская область

Тульская область

Ульяновская область

Ханты-Мансийский АО (Югра)

Чувашская Республика

Ярославская область

Партнеры Ассоциации

Собственник помещения может не заключать договор с управляющей компанией

ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 23 октября 2009 г. по делу N А70-8905/2008 разъяснил, что у собственников помещений в многоквартирном доме, самостоятельно избравших способ управления, равно как и ссудополучателей, не возникает обязанность по заключению договора с управляющей организацией.

ФАС указал, что договор управления многоквартирным домом, заключения которого требует истец, не является публичным, поэтому, заключение спорного договора ответчика с истцом не является обязанностью ответчика, поскольку никто не может быть понужден к заключению какого-либо договора.

Между тем, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание занимаемых помещений, в том числе по оплате коммунальных услуг, а также участвовать в расходах по техническому обслуживанию дома и содержанию общего имущества в многоквартирном доме.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

П о с т а н о в л е н и е

резолютивная часть объявлена: 22 октября 2009 года

постановление в полном объеме изготовлено: 23 октября 2009 года

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Г.Н. Клиновой,

судей М.Ф. Лукьяненко, А.В. Триля,

при участии представителей:

от общества с ограниченной ответственностью «Жилсервис» С.Е. Смирнова по доверенности от 01.09.2009 N 64-09;

от управления записи актов гражданского состояния Тюменской области — Г.Ф. Сычевой по доверенности от 01.07.2009;

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Жилсервис» на постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2009 (судьи Н.А. Шарова, Т.А. Зиновьева, А.Н. Глухих) по делу N А70-8905/2008 по иску общества с ограниченной ответственностью «Жилсервис» к управлению записи актов гражданского состояния Тюменской области, Тобольский отдел, при участии третьего лица — администрации города Тобольска, о понуждении заключить договор, взыскании задолженности за оказанные услуги и процентов за пользование чужими денежными средствами,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Жилсервис» (далее — ООО «Жилсервис») обратилось в Арбитражный суд Тюменской области и иском к Тобольскому отдела управления записи актов гражданского состояния Тюменской области, (далее — ЗАГС) о понуждении к заключению договора на возмещение расходов, связанных с предоставлением коммунальных услуг, о взыскании основного долга за содержание и предоставление коммунальных услуг в размере 43 486, 53 руб. и процентов за неосновательное пользование чужими денежными средствами в сумме 456, 01 руб.

Исковые требования со ссылкой на статьи 12, 309, 310, 395, 435, 455, 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы тем, что во временное безвозмездное пользование ответчика 01.01.2008 передано нежилое помещение общей площадью 471,8 кв. м, расположенное по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, 8-микрорайон, дом N 44А; истец осуществляет организацию работ по аварийному внеплановому и текущему ремонту имущества долевой собственности, несет расходы по содержанию и сохранению имущества; ответчик от заключения договора на возмещение расходов за содержание и предоставление коммунальных услуг уклоняется, расходы истца не оплачивает.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 11.03.2009 в удовлетворении иска отказано в связи с тем, что на стороне ответчика отсутствует обязанность по заключению публичного договора на возмещение расходов по содержанию и предоставлению коммунальных услуг, истец не доказал факт оказания услуг ответчику.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2009 решение суда первой инстанции изменено, из мотивировочной части решения исключен вывод о публичном характере договора на возмещение расходов, связанных с предоставлением коммунальных услуг. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, ООО «Жилсервис» просит отменить постановление апелляционного суда от 16.07.2009 и передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявитель кассационной жалобы указывает на следующие обстоятельства: ссылка суда на отсутствие решения собрания собственников, устанавливающего размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, является несостоятельной и противоречащей пункту 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку при составлении расчета на оплату оказываемых ответчику услуг истец руководствовался тарифами, утвержденными постановлением администрации города Тобольска от 06.12.2007 N 35 «Об утверждении платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам найма муниципального жилищного фонда».

В судебном заседании представитель заявителя доводы кассационной жалобы поддержал, представитель ответчика просил судебные акты оставить без изменения.

Проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции полагает, что основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Как следует из материалов дела и установлено судами, обращаясь с настоящим иском в суд, ООО «Жилсервис» указало, что ответчик (ссудополучатель) на основании договора безвозмездного пользования муниципальным имуществом от 17.03.2008 N 803, заключенного с комитетом по управлению имуществом администрации города Тобольска (ссудодатель), получил в безвозмездное пользование муниципальное имущество: нежилое помещение общей площадью 471, 8 кв. м, расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома N 44 А в 8-ом микрорайоне г. Тобольска. В соответствии с решением общего собрания собственников квартир от 12.10.2006 и заключенным договором от 23.10.2006 N 8/44 ООО «Жилсервис» осуществляет обслуживание этого дома. Истец направил ЗАГСу проект договора на возмещение расходов за содержание и предоставление коммунальных услуг, однако ответчик от заключения договора и возмещения расходов отказался.

Принимая постановление, апелляционный суд исходил из того, что у собственников помещений в многоквартирном доме, самостоятельно избравших способ управления, не возникает обязанность по заключению договора с управляющей организацией, что следует из статей 421, 425, 426 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. Договор, заключения которого требует истец, не является публичным. Поэтому, заключение спорного договора ответчика с истцом не является обязанностью ответчика, ЗАГС в силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть понужден к заключению такого договора.

Однако обязанность ЗАГСа по содержанию имущества вытекает из положений статьи 695 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ссудополучатель наряду с собственниками помещений в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание занимаемых помещений, в том числе по оплате коммунальных услуг, а также участвовать в расходах по техническому обслуживанию дома и содержанию общего имущества в многоквартирном доме соразмерно доле в праве общей собственности на это имущество вне зависимости от наличия заключенных договоров на возмещение соответствующих затрат с момента возникновения права владения помещением.

Данный вывод апелляционного суда является законным и обоснованным, соответствующим пункту 1 статьи 158 и пункту 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, статье 695 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отклоняя заявленные исковые требования в части взыскания стоимости услуг, суд первой инстанции и апелляционный суд пришли к обоснованному выводу о том, что стоимость оказанных услуг подлежит оплате при доказанности факта пользования услугами, объема услуг и их стоимости.

Обращаясь с настоящим иском в суд, истец не представил доказательств, обосновывающих факт оказания услуг ответчику, период, в течение которого услуги оказывались, стоимость услуг либо порядок определения цены услуг. Кроме того, истец не доказал соответствие примененных в расчетах расценок принятому общим собранием жильцом решению, примененные в расчете расценки за вывоз твердых бытовых отходов установлены в расчете на 1 человека и истцом не доказано каким образом эти расценки должны применяться в отношении организации, на что обоснованно указал апелляционный суд в своем постановлении.

Таким образом, выводы апелляционного суда при рассмотрении настоящего дела основаны на правильном применении норм права, соответствуют установленным судом фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Оснований для безусловной отмены обжалуемого судебного акта в силу требований части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2009 по делу N А70-8905/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

23.04.2018 | Предоставление РСО коммунальных услуг собственникам нежилых помещений

С 1 января 2017 года Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2016 г. № 1498 «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме» из схемы «нежилое помещение — исполнитель коммунальной услуги (УО/ТСЖ/ЖСК) — ресурсоснабжающая организация» исключены УО/ТСЖ/ЖСК. Теперь собственники нежилых помещений обязаны самостоятельно заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями (РСО) и им же оплачивать потребленные коммунальные ресурсы. Однако, как показывает практика, несмотря на вступление новых норм в силу уже больше года назад, далеко не везде РСО приступили к работе с собственниками нежилых помещений, а многие УО/ТСЖ/ЖСК продолжают предъявлять к оплате таким собственникам стоимость потребленных коммунальных услуг. Попробуем разобраться в проблемах, возникающих при переходе от договоров с УО/ТСЖ/ЖСК к договорам с РСО.

Новые нормы и позиции судов

В соответствии с абзацем 3 пункта 6 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06 мая 2011 г. № 354 (далее — Правила 354) в редакции, действующей с 01.01.2017, поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме (МКД), а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией.

Казалось бы, все понятно — с 1 января 2017 года РСО должны предоставлять коммунальные услуги в нежилом помещении, а УО/ТСЖ/ЖСК право предоставления таких услуг с этой же даты, соответстветственно, утрачивают. Однако, необходимо обратить внимание на несколько нюансов.

Абзацем 4 пункта 6 Правил 354 на управляющие организации, ТСЖ, ЖСК возлагается обязанность по уведомлению собственников нежилых помещений о необходимости заключить договор непосредственно с РСО, а в РСО направить сведения о собственниках нежилых помещений. Важно отметить, что срок направления такого уведомления не регламентирован, соответственно, привлечь к ответственности управляющую организацию за ненаправление, несвоевременное направление будет довольно-таки сложно, а скорее всего — невозможно. Однако, именно неисполнение УО/ТСЖ/ЖСК указанной обязанности может приниматься судами как основание для признания действующим договора о предоставлении коммунальных услуг, заключенного именно между УО/ТСЖ/ЖСК и собственником нежилого помещения в МКД, и, соответственно, признания факта отсутствия правоотношений между этим собственником и РСО.

Так, в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05 марта 2018 г. № 13АП-33733/2017 по делу № А56-55921/2017 рассматривался иск о взыскании задолженности по договору теплоснабжения, поскольку товариществом собственников жилья не исполнены обязательства по своевременной оплате отпущенной тепловой энергии. Суть спора заключалась в том, что ТСЖ не осуществлялась оплата по договору теплоснабжения касаемо нежилых помещений. Товарищество ссылалось на пункт 6 Правил 354, однако уведомление собственникам не направило, сведения в РСО не предоставило, иных изменений в договор касаемо нежилых помещений не вносилось. Суд взыскал образовавшуюся задолженность, апелляционным определением постановление суда первой инстанции признано обоснованным и изменению не подлежащим.

В Постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05 марта 2018 № Ф01-6032/2017 по делу № А28-3497/2017 суд указал, что «отсутствие прямого договора собственника нежилых помещений с ресурсоснабжающей организацией в спорный период не освобождает управляющую компанию от обязанности оплатить в полном объеме поставленный в многоквартирные дома коммунальный ресурс». Дополнительно суд отметил, что «учитывая то, что пунктом 6 Правил 354 на управляющую компанию возложена обязанность представить ресурсоснабжающим организациям сведения о собственниках нежилых помещений в этом доме, а также направить уведомления собственникам нежилых помещений о необходимости заключения договоров ресурсоснабжения непосредственно с ресурсоснабжающими организациями, неисполнение управляющей организацией указанных обязанностей позволяет в переходный период сохранить ранее существовавший порядок оплаты коммунального ресурса до момента совершения указанных действий управляющей организацией. Таким образом, для исключения объема поставленного коммунального ресурса собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме из общего объема тепловой энергии, полученной управляющей компанией, последняя обязана доказать выполнение обязанности по предоставлению сведений ресурсоснабжающей организации о собственниках нежилых помещений и направлении последним уведомления о необходимости заключения договоров энергоснабжения». Судом также принято во внимание то, что «поскольку Постановление № 1498 не содержит никаких правил относительно сроков заключения договоров между собственниками нежилых помещений в МКД и ресурсоснабжающими организациями в письменной форме, а также не устанавливает сроков передачи управляющими организациями сведений о собственниках нежилых помещений в РСО, до прекращения заключенного с управляющей компанией договора о предоставлении коммунальных услуг собственник нежилого помещения может вносить плату управляющей компании».

Согласно позиции суда, изложенной в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05 марта 2018 г. № 13АП-766/2018 по делу № А56-73290/2017 управляющая организация обязана провести мероприятия, направленные на заключение с собственниками нежилых помещений отдельных договоров ресурсоснабжения с ресурсоснабжающими организациями, к которым относится, в частности, направление уведомлений и сведений, предусмотренных пунктом 6 Правил 354. Указанный перечень мероприятий, установленный пунктом 6 Правил 354, носит исчерпывающий, конкретный характер и должен выполняться Обществом как исполнителем коммунальных услуг в многоквартирных домах, находящихся в управлении заявителя. В указанном Постановлении № 13АП-766/2018 отмечено, что «публикация Обществом информационного сообщения общего характера для неограниченного круга лиц на своем сайте не может служить доказательством направления и получения конкретными собственниками нежилых помещений в доме уведомлений о необходимости заключить договор ресурсоснабжения с ресурсоснабжающей организацией». Уведомление собственника нежилого помещения должно носить индивидуальный характер, и не может быть предназначено для неопределенного круга лиц. Дополнительное размещение на сайте, в общественных местах МКД данной информации не будет являться нарушением, однако не имеет юридического значения.

Неопределенность даты заключения договора с РСО

Немаловажно учесть, что если уведомление собственнику не направлено или не предоставлена информация в РСО, это не является препятствием для заключения договора. Заключение договора с РСО может инициировать собственник нежилого помещения. Согласно п. 23 Правил 354 собственник помещения в многоквартирном доме и собственник жилого дома (домовладения) вправе инициировать заключение в письменной форме договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг. Стоит указать, что, исходя из толкования норм, «обязанность» быть инициатором заключения письменного договора возложена на собственника нежилого помещения. Однако прямых запретов на то, что инициатором заключения договора может выступить ресурсоснабжающая организация, нет.

Пунктом 18 Правил 354 предусмотрено, что в случае если исполнителем, предоставляющим коммунальные услуги потребителям в многоквартирном доме, в котором расположено нежилое помещение собственника, не является ресурсоснабжающая организация, собственник нежилого помещения в многоквартирном доме обязан в течение 5 дней после заключения договоров ресурсоснабжения с ресурсоснабжающими организациями представить исполнителю их копии, а также в порядке и сроки, которые установлены настоящими Правилами для передачи потребителями информации о показаниях индивидуальных или общих (квартирных) приборов учета, — данные об объемах коммунальных ресурсов, потребленных за расчетный период по указанным договорам.

Стоит упомянуть пункт 7 Правил 354, который предусматривает, что договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, заключенный путем совершения потребителем конклюдентных действий, считается заключенным на условиях, предусмотренных Правилами 354. Казалось бы, из приведенной нормы следует, что сам факт потребления коммунальной услуги потребителем, в том числе собственником нежилого помещения, означает заключение договора предоставления коммунальной услуги. А поскольку лицом, обязанным с 01.01.2017 заключать такой договор с собственниками нежилых помещений, является РСО, то договор между РСО и собственниками нежилых помещений заключен, независимо от его подписания в письменной форме и независимо от действий УО/ТСЖ/ЖСК по направлению уведомлений собственникам нежилых помещений.

Однако, надо отметить, что Правила 354 устанавливают, что между РСО и собственником нежилого помещения заключается не договор предоставления коммунальных услуг, а именно договор ресурсоснабжения. С учетом этого вопрос о возможности заключения договора ресурсоснабжения с РСО путем совершения собственником нежилого помещения конклюдентных действий (потребление коммунального ресурса) становится неоднозначным. Об особенностях договоров ресурсоснабжения, заключаемых между собственниками нежилых помещений и РСО, расскажем в одной из следующих публикаций на сайте АКАТО, в настоящей статье сделан акцент на указании вида договора только с целью предостережения от сомнительного вывода о заключении договора с РСО путем совершения конклюдентных действий.

Заключение

В заключении публикации обозначим, что самым главным в озвученных поправках является утрата права УО/ТСЖ/ЖСК на заключение договоров предоставления коммунальных услуг с собственниками нежилых помещений, а лицом, обязанным заключить договор с собственником нежилого помещения, является РСО. При этом складывающаяся в настоящее время судебная практика придает большое значение факту направления управляющей организацией, ТСЖ, ЖСК уведомлений собственникам нежилых помещений о необходимости заключить договоры ресурсоснабжения непосредственно с РСО. Конечно, решений Верховного суда РФ еще нет, и говорить об уже сложившейся правоприменительной практике рано. Даже приведенные выше судебные акты содержат сомнительные выводы. Например, непонятно, как после 01.01.2017 на УО/ТСЖ/ЖСК может быть возложена обязанность по предъявлению оплаты коммунальных услуг собственникам нежилых помещений, если Правила 354 не предоставляют права УО/ТСЖ/ЖСК требовать такую оплату? Как можно считать УО/ТСЖ/ЖСК исполнителем коммунальных услуг по отношению к собственнику нежилого помещения, если в новой редакции Правил 354 в нежилом помещении вообще не потребляются коммунальные услуги, а потребляются коммунальные ресурсы, поставщиком которых УО/ТСЖ/ЖСК являться не может? И каким образом РСО может быть освобождена от обязанности заключения договора ресурсоснабжения с собственником нежилого помещения, если Правила 354 устанавливают, что исключительно такой договор является основанием для потребления коммунального ресурса в нежилом помещении? Кроме того, остается открытым вопрос определения конкретной даты заключения договора между собственником нежилого помещения и РСО. Нет четкого понимания, является ли направление уведомления основанием признания расторгнутым договора предоставления коммунальных услуг между УО/ТСЖ/ЖСК и собственником нежилого помещения, и если является, то с какой даты. Является ли дата расторжения договора предоставления коммунальных услуг между УО/ТСЖ/ЖСК и собственником нежилого помещения одновременно датой заключения договора ресурсоснабжения этого собственника с РСО или датой начала бездоговорного потребления коммунального ресурса в указанном нежилом помещении?

В общем, внесенные поправки создают большое количество вопросов, и вместо упорядочивания процессов потребления коммунальных услуг и коммунальных ресурсов, наоборот, создают путаницу и неопределенность. Вероятно, именно из-за этого по прошествии уже больше года после вступления новых поправок в силу так и не наступило однозначное понимание порядка потребления и оплаты коммунальных ресурсов собственниками нежилых помещений в МКД.

Продолжение темы договоров между РСО и собственниками нежилых помещений по ссылке > > >

Важная информация для РСО!

АКАТО приглашает специалистов РСО на специализированные мероприятия по разъяснению положений федерального закона от 03.04.2018 № 59-ФЗ («закон о прямых договорах») и ряда других актуальных для ресурсоснабжающих организаций вопросов:

28 июня 2018 года состоится очный семинар в Екатеринбурге «Актуальные вопросы деятельности РСО: “прямые договоры” и другие важнейшие поправки законодательства». Семинар проведет эксперт по юридическим вопросам ЖКХ Игорь Кокин. Подробнее по ссылке > > >

Популярное:

  • Хвостов система римского права Система римского права: Семейное право. Наследственное право (конспект лекций) Возрастное ограничение: 0+ Дата выхода на ЛитРес: 26 декабря 2010 Дата написания: 1909 Объем: 141 стр. Общий размер: 17 MB Общее кол-во страниц: 141 Размер […]
  • Статья 15 гк комментарий Статья 15 гк комментарий Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры Гражданское право, ГК РФ Защита прав потребителей Трудовые споры, пенсии […]
  • Гражданский кодекс рф ст 201 Гражданский кодекс рф ст 201 Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры Гражданское право, ГК РФ Защита прав потребителей Трудовые споры, пенсии […]
  • Генеральная доверенность образец россия Генеральная доверенность образец россия Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры Гражданское право, ГК РФ Защита прав потребителей Трудовые споры, […]
  • Коап рф декабрь 2014 Коап рф декабрь 2014 Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры Гражданское право, ГК РФ Защита прав потребителей Трудовые споры, пенсии […]
  • Статичные правовые нормы Правовые нормы и их действие Право Понятие и признаки права Принципы права Сущность права Функции права Правовые нормы и их действие Право выражается в правовой норме, которая представляет собой общее правило поведения, обязательное для […]
  • Военный комиссариат г электросталь Военный комиссариат г электросталь Главная / Администрация / Структура Администрации / Военно-учетный стол Администрации г. о. Электросталь Военно-учетный стол Администрации городского округа Электросталь Начальник военно-учётного […]
  • Стоимость страховки на авто минск Стоимость страховки на авто минск Калькулятор КАСКО API Калькулятор КАСКО API - это готовый калькулятор КАСКО для четырёх крупнейших страховых компании Беларуси: Белгосстрах Би энд Би иншуренс Ко ТАСК Белросстрах Опции калькулятора Калькулятор […]
Собственник нежилого помещения не заключил договор с управляющей компанией