Сервитут на нежилое помещение образец

Примерная форма соглашения об установлении сервитута части нежилого помещения (подготовлено экспертами компании «Гарант»)

Соглашение об установлении сервитута части нежилого помещения

г. [ вписать нужное ]

[ число, месяц, год ]

[ Ф. И. О. и паспортные данные (для физических лиц)/ полное наименование, Ф. И. О. и должность руководителя, документ, подтверждающий его полномочия и сведения о государственной регистрации (для юридических лиц) собственника нежилого помещения, обременяемого сервитутом ], именуемый в дальнейшем «Собственник», с одной стороны, и [ Ф. И. О. и паспортные данные (для физических лиц)/ полное наименование, Ф. И. О. и должность руководителя, документ, подтверждающий его полномочия и сведения о государственной регистрации (для юридических лиц) лица, в пользу которого устанавливается сервитут ], именуемый в дальнейшем «Сервитуарий», вместе именуемые Стороны, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. Предмет соглашения

1.1. Собственник предоставляет Сервитуарию право ограниченного пользования частью нежилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности, находящегося в здании, расположенном по адресу: [ вписать нужное ].

Кадастровый номер — [ вписать нужное ].

1.2. Передаваемая в ограниченное пользование часть нежилого помещения площадью [ значение ] кв. м предназначена для [ целевое назначение в соответствии с проектно-технической документацией ], расположена [ описание точного местоположения части нежилого помещения, с указанием данных, позволяющих определенно установить часть, обременяемую сервитутом ], имеет следующие неотделимые от нее без вреда элементы и конструкции: [ вписать нужное ].

1.3. Сервитут установлен для [ прохода и иных нужд лица, в пользу которого устанавливается сервитут, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута ] к месту нахождения нежилого помещения [ характеристики ], принадлежащего Сервитуарию, расположенного [ указать местоположение нежилого помещения в здании ].

1.4. Собственник устанавливает следующий режим пользования частью нежилого помещения: [ вписать нужное ].

1.5. Кадастровый паспорт нежилого помещения, на котором отмечена сфера действия сервитута, прилагается к настоящему Соглашению и является неотъемлемой частью Соглашения.

1.6. Указанное нежилое помещение принадлежит Собственнику на основании [ правоустанавливающий документ ] N [ значение ] от [ число, месяц, год ], что удостоверяется выпиской из ЕГРН от [ число, месяц, год ].

1.7. Право собственности на нежилое помещение Сервитуария установлено [ правоустанавливающий документ ] N [ значение ] от [ число, месяц, год ], что удостоверяется выпиской из ЕГРН от [ число, месяц, год ].

1.8. Право ограниченного пользования частью нежилого помещения включает в себя: [ вписать нужное ].

2. Размер платы за сервитут и порядок ее внесения

2.1. Размер платы за право ограниченного пользования частью нежилого помещения составляет [ вписать нужное ].

2.2. В обусловленную плату [ включена/не включена ] стоимость обслуживания части нежилого помещения, необходимого для поддержания его в надлежащем состоянии с учетом целевого назначения, и [ не подлежит/подлежит ] компенсации с согласованием размера и отражением в Протоколе согласования расходов на содержание части нежилого помещения.

2.3. Указанная плата выплачивается Сервитуарием путем [ указать форму оплаты из числа предусмотренных действующим гражданским законодательством ] Собственнику [ определить периодичность выплат ].

3. Права и обязанности Собственника

3.1. Собственник обязан:

3.1.1. Произвести все необходимые действия для осуществления государственной регистрации сервитута в установленном законодательством порядке, в том числе предоставить необходимые правоустанавливающие и иные документы.

3.1.2. Предоставить часть нежилого помещения в беспрепятственное пользование Сервитуарию для целей, обусловленных настоящим Соглашением, в течение [ вписать нужное ] с момента государственной регистрации.

3.1.3. Не вмешиваться в деятельность Сервитуария, если она не противоречит условиям настоящего Соглашения.

3.1.4. [ Иные обязанности ].

3.2. Собственник вправе:

3.2.1. Осуществлять контроль над использованием части нежилого помещения, переданного в ограниченное пользование, в соответствии с целями его предоставления.

3.2.2. Ввиду отпадения оснований, по которым был установлен сервитут, требовать его прекращения.

3.2.3. В случаях, когда объект, принадлежащий Собственнику, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, требовать по суду прекращения сервитута.

3.2.4. В судебном порядке досрочно расторгнуть настоящее Соглашение в случае, если осуществление прав Сервитуария противоречит его условиям, наносит ущерб правам Собственника, использует предоставленное ему право пользования способами, ухудшающими качественные характеристики части нежилого помещения.

3.2.5. [ Иные права ].

3.3. Обременение части нежилого помещения сервитутом не лишает Собственника прав владения, пользования и распоряжения этой частью нежилого помещения.

4. Права и обязанности Сервитуария

4.1. Сервитуарий обязан:

4.1.1. Произвести все необходимые действия для осуществления регистрации сервитута в установленном законодательством порядке.

4.1.2. Использовать часть нежилого помещения в соответствии с целью и условиями сервитута.

4.1.3. Исполнять обязанности, предусмотренные условиями настоящего Соглашения, действующим законодательством и вытекающие из существа обязательства.

4.1.4. Своевременно вносить плату за право ограниченного пользования частью нежилого помещения, обусловленную Соглашением.

4.1.5. [ Иные обязанности ].

4.2. Сервитуарий имеет право:

4.2.1. На продление настоящего соглашения на согласованных Сторонами условиях путем подачи письменного заявления Собственнику не позднее чем за [ значение ] дней до окончания срока действия сервитута.

4.2.2. [ Иные права ].

5. Срок действия сервитута

5.1. Настоящий Договор заключен Сторонами сроком на [ вписать нужное ].

5.2. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

6. Ответственность Сторон

6.1. Сторона Соглашения, неисполнившая или исполнившая ненадлежащим образом свои обязательства по Соглашению, несет ответственность при наличии вины.

6.2. В случае нарушения сроков оплаты, установленных настоящим Соглашением, Сервитуарий несет ответственность в виде уплаты неустойки в размере [ значение ] % от суммы, подлежащей оплате за каждый день просрочки.

6.3. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Собственником своих обязанностей, повлекших невозможность пользования частью нежилого помещения, Собственник несет ответственность в виде возмещения Сервитуарию убытков, возникших вследствие невозможности пользования.

7. Порядок разрешения споров

7.1. Стороны будут принимать все меры для урегулирования возникающих споров и разногласий путем переговоров.

7.2. При недостижении взаимопонимания спор будет рассматриваться в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

8. Заключительные положения

8.1. Сервитут сохраняется в случае перехода права собственности к другому лицу.

8.2. Право ограниченного пользования частью нежилого помещения подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

8.3. Расходы, связанные с заключением настоящего Соглашения, регистрацией сервитута, возлагаются на Сервитуария.

8.4. Изменения и дополнения к настоящему Договору совершаются в письменной форме и подписываются Сторонами.

8.5. Все дополнительные соглашения прилагаются к настоящему Договору и являются его неотъемлемой частью.

8.6. Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, один из которых хранится в делах [ наименование органа регистрации прав ] по адресу: [ адрес местонахождения ], а остальные выдаются Собственнику и Сервитуарию.

8.7. По вопросам, не нашедшим отражения в Договоре, Стороны руководствуются действующим законодательством.

Верховный суд напомнил, где можно спорить о сервитуте

Верховный суд опубликовал 17-страничный обзор практики по делам об установлении сервитута на земельный участок. Нужно ли соблюдать досудебный порядок урегулирования такого спора, и, если нет, в каком суде он должен проходить, — ВС разбирает эти и другие вопросы на простых примерах.

Что нужно знать

Сервитут, наряду с правом собственности, является вещным правом. Правила и порядок его предоставления содержатся в ст. 274 — 276 ГК, которые предусматривают, что собственник недвижимого имущества (в рассматриваемых ВС случаях — земельных участков) может требовать предоставить ему право ограниченного пользования соседним участком (то есть сервитут). Обычно оно устанавливается для обеспечения проезда, строительства либо реконструкции линейных объектов. Чтобы это сделать, необходимо заключить соглашение. В том случае, если его не получается достичь, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Но его можно и прекратить, если отпали основания для установления такого права.

Как правильно обращаться в суд с иском об установлении сервитута

Обязательно ли соблюдать досудебный порядок урегулирования спора об установлении сервитута?

Нет, законодательство не содержит такого требования.

Г. обратился с иском к В. об установлении сервитута, но райсуд вернул ему заявление, указав, что он забыл соблюсти досудебный порядок урегулирования спора (п. 3 ст. 274 ГК). Упомянутая норма на этот случай не распространяется, возразила апелляция: достаточным основанием для обращения в суд лица, требующего установления сервитута, является недостижение сторонами соглашения о его установлении или условиях. С учетом специфики предъявляемого требования или его условий как вещно-правового способа защиты, по смыслу ч. 5 ст. 4 АПК, направление дополнительно претензии в случае недостижения сторонами соглашения об установлении сервитута или его условиях не требуется.

В каком суде – общей юрисдикции или арбитражном – должно рассматриваться дело о сервитуте?

Нужно учитывать субъектный состав участников спора и характер правоотношений.

Ч. 3 ст. 22 ГПК установлено, что суды рассматривают и разрешают дела за исключением экономспоров и других дел, отнесенных к ведению арбитражей. Последние рассматривают дела с участием организаций, являющихся юрлицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юрлица и имеющих статус ИП. В то же время, одно обстоятельство, что сервитут испрашивается в отношении недвижимого имущества, которое может быть использовано для предпринимательской деятельности, в отсутствие у сторон спора статуса ИП, не свидетельствует о том, что дело носит экономический характер и подлежит рассмотрению АС.

Пример: райсуд прекратил производство по иску И. к обществу об установлении сервитута, исходя из того, что у заявителя есть статус ИП, а при обращении с требованиями он просил установить сервитут в отношении земельного участка с назначением «для производственных целей». Служитель Фемиды счел, что спор носит экономический характер и с учетом субъектного состава подлежит разрешению арбитражем.

Может ли быть установлен сервитут для обеспечения прохода или проезда к самовольной постройке?

Общество обратилось в суд с иском к Л. об установлении бессрочного сервитута для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, принадлежащий ответчику, в целях обслуживания здания истца. В ходе рассмотрения дела было установлено, что объект, являющийся по техпаспорту материальным складом, был полностью демонтирован. На месте прежнего здания без разрешения на строительство и разрешительной документации истцом возведен новый объект капстроительства с иными техническими характеристиками, право собственности на который в установленном законом порядке истцом не оформлено. Суд пришел к выводу, что истец как лицо, самовольно построившее новый объект, не приобрел право собственности на данную постройку и не вправе требовать от собственника соседнего земельного участка права ограниченного пользования названным участком (сервитута).

Если основания, по которым установлен сервитут, отпали, кто именно должен обращаться в суд?

Это может сделать как собственник земельного участка, обремененного сервитутом, так и собственник земельного участка, для обеспечения использования которого установлен сервитут.

Суд установил сервитут, обременяющий земельный участок, принадлежащий предпринимателю. В последующем общество – собственник участка, для обеспечения использования которого установлен сервитут, предъявило требование о его прекращении. АС счел, что формулировка п. 1 ст. 276 ГК не позволяет удовлетворить иск, поскольку такое право принадлежит только собственнику земельного участка, обремененного сервитутом. Апелляция поддержала доводы нижестоящей инстанции. Кассация, отправляя дело на пересмотр, обратила внимание на следующее: спорная норма ГК предусматривает, что по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. Однако такая формулировка не означает, что сервитут не может быть прекращен по требованию собственника земельного участка, для обеспечения использования которого установлен сервитут, в случае, когда объективно потребность в использовании чужого земельного участка отпала. В данном случае нужно было оценить доводы и доказательства, представленные обществом в обоснование требования о прекращении сервитута.

Коротко об условиях его установления

В каких случаях сервитут может быть установлен?

Только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

Истец А. обратился к Б. с требованием об установлении сервитута, так как через земельный участок, находящийся в собственности ответчика, проходит дорога, ведущая в том числе к участку истца. При этом к земельному участку А. имеется иная дорога, но состояние хуже, а протяженность больше по сравнению с дорогой, проходящей через земельный участок ответчика. Поскольку представленными доказательствами, в том числе заключением землеустроительной экспертизы, была подтверждена возможность прохода и проезда к земельному участку истца без использования земельного участка ответчика, а положения п. 1 ст. 274 ГК допускают установление сервитута для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок только в том случае, когда такие нужды собственника земельного участка (иной недвижимости) не могут быть установлены без установления сервитута, суд пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного требования.

А когда не подлежит установлению?

В случае, если условия сервитута лишают собственника земельного участка возможности его использовать.

Общество обратилось с иском к предпринимателю об установлении бессрочного сервитута, ссылаясь на то, что по территории земельного участка, принадлежащего на праве собственности ответчику, проходят подземные сети канализации, необходимые обществу для обеспечения отвода сточных вод. Суды установили, что участки истца и ответчика смежные и образованы при разделе одного участка, на котором находились объекты недвижимости, приватизированные разными лицами. После раздела и приватизации земельных участков собственниками объектов недвижимости на земельном участке предпринимателя оказались расположены часть инженерных сетей канализации и канализационно- насосная станция, используемые обществом в целях обслуживания принадлежащих ему объектов недвижимости и земельного участка под ними. Кроме того, из заключения эксперта следовало, что технически возможно перемещение инженерных сетей и насосной станции со спорного участка на земельный участок общества в целях обеспечения потребностей последнего по отводу сточных вод. Использование же обществом указанных объектов при их нахождении на участке предпринимателя приводит к существенному ограничению в использовании предпринимателем своего участка и здания, расположенного на нем.

Какие условия необходимо определить, удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута?

Все, а именно: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр.

В Хостинский райсуд Сочи обратились владельцы жилых помещений, проход и проезд к которым возможен только через соседний участок — санаторно-курортный комплекс «Сочинский» Минобороны. В 2005 году подъездная дорога к коттеджному городку и вовсе была перекрыта, а в судебном порядке достичь соглашения об установлении сервитута не удалось. Истцы добивались, чтобы ответчики — управление Росимущества и оборонное ведомство — предоставили им и членам их семей право ограниченного пользования участком, где располагался «Сочинский». Райсуд требования удовлетворил, решение поддержал и Краснодарский краевой суд. Но гражданская коллегия ВС отменила судебные акты и отправила дело на пересмотр. Мотивировала она это тем, что нижестоящие инстанции должны были определить все условия сервитута, который не только соответствовал бы интересам истцов, но и были наименее обременительным для собственника обслуживающего земельного участка. Ограничившись формальным указанием на то, что проезд к принадлежащим истцам жилым помещениям и местам общего пользования возможен только через спорный участок, судами, в нарушение положений статьи 67 ГПК, не дана оценка проведенному в рамках рассмотрения дела экспертному заключению, согласно которому технически возможны иные варианты прокладки новой дороги, ведущей к коттеджному городку, где расположены жилые дома истцов (определение от 11 октября 2016 г. № 18-КГ16-113).

Плата за сервитут

Как она определяется?

Судом, а он должен исходить из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута. Более того, плата может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических.

Компания пыталась добиться установления сервитута для обеспечения проезда через соседний земельный участок, принадлежащий предпринимателю. В рамках спора бизнесмен не возражал против обременения его имущества, но в то же время заявил требование об определении платы. Общество предложило ежемесячно отдавать ему по 2000 руб., полагая, что деньги соразмерны ограничению права ИП. Но тот был непреклонен: такой размер не учитывает расходы, которые ему нужно понести для оборудования въезда транспорта компании на земельный участок, а также интенсивность его движения. Суд с учетом заключения эксперта установил плату за сервитут в 50 000 руб., подлежащих уплате обществом предпринимателю единовременно, и 8 000 руб., которые подлежат уплате ежемесячно не позднее 5-го числа каждого месяца.

Можно ли обратиться в суд с требованием об изменении размера платы в случае изменения объема ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом?

Да, причем это может сделать любая из сторон.

Общество обратилось в суд к предприятию с иском об установлении в размере 3000 руб. ежемесячной платы за право ограниченного пользования земельным участком. Стороны при заключении соглашения о сервитуте не смогли должным образом урегулировать этот вопрос. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения апелляцией и кассацией, пункт соглашения об установлении сервитута о плате был изложен в редакции, предложенной обществом: «Плата за сервитут составляет 1 000 руб. в месяц. Плата за пользование подлежит ежегодному изменению на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года начиная с года, следующего за годом, в котором заключено настоящее соглашение». Довод предприятия о незаконности условия об изменении размера платы был отклонен судами.

Соглашение об установлении сервитута на земельный участок

В некоторых случаях владелец участка не может в полной мере осуществлять хозяйственную деятельность без использования части участка, расположенного по соседству. Например, если нет возможности проехать на свой участок или нужно протянуть коммуникации через участок соседа. Для таких случаев в законодательстве предусмотрено право на установление сервитута. Оно регламентируется 23 статьёй Земельного Кодекса (ЗК России) и 274 статьёй Гражданского Кодекса (ГК России).

Под сервитутом понимается ограниченное право на использование земли, которое устанавливается в срочном или бессрочном режиме и затрагивает владения второго лица. Оно регулируется по соглашению сторон, на основании которого заключается договор или по действию нормативно-правового акта, если затрагиваются интересы государства. Из этого следует, что существует две разновидности сервитутов:

• Публичные, устанавливаемые на основании постановления, решения или иного правового акта между гражданином и федеральным, региональным или муниципальным органом власти.
• Частные, которые устанавливаются между гражданами (это могут быть как физические, так и юридические лица) на основании договора сервитута.

Важно! Основанием для внесения изменений в ЕГРН при заключении частного сервитута является договор. Он может составляться только в письменной форме и должен соответствовать требованиям действующего законодательства.

Так как сервитут является разновидностью обременения, то, в соответствии с законодательством, он должен быть зарегистрирован в Росреестре. На его основании вносятся изменения в ЕГРН участка, при том не лишая правообладателя или владельца права использовать, распоряжаться или владеть этим имуществом.

После достижения договорённости между инициатором сервитута и правообладателем (владельцем) участка необходимо подписать договор. В нём должны быть отражены следующие сведения:

• Данные правообладателя (владельца) участка и инициатора заключения сервитута.
• Срок заключения договора (они бывают срочными и бессрочными).
• Данные участка, который является объектом сервитута: кадастровый номер, расположение земли на местности (в виде плана), общая площадь участка и размер обременяемой территории.
• Разновидность обременения.
• Основания для установления сервитута.
• Условия использования обременённой территории инициатором сервитута.
• Соразмерную ущербу (убыткам) плату, в соответствии с 5 пунктом 264 статьи ГК России.
• Срок и периодичность внесения выплат.
• Права и обязанности обеих сторон.
• Дата заключения и подписи сторон.

Важно! Если в договоре упущен хотя бы один пункт из перечня, то суд может признать его недействительным.

Образец соглашения о сервитуте можно скачать здесь.

Основания для установления сервитута

Частный сервитут может заключаться на следующих основаниях:

• Ремонт, реконструкция или строительство объектов недвижимости на границе земельных участков.
• Прокладка или ремонт коммуникативных и инженерных сетей (газ, электричество, водопровод, канализация и т. п.).
• Дренажные работы на границе земельных участков.
• Обеспечение или обустройство прохода (проезда) на территорию участка, расположенного за участком, который является объектом сервитута.
• Для прогона сельскохозяйственных животных по территории объекта сервитута на водопой к водоёму, расположенному за объектом сервитута*.
• Для проведения работ по установлению границ участков (межевание земли).

*Обратите внимание, что прогон сельскохозяйственных животных к месту водопоя относится к основанию для установления публичного сервитута (6 подпункт 3 пункта 23 статьи ЗК России), но может использоваться и как основание для заключения частных договоров. К примеру, если инициатором сервитута является частное крестьянское или фермерское хозяйство.

Регламент заключения сервитута

В соответствии с действующим законодательством частный сервитут заключается в следующем порядке:

• Достигается устное соглашение между инициатором сервитута и правообладателем (владельцем) участка.
• Рассчитывается стоимость сервитута.
• Подготавливается и подписывается договор об установлении сервитута.
• Подаётся пакет документов в Росреестр.
• Вносятся запись об изменении в ЕГРН.
• Прекращается действие сервитута, если он был срочным, и вносится запись в ЕГРН о снятии обременения.

Сервитут считается заключённым после подписания договора, но вступает в силу только после внесения изменений в ЕГРН.

Пакет документов

При установлении сервитута в Росреестр подаются следующие документы:

• Договор об установлении сервитута.
• План участка на местности.
• Отчёт об оценке ущерба, если за сервитут устанавливается плата.
• Решения суда (в случаях, когда сервитут заключается по решению суда).
• Документы, подтверждающие право и/или основания для установления сервитута.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7(499)350-80-59 , Санкт-Петербург +7(812)309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Сервитут: особенности договора и судебно-арбитражная практика

Рубрика: Государство и право

Дата публикации: 27.04.2015 2015-04-27

Статья просмотрена: 1292 раза

Библиографическое описание:

Татаринова О. В. Сервитут: особенности договора и судебно-арбитражная практика // Молодой ученый. — 2015. — №9. — С. 885-887. — URL http://moluch.ru/archive/89/17862/ (дата обращения: 25.09.2018).

В статье исследуется договор, как основание возникновения сервитутных отношений. А так же делается акцент, что сервитут — это добровольное согласие собственников. Анализируется курьезные примеры из судебно-арбитражной практики.

Ключевые слова:сервитут, договор о сервитуте, сервитут на туалет

В 90-х годах XX века остановленный в своем развитии сервитут получил, как казалось, новое рождение вместе с отменой привилегированной роли государства по отношению к земельным участкам, жилым и нежилым помещениям и передачей их в частные руки. Современная российская история сервитутных правоотношений достаточно короткая, что нашло свое отражение в действующем законодательстве. Согласно Гражданскому кодексу РФ только четыре статьи регулируют институт сервитута, что порождает определенные проблемы, конечно, не исключены и курьезы в судебной практике.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ [1] к числу существенных условий договора о сервитуте относится условие о предмете: в договоре должны быть прописаны признаки, позволяющие индивидуализировать объект, в отношении которого устанавливается сервитут. Так же, к существенным условиям договора следует отнести целесообразность установления сервитута, следуя логике абзаца 2 пункта 1 статьи 274 ГК РФ [1]. А обращаясь к пункту 1 статьи 276 ГК РФ [1] необходимо отметить, что цель установления сервитута играет одну из ключевых ролей при его упразднении вследствие отсутствия оснований для установления.

Иные условия, обязательные для других видов договоров, например, сумма платежа или срок действия, не признаются существенными, так как они не оговорены в качестве таковых в статьях 274–277 ГК РФ [1].

Следуя пункту пятому статьи 274 ГК РФ [1], конструкция о возмездности сервитута не свидетельствует о том, что положение о цене является обязательным условием, поскольку собственник обремененного имущества обладает диспозитивной возможностью требовать соразмерной платы. В данном случае, не говорится об императивной обязанности сервитуария платить за осуществляемое пользование, если иное не предусмотрено законом. Плата за пользование сервитутом — дополнительное условие к договору и включается по усмотрению сервитутодателя. Аналогичная норма предусмотрена в пункте 6 статьи 23 Земельного кодекса [2] РФ в отношении установления частного сервитута.

Подводя итог вышесказанному, необходимо отметить, что договор об установлении сервитута — не поименованный в ГК РФ договор, являющийся двухсторонней консенсуальной сделкой, направленной на создание, изменение или прекращение права ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом, и подлежит обязательной государственной регистрации. Существенными условиями являются — предмет и цель установления сервитута.

Перед тем, как обратиться к правоприменительной практике, необходимо обратить внимание на пункт 3 статьи 274 ГК РФ [1], где четко сказано, что во главе угла стоит добровольное соглашения лиц, в отношении и в пользу имущества которых необходимо установить сервитут. И только при недостижении соглашения возможно обращение в суд. Конечно, в практике, как и в жизни, существуют и весьма курьезные дела, которые приводятся в качестве примеров.

Итак, первый пример — 2011 год, Республика Карелия [3], дело N 33–1910/2011. Общество с ограниченной ответственностью «Земля Плюс» обратилось с иском к гражданке Х. об установлении сервитута на туалет. Истец является собственником нежилого помещения, расположенного на 1 этаже (комнаты … и …), используемого под офис. Собственником смежных помещений является ответчица, которая опечатала доступ в помещение тамбура перед туалетом и сам туалет. Возникший спор урегулировать в досудебном порядке не удалось, что привело стороны в суд. Истец просит предоставить право ограниченного доступа к туалету, то есть буквально установить сервитут на туалет, для сотрудников ООО «Земля Плюс» в рабочие дни с 9.00 до 18.00. Так же истец готов выплачивать одну тысячу рублей в год за сервитут на туалет, указанная сумма была аргументирована тем, что плата за сервитут является не обязательным условием заключения договора, может быть символической, и не является основным камнем преткновения в данном споре. Ответчица заявила, что готова заключить с истцом договор аренды на находящиеся в ее собственности помещения с ежемесячной платой 400 рублей (при расчете стоимости она исходила из средней оплаты за аренду 1 квадратного метра нежилого помещения). Истец же, со своей стороны возможность заключения договора аренды на спорные помещения отверг, аргументируя тем, что данный вид договора может быть расторгнут в любой момент.

И хотя в процессе суда каждая из сторон старалась доказать свою правоту, ссылаясь на данные экспертизы о невозможности оборудования иного туалета (отсутствует техподполье под комнатами, принадлежащими истцу). Привлекали на свою сторону Министерство культуры РК, так как спорные помещения находятся в доме, включенном в культурное наследие и любая перепланировка, особенно внешняя, должна быть согласована надлежащим образом или невозможна в принципе. А так же, напротив, приводили доводы о возможности установки биотуалета или использовании аналогичного помещения этажом выше, принадлежащем муниципальным органам. Да и к слову, спорный туалет — находится в аварийном состоянии, и пользоваться им невозможно, поскольку он не соответствует техническим требованиям в силу отсутствия холодного водоснабжения и отопительных приборов.

Суд, рассмотрев дело — в иске отказал, то есть, буквально отказал в сервитуте на туалет. Хотя, в данном деле рассматривался, по сути, не вопрос о возможности или невозможности установления обременения на нежилое помещение, но вопрос об умении и, главное, желании договариваться. Если посмотреть внимательней, то одна и та же норма, оговоренная в пункте 5 статьи 274 ГК РФ [1], была сторонами трактована по-разному. Соразмерность истцом была интерпретирована как незначительная и, следовательно, символичная плата. А для ответчика соразмерность есть не что иное, как возможность требовать от пользователя заплатить стоимость, которая определяется по аналогии, согласно средней стоимости за квадратный метр площади в данном регионе. И вторая проблема, которая не позволила сторонам договориться — это форма соглашения. Так истцу было необходимо получить бессрочное право пользования, а ответчик был готов предоставить принадлежащую ей собственность на какое-то время, предусмотренное договором аренды.

Из материалов дела видно, что ни одна из сторон не попыталась услышать оппонента и постараться найти компромисс или иной способ решения общей проблемы. Будет уместно процитировать Кота Леопольда: «Ребята, давайте жить дружно!». Сервитут — это особая форма имущественных отношений, где главное — это слушать и слышать другую сторону, где важен компромисс и умение договариваться.

«Сервитут на туалет» — в судебно-арбитражной практике не такое уж редкое явление, как может показаться на первый взгляд. Следующий пример подтверждает это утверждение и является не менее забавным.

Обратимся к материалам дела N А53–1803/2007-С2–41 [4]. Истец ЗАО «Вангард» обратилось в суд с иском об установлении сервитута в нежилом здании для обеспечения прохода к принадлежащей истцу на праве собственности комнаты № 25 на первом этаже встроенно-пристроенного двухэтажного здания к ответчику федеральному государственному унитарному предприятию «Региональный технический центр авиационной информации, сертификации, связи». Истец просил установить сервитут на коридор (комнаты 17, 18, 19), общий вход (комнаты 16, 26, 27) и туалет (комната 23), принадлежащие ответчику. Суд первой инстанции, на основании предоставленного заключения ООО «Южное федеральное общество судебной экспертизы и оценки» о возможности оборудования отдельного входа, в иске отказал.

Постановлением апелляционной инстанции решение суда первой инстанции было отменено, в связи с тем, что дом находится в аварийном состоянии и собственники других помещений против оборудования отдельного входа. Судом иск «Вангард» удовлетворен частично, в части установления сервитута на коридор и общий вход, так как было доказано, что иной возможности использовать свое имущество у истца нет; в остальной части иска было оказано. Получается, что суд снова отказал в установлении сервитута на туалет.

И снова, при покупке помещений в договоре купли-продажи не были учтены элементарные вещи — проход к помещению истца и осуществление сотрудниками истца бытовых нужд, так как они связаны с исполнением трудовых обязанностей (статья 22 ТК РФ) [5]. Получается, что снова отсутствует диалог между продавцом и покупателем или группой покупателей, разводящий соседей по разные стороны и обязывающий стороны обращаться в суд за помощью в, казалось бы, не сложных взаимоотношениях.

Как следует из двух приведенных выше дел по замыслу законодателя — сервитут может быть установлен только в том случае, если без него невозможно использовать принадлежащее на праве собственности имущество по назначению. И, все же, в первую очередь, сервитут, как следует из статьи 274 ГК РФ [1] может устанавливаться на земельные участки, и только логикой статьи 277 ГК РФ [1] может быть распространен на здания и сооружения.

Если внимательно вчитаться в норму указанную в пункте 3 статьи 274 ГК РФ [1], то институт сервитута не должен реализовываться судом, нельзя обязывать стороны идти на компромисс, ведь компромисс — это, в первую очередь, добровольное желание. Сервитут — это особые отношения, требующие доброго отношения к соседям.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 22.10.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.03.2015) <Электронный ресурс>Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс».

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 08.03.2015) <Электронный ресурс>Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс».

3. Определение Верховного суда Республики Карелия от 05.07.2011 по делу N 33–1910/2011 Решение районного суда об отказе в удовлетворении требования об установлении сервитута оставлено без изменения, поскольку в нежилых помещениях, принадлежащих истцу, возможно устройство санузла в соответствии со строительными нормами и правилами, а помещение туалета, на который истец просит установить сервитут, находится в собственности ответчика, не является общим имуществом, при этом ответчик согласна на заключение с истцом договора аренды помещения туалета. <Электронный ресурс>Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс».

4. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.02.2008 N Ф08–650/08 по делу N А53–1803/2007-С2–41 Статьей 274 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). <Электронный ресурс>Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс».

5. «Трудовой кодекс Российской Федерации» от 30.12.2001 N 197-ФЗ (ред. от 06.04.2015) <Электронный ресурс>Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс».

6. Ананьев А. Г. К вопросу об основаниях возникновения сервитутных отношений. //Юридическая наука. № 2, 2012 — С.44.

Обременение сервитутом зданий и сооружений

Вопреки бытующему мнению сервитутом могут обременяться не только участки земли, но и располагающиеся на них здания, строения и сооружения, а также все прочие объекты недвижимости.

Здания, сооружения и другая недвижимость в качестве объекта сервитута

Вопреки бытующему мнению сервитутом могут обременяться не только участки земли, но и располагающиеся на них здания, строения и сооружения, а также все прочие объекты недвижимости.

На законодательном уровне выделена норма о том, что недвижимое имущество, располагающееся на участке земли, оказывается отдельно вне установленных рамок правового регулирования. Кроме того, нежилое помещение не отвечает и другим признакам объекта права.

В результате в качестве предмета сделок оказываются определенные части здания, которые не обладают качествами, позволяющими использовать их по назначению, без необходимости использовать для этого другие части данных сооружений. В качестве примера можно привести две организации, одна из которых – кафе, а вторая – магазин.

В подобной ситуации могут возникнуть несколько юридических осложнений:

• Здание – это неделимая вещь, а, следовательно, его нельзя разделить для использования двумя организациями сразу.
• У собственников этих отдельных частей нет между собой никакой юридической связи, заключающейся, к примеру, в общей собственности или общий гражданских обязательств.

Таким образом, на законодательном уровне выделен единственный способ возникновения и контроля взаимоотношений между собственниками – установление сервитута на здания и сооружения.

Основания, на которых осуществляется возникновение сервитута на сооружения и здания

Один из видов сервитута — частный — может быть установлен не только в отношении участка земли, но и в отношении здания или сооружения.

Частный сервитут может быть установлен в отношении чужого недвижимого имущества в отдельных случаях, установленных законом, в которых собственник части здания не может распоряжаться и пользоваться принадлежащим ему объектом недвижимости, без установления ограничения на собственность своего соседа.

В отдельных случаях, предусмотренных законодательством, собственник здания или сооружения, в отношении которого устанавливается сервитут, имеет право требовать за это соразмерную плату.

В земельном законодательстве определен ряд оснований, благодаря которым может возникнуть такое обременение как сервитут. В частности, к таким основаниям относятся следующие:

• Договор. В качестве одной из сторон выступает лицо, в отношении имущества которого устанавливается сервитут. Вторая сторона договора – лицо, в отношении которого заключается сервитут. Данными сторонами может выступать собственник зданий и сооружений, а также обладатель права на хозяйственное ведение или управление.
• Судебное решение. Данное решение должно быть вынесено по иску лица, требующего установление сервитута.
• Акт, предоставленный государственным или муниципальным органом власти. Данный акт может быть установлен только в отношении определенных объектов недвижимости, попадающих под регулирование государства и муниципалитета.
• Прямое указание закона на необходимость установления сервитута. Как правило, такое установление сервитута допускается в отдельных случаях, к примеру, когда продажа земельного участка в обязательном порядке должна сопровождаться продажей всех располагающихся на нем объектов недвижимости.

Условия, на которых происходит осуществление сервитута на здания и сооружения

На уровне земельного законодательства установлен определенный перечень условий, на которых допускается установление сервитута на такие объекты недвижимости, как здания и сооружения:

• Введение подобного ограничения возможно только при необходимости получить ограниченное пользование объектом недвижимости вне связи с пользованием участком земли, на котором располагаются здания или сооружения. Как правило, необходимость установления сервитута связана с получением возможности прохода на нужный этаж здания, при условии, что здание или сооружение располагается в собственности сервитуария. Подобное использование связано с пересечением лестниц и прочих мест, доступных общественности.
• Частный сервитут должен быть осуществлен только на определенных условиях, оговоренных между сторонами. В качестве подтверждения согласия обеих сторон с условиями сервитута заключается договор, в котором прописывается порядок использования зданий и сооружений, размер оплаты, если она устанавливается, а также точный срок, на который устанавливается ограничение.

Порядок, по которому осуществляется установление сервитута на здания и сооружения. Требования, которые предъявляются к установлению сервитута на здания и сооружения в порядке судебного рассмотрения дела

Установление сервитута осуществляется по соглашению между сторонами, среди которых одно лицо выступает в качестве собственника зданий или сооружения, подлежащего установлению сервитута. А второй стороной выступает лицо, которое нуждается в установлении подобного вида обременения.

В соглашении между сторонами в обязательном порядке должен быть указан вид сервитута. Также данный документ должен содержать все условия, на которых должно осуществляться использование здания или сооружения в порядке сервитута.

Заключение соглашения препятствует возникновению проблем при пользовании объектами недвижимости, в отношении которых устанавливается сервитут.

В соответствии с нормами законодательства в соглашении должен быть установлен определенный перечень обязательных условий:

• Так как на законодательном уровне устанавливается возможность собственника объекта недвижимости в установлении соразмерной оплаты за пользование принадлежащим ему имуществом, в соглашении должна быть прописана сумма оплаты. При ее отсутствии, в документе также должно быть указание на отсутствие оплаты.
• Порядок пользования объектами недвижимости, обремененными сервитутами.
• Точное время, в течение которого действует сервитут.

После подписание такого соглашения об установлении сервитута документ должен быть направлен в управление государственной регистрационной службы. После внесения всех соответствующих данных в единый реестр прав на недвижимость стороны получают на руки договор с соответствующей отметкой об установлении обременения на объект недвижимости.

На уровне земельного законодательства есть требование установления сервитута в судебном порядке. Как правило, подобное установление возможно в случае, когда стороны не могут прийти к общему решению, касательно условий сервитута.

Лицо, в отношении которого требуется установление подобного вида обременений, должно самостоятельно обратиться в суд с исковым заявлением. В данном заявлении обязательно должны содержаться исчерпывающие основания, при условии наличия которых, лицо имеет право воспользоваться чужим объектом недвижимости.

Прекращение сервитута в отношении сооружений и зданий

На законодательном уровне выделен целый перечень причин, на основании которых сервитут на здание или сооружение может быть прекращен:

• При отпадании оснований, по которым он был установлен. К примеру, если лицо, в отношении которого было установлено подобное обременение, нашло способ удовлетворить свои интересы другим путем. Данное основание для прекращения может произойти по соглашению сторон.
• Сервитут также может быть прекращен по причине отсутствия возможности использования обремененного объекта недвижимости по его прямому назначению. Решение по прекращению сервитута на данном условии может быть осуществлено только в результате рассмотрения дела в порядке судебного заседания.

При этом на законодательном уровне нет основания, по которому он может быть прекращен в связи с отказом от этого лица, в отношении которого устанавливается подобный вид обременения.

Но на уровне гражданского законодательства устанавливаются и другие основания для прекращения сервитута:

• Отказ от сервитута лица, в отношении которого он был установлен.
• При гибели объекта недвижимости, в отношении которого установлен сервитут.
• При отчуждении объекта недвижимости, в отношении которого был установлен сервитут.

При расторжении соглашения о сервитуте и окончании данного обременения, действия должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимость.