Обязанность собственника заключить договор управления

Статья 162 ЖК РФ. Договор управления многоквартирным домом (действующая редакция)

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

12. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.

О понуждении к заключению договора управления и содержания общего имущества жилого многоквартирного дома.

Несмотря на то, что Жилищный кодекс РФ действует уже на протяжении трех лет, остаются на практике вопросы, требующие или внесения изменений в действующее законодательство, либо, как минимум, разъяснений высших судебных инстанций. Одним из таких вопросов является вопрос о понуждении к заключению договора управления многоквартирными домами.

Анализ жилищного законодательства по вопросам управления многоквартирными домами позволяет сделать однозначный вывод о том, что понуждение к заключению договора возможно только в одном единственном случае — если собственники не выбрали способ управления или он не был реализован и управляющая компания выбрана по результатам открытого конкурса (п. 5 ст. 161 ЖК РФ). Классическая структура этой нормы, отсылка к общей части гражданского законодательства — ст. 445 — не вызывает никаких сложностей для управляющей компании в случае, если собственники отказываются заключить с ней договор. Совершенно в иной ситуации оказываются те управляющие компании, которые были выбраны на общем собрании собственников с соблюдением всех процедур созыва и проведения собрания. Механизм понуждения к заключению договоров в этом случае отсутствует.

Вместе с тем судебная практика по данным категориям дел, надо признать, очень показательна. Приведем несколько примеров. Так, Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа было отказано в понуждении к заключению договора на управление многоквартирным домом между предприятием ЖРЭУ и ООО «Молодость». ООО «Молодость» является собственником нежилого помещения в многоквартирном доме, и отказалось заключить договор с ЖРЭУ. Последнее было выбрано в качестве управляющей компании собственниками данного дома. При этом аргументация суда следующая: «Спорные отношения сторон регулируются гражданским законодательством, положениями которого не предусмотрена обязанность ответчика заключить договор на управление многоквартирным домом в отношении нежилого помещения с истцом. Обязанность заключения спорного договора в силу ст. 158, 162 ЖК РФ лежит на собственниках жилых помещений в многоквартирном доме» . Оставим пока данное Постановление без комментариев и приведем другой пример. Постановлением опять же Федерального арбитражного суда Уральского округа были оставлены без изменения решение и постановление нижестоящих судов, в соответствии с которыми иск о понуждении к заключению договоров на управление многоквартирными домами был удовлетворен. ООО «Ареола» было выбрано управляющей компанией и обратилось с иском к тем собственникам жилых помещений, кто отказался заключить договор (в том числе и к органу местного самоуправления, являющемуся собственником квартир в доме). Ссылаясь на ст. 161 ЖК РФ, суд не нашел оснований для отмены . И прежде, чем мы дадим свои пояснения, рассмотрим последний пример. Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа вынесено Постановление от 13 июня 2007 года, в котором не нашлось оснований для отмены решения нижестоящего суда, который отказал в иске о понуждении к заключению договора. Иск был предъявлен ООО « Жилищно-коммунальная компания» к ООО «Торговый Дом»Базис«. Последнее является собственником нежилого помещения, используемого под магазин и расположенного на первом и втором этажах многоквартирного дома. Как и в вышеприведенных примерах, управляющая компания была выбрана по результатам голосования собственников этого дома, необходимый кворум был получен, и никаких нарушений в порядке проведения собрания установлено не было. Принимая решения об отказе в иске, суд избрал совершенно иную аргументацию в своем решении, отличную от ранее приведенной. Вот основные положения данного решения суда:»В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. При этом в ст. 161 ЖК РФ не установлена обязанность собственника помещения в жилом доме заключать договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией, за исключением случая, когда управляющая организация домом выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления. В рассматриваемом случае управляющая организация не была выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления. С учетом изложенного судом сделан обоснованный вывод о том, что у ответчика отсутствует обязанность на заключение с ООО «Жилищно-коммунальная компания» договора, поскольку она не предусмотрена ГК РФ, иными федеральными законами, а также не обусловлена принятым на себя в добровольном порядке обязательством» . Мы позволили себе привести аргументацию последнего Постановления достаточно подробно по причине, на наш взгляд, его правильности и обоснованности.

Итак, что же нам демонстрируют приведенные судебные решения? Во-первых, отказ в понуждении к заключению договора управления присутствует в отношении собственников нежилых помещений. Во-вторых, обоснование судов базируется на одних и тех же нормах — ст. 161 ЖК, ст. 162 ЖК РФ, при этом принимаются противоположные решения. В-третьих, используется совершенно разная аргументация и толкование одних и тех же норм.

Наши комментарии к приведенным постановлениям можно свести к следующему. Абсолютно не соответствующим законодательству выглядит первое из приведенных Постановлений. Позиция о том, что обязанность заключать договоры управления многоквартирным домом существует только у собственников жилых помещений, а у собственников нежилых помещений такой обязанности нет — выглядит надуманной и необоснованной. В жилищном законодательстве прямо закреплено, что право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит всем собственникам помещений (ст. 36 ЖК РФ); все собственники помещений должны избрать способ управления многоквартирным домом (ст. 161 ЖК); все собственники помещений в таком доме обязаны заключать договоры управления с управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления на конкурсной основе (п. 5 ст. 161 ЖК РФ). Абсолютно очевидно, что законодательство не устанавливает различий в правовом регулировании вопросов управления многоквартирным домом в зависимости от вида помещений — жилое или нежилое. Наоборот, в отличие от норм гражданского законодательства, где говорится только о жилых помещениях, жилищное законодательство сознательно расширило круг участников отношений общей собственности в многоквартирном доме, т.к. нежилые помещения также являются неотъемлемой его частью, как и помещения жилые. В этой связи аргументация первого из приведенных Постановлений представляется нам не только неубедительной, но и не соответствующей законодательству. Второе и третье Постановления основаны на одних и тех же нормах, но выводы, к которым пришли суды, прямо противоположные. Вместе с тем, как уже было отмечено выше, последнее Постановление представляется нам в полной мере соответствующим законодательству. Предъявлять требование о понуждении к заключению договора согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ можно только в отношении той стороны, для которой заключение договора обязательно в соответствии с ГК или иными законами. Ни в анализируемых статьях ЖК РФ и ни в каких иных его нормах не предусмотрена обязанность собственников помещений заключать договор управления с управляющей организацией в случае ее избрания на общем собрании собственников. Единственная норма, допускающая возможность предъявления подобного иска, — это п. 4 ст. 161 ЖК РФ. Поэтому удовлетворение иска о понуждении к заключению договора возможно только в случае его предъявления управляющей компанией, победившей по результатам открытого конкурса. При этом ответчиками будут выступать любые собственники помещений в данном многоквартирном доме, не заключившие данный договор.

Подобное сознательное или обдуманное упущение законодателя приводит к той практике, которая была приведена в данной работе. Отсутствие возможности понудить к заключению договора ставит под угрозу все старания управляющей компании по созыву и проведению собрания, по осуществлению мероприятий в области управления многоквартирным домом. Собственники, не заключившие договор, сознательно бойкотируют работу управляющей компании, а у последней отсутствуют правовые механизмы для защиты своих интересов.

Вместе с тем нельзя забывать и о п. 3 ст. 161 ЖК РФ, в которой закреплено: решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников. В связи с этим возникает вопрос о том, а может ли быть удовлетворен иск, который сформулирован не как иск о понуждении к заключению договора, а как иск об исполнении решения общего собрания. На каком основании суд откажет в удовлетворении исковых требований, если это требование прямо закреплено законом: решение общего собрания обязательно для всех собственников, в том числе и тех, кто не присутствовал на собрании (повторяющаяся норма есть и в п. 5 ст. 46 ЖК РФ). А решение собрания как раз и выражается в заключении договора с выбранной управляющей компанией и на тех условиях, которые собранием были утверждены. Конечно, в этом случае мы опять выходим на все вышеперечисленное — решение общего собрания выражается в избрании компании и заключении с ней договора, а в гражданском законодательстве закреплена свобода этого самого договора.

Аналогичные проблемы существуют и при управлении многоквартирным домом в случае создания ТСЖ. Лица, не вступившие в ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги на основании договора, заключенного между таким собственником и ТСЖ (п. 6 ст. 155 ЖК РФ). ТСЖ согласно п. 2 ст. 138 заключать такие договоры с собственниками обязано. А вот собственники, не вступившие в члены ТСЖ, такой обязанностью не обременены. В этой связи получается, что в случае отказа собственника от вступления в ТСЖ и его отказа заключить договор с ТСЖ у органов управления ТСЖ отсутствуют какие-либо правовые механизмы для урегулирования взаимоотношений с таким собственником. Иск о понуждении к заключению договора в этом случае также не может быть удовлетворен.

Нам представляется, что, прописав все нормы об управлении многоквартирным домом, законодатель не поставил ту логичную точку, которая явно напрашивается из всего контекста анализируемого вопроса. Статья 445 ГК РФ должна быть распространена на случай заключения договора с управляющей компанией, выбранной по результатам голосования собственников. Вместе с тем пока этого нет в нормах жилищного законодательства, удовлетворять такие иски нельзя. Возможно ли удовлетворить иск об исполнении решения общего собрания — на этот вопрос должны дать разъяснения высшие судебные инстанции. Предпосылки к этому уже явно налицо — противоречивая и непоследовательная судебная практика.

Суслова С.И., к.ю., доцент кафедры гражданского права и процесса Байкальского государственного университета экономики и права, г. Иркутск.

Обязанность собственника подписывать договор управления с управляющей компанией

Обязан ли собственник помещения многоквартирного дома подписывать договор управления домом, текст которого был утвержден решением общего собрания собственников помещений этого многоквартирного дома.

Жилищный кодекс РФ (ст.162) указывает, что договор управления по результатам выбора управляющей компании должен быть заключен с каждым собственником. Договор управления заключается на одинаковых для всех условиях, которые утверждены решением общего собрания собственников или указаны в конкурсной документации. Отказ собственника от подписания договора не является основанием для отказа оплачивать фактически выполненные работы выбранной УК , так как согласно п.5 ст.46 Жилищного кодекса РФ — решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. То есть при обслуживании без договора вы платите за фактически предоставленные услуги.

C какого момента новая управляющая компания приступает к управлению домом

Проживаю в МКД. 14.10.15 на общем собрании собственников выбрали НОВУЮ управляющую компанию. СТАРУЮ управляющую компанию известили об этом. Естественно, СТАРАЯ компания не собирается в добровольном порядке отказываться от управления нашим домом. По имеющимся сведениям она планирует оспорить решение собственников в суде ( или других вышестоящих инстанциях). В то же время выдача лицензии на наш дом НОВОЙ управляющей компании по неизвестным нам причинам затягивается. Стоит отметить, СТАРАЯ УК имеет очень большой вес в администрации города и в местных органах исполнительной власти. Учитывая вышеизложенное, мы, собственники МКД, оказываемся между двух огней. Отсюда вопросы:

1) Каков порядок передачи дома от старой УК к новой УК ?

2) До какого момента СТАРАЯ УК может выставлять нам квитанции на оплату ком услуг. ?

2) С какого момента НОВАЯ УК должна приступить к обслуживанию нашего дома и выставлять, соответственно, счета за ком. услуги ? ( НОВАЯ УК уверяет, что наши обязательства перед СТАРОЙ УК закончились в последний день голосования, 14.10.15 . Так ли это?

3) Что делать нам, собственникам, если одновременно начнут приходить квитанции от двух управляющих компаний?

Ответы юристов (9)

1) Каков порядок передачи дома от старой УК к новой УК?
Вячеслав

Старая УК обязана передать все необходимые документы по управлению домом новой УК.

2) До какого момента СТАРАЯ УК может выставлять нам квитанции на оплату ком услуг.?
Вячеслав

До того момента, когда новая УК вступит в управление МКД. Однако в решении ОСС должно быть указано на расторжение договора со старой УК. То есть порядок следующий:

1. Принимается решение о расторжении договора со старой УК и о выборе новой УК.

2. Старая УК уведомляется о расторжении договора.

3. После этого она обязана передать документы новой УК.

4. Если п.3 не исполнен, то нужно обратиться в суд с иском об обязнаа старой УК передать документы новой УК.

Статья 162 ЖК РФ Договор управления многоквартирным домом
7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.
8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
2) С какого момента НОВАЯ УК должна приступить к обслуживанию нашего дома и выставлять, соответственно, счета за ком. услуги? ( НОВАЯ УК уверяет, что наши обязательства перед СТАРОЙ УК закончились в последний день голосования, 14.10.15. Так ли это?
Вячеслав

См. ответ на предыдущий вопрос.

3) Что делать нам, собственникам, если одновременно начнут приходить квитанции от двух управляющих компаний?
Вячеслав

От двух приходить не будут. Если что — жалуйтесь в жилищную инспекцию.

Если старая УК не будет добровольно передавать документы — обращайтесь в суд с иском об обязании УК передать документы новой УК.

С Уважением,
Васильев Дмитрий.

Есть вопрос к юристу?

Добрый день Вячеслав! Постараюсь ответить на Ваши вопросы:

Согласно части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив обязаны осуществлять хранение и ведение технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением таким домом (далее — техническая документация). Техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491.
Согласно части 10 статьи 162 Кодекса управляющая организация обязана передать имеющуюся в ее распоряжении техническую документацию:
вновь выбранной управляющей организации;
товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу;
в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений одному из собственников, указанному в решении общего собрания о выборе способа управления, или, если собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Поскольку Кодекс не устанавливает иное, имеющаяся в наличии техническая документация должна передаваться безвозмездно.
Согласно статье 162 Кодекса передача технической документации должна осуществляться за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом. В соответствии со статьей 7 Кодекса аналогичная обязанность возникает у любых лиц, которые оказывают собственникам помещений услуги по содержанию и (или) выполняющих работы по ремонту общего имущества в многоквартирном доме по основаниям, возникшим до введения в действие Кодекса. Указанная обязанность возникает независимо от наличия или отсутствия:

— письменного договора, содержащего условия об управлении, содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме

(письмо минрегион развития от 20 декабря 2006 г. N 14313-РМ/07)

Таким образом, «старая» управляющая компания обязана передать документацию на дом, и в случае отказа, сделать это, «новая» управляйка может обязать «старую» передать документы в судебном порядке, путем подачи искового заявления.

Согласно ч. 7 ст. 162 ЖК РФ Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания. Следовательно, желательно чтобы данная дата была оговорена в договоре управления с «новой» управляющей компанией.

Это самый «больной» вопрос, как поступать в случае выставления 2 квитанций от разных управляек решать конкретно каждому собственнику, но главное сохранять все квитанции об оплате.

1) Каков порядок передачи дома от старой УК к новой УК? 2) До какого момента СТАРАЯ УК может выставлять нам квитанции на оплату ком услуг.? 2) С какого момента НОВАЯ УК должна приступить к обслуживанию нашего дома и выставлять, соответственно, счета за ком. услуги? ( НОВАЯ УК уверяет, что наши обязательства перед СТАРОЙ УК закончились в последний день голосования, 14.10.15. Так ли это?
Вячеслав

В соответствии со ст. 162 ЖК РФ
7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.
10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

3) Что делать нам, собственникам, если одновременно начнут приходить квитанции от двух управляющих компаний?
Вячеслав

Нужно будет обратиться в жилищную инспекцию.

Вы должны платить в ту управляющую компанию, с который заключали договор об управлении многоквартирным домом.

1) Каков порядок передачи дома от старой УК к новой УК?
Вячеслав

Согласно Письма Минрегиона от 20 декабря 2006 года N 14316-РМ/07

При смене управляющей организации или выборе иного способа управления многоквартирным домом, помещения в котором принадлежат двум и более различным собственникам, передача многоквартирного дома или общего имущества в многоквартирном доме по акту новой управляющей организации, товариществу собственников жилья или жилищному кооперативу не производится.

Т.е. сам дом и имущество старая УК новой УК не передает. Передается только тех. документация и иные документы.

Согласно ст. 162 ЖК РФ

10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.

Если старая УК откажется передавать документацию, новая УК решает этот вопрос через суд.

2) До какого момента СТАРАЯ УК может выставлять нам квитанции на оплату ком услуг.?
Вячеслав

Старая УК имеет право выставлять квитанции до того момента, пока не будет расторгнут договор управления. Решение о расторжении договора вы должны были принять на общем собрании, затем направить старой УК уведомление о расторжении договора с такой-то даты.

2) С какого момента НОВАЯ УК должна приступить к обслуживанию нашего дома и выставлять, соответственно, счета за ком. услуги? ( НОВАЯ УК уверяет, что наши обязательства перед СТАРОЙ УК закончились в последний день голосования, 14.10.15. Так ли это?
Вячеслав

Новая УК приступает к обслуживанию не позднее чем через тридцать дней со дня подписания договора управления с первым собственником (ст. 162 ЖК РФ).

Т.е. допустим, вы провели собрание 14.10.15, на котором решили расторгнуть договор управления со старой УК 13.11.15 и заключить договор с новой УК 14.11.15. До 14.11.15 в таком случае еще будет действовать старая УК, за этот месяц должны быть переданы новой УК все тех. документы. В это же время должны заключаться договоры управления с новой УК каждым собственником. И если к 14.11.15 будет уже заключен договор хотя бы с одним собственником, новая УК может приступать к управлению домом.

3) Что делать нам, собственникам, если одновременно начнут приходить квитанции от двух управляющих компаний?
Вячеслав

Такого быть не должно, но если будут приходить 2 квитанции, то платите той компании, с которой имеется ДЕЙСТВУЮЩИЙ договор управления. В то же время необходимо будет обратиться в жилищную инспекцию за разъяснением ситуации.

Вячеслав, следует взглянуть установлена ли дата расторжения договора со старой УК и соответственно, дата заключения договора с новой в решении собрания. Если такая дата не установлена, на мой взгляд обязательства по договору управления заканчиваются с момента надлежащего уведомления старой УК о принятом решении расторгнуть с ней договор.

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2012 N 17АП-12656/2012-ГК по делу N А71-7407/2012
Поскольку доказательств признания решения собственников об изменении способа управления многоквартирным домом недействительным ответчиком не представлено, требование об обязании передать техническую и иную связанную с управлением многоквартирным домом документацию удовлетворено судом правомерно.


Письмом от 08.08.2011 председатель собрания Камышева Л.А. уведомила общество УК «ИЖТЕХСЕРВИС» о состоявшемся собрании собственников помещений в многоквартирном доме N 31 по ул. Заречное Шоссе и выборе на указанном собрании в качестве управляющей организации кооператива «Надежда-2».
Письмом от 03.02.2012, подписанным уполномоченным представителем собственников помещений указанного многоквартирного жилого дома, общество УК «ИЖТЕХСЕРВИС» уведомлено о расторжении договора управления.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, установив факт принятия собственниками многоквартирного жилого дома решения о выборе в качестве управляющей организации кооператива «Надежда-2», о расторжении договора управления с обществом УК «ИЖТЕХСЕРВИС», надлежащего уведомления последнего о состоявшихся решениях, руководствуясь положениями «ст. 450», «ст. 452» Гражданского кодекса Российской Федерации, «п. 8.2. ст. 162» Жилищного кодекса Российской Федерации, правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 22.11.2011 N 7677/11, пришел к выводу об утрате обществом УК «ИЖТЕХСЕРВИС» статуса управляющей организации в отношении многоквартирного жилого дома N 31 по ул. Заречное шоссе г. Ижевска и наличии у него обязанности передать техническую и иную документацию на дом кооперативу «Надежда-2».

Доброе утро, Вячеслав!

1) Каков порядок передачи дома от старой УК к новой УК?
Вячеслав

Старая УК за тридцать дней до прекращения договора управления МКД обязана передать техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной УК.

Если такая передача не состоится, то судиться надо не Вам собственникам МКД, а вновь избранной УК со старой УК.

До какого момента СТАРАЯ УК может выставлять нам квитанции на оплату ком услуг.? Вячеслав

До того момента, пока старая УК обслуживает Ваш МКД. Далее может присылать только уведомления о погашении задолженности, но никак не квитанции.

Жалоба на квитанции от старой УК в прокуратуру ничего не даст, так работа обоих УК ставится в зависимость от Вашего протокола ОСС, который утвердит только суд по иску одной из УК.

2) С какого момента НОВАЯ УК должна приступить к обслуживанию нашего дома и выставлять, соответственно, счета за ком. услуги? ( НОВАЯ УК уверяет, что наши обязательства перед СТАРОЙ УК закончились в последний день голосования, 14.10.15. Так ли это?
Вячеслав

Нет, не так. Новая УК должна приступить к выполнению своих обязанностей с момента указанного в протоколе ОСС и в договоре, но не позже месяца.

3) Что делать нам, собственникам, если одновременно начнут приходить квитанции от двух управляющих компаний?
Вячеслав

Я советую Вам пока что не платить ни одной УК. Пусть дерутся между собой, а когда на поле боя останется одна УК, пока в УК вспомнят о Вашем долге, пока в суд соберутся, там глядишь и срок исковой давности по некоторым платежам истечёт.

Я на абоненте работаю с УК и почти у всех должников часть платежей за сроком исковой давности, учитывая инфляцию… так что не платить — выгодно.

Вячеслав, добрый день!

1) Собственники принявшие решение о смене УК должны в течение 5 раб. дней направить уведомление вместе с копий решения ОСС в старую УК и в региональную Гос.жил инспекцию, старая УК обязана передать тех. документацию и иные документы, состав которых определяется постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491. не позднее чем за 30 дней с до прекращения договора управления МКД (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ).

Порядок передачи подробно прописан в разделе V Порядка управления МКД, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416

2) Тут надо смотреть сроки прекращения договора и соблюдение обоими сторонами требований о сроках направления уведомления о смене УК, сроках передачи документации на дом. Срок для начала работы новой УК (30 дней) применяется только в случае, если иной срок не установлен договором (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ). По поводу последней даты голосования (14.10.2015) как даты начала обязательств новой УК и основания для взимая платы однозначно НЕТ

3) Учитывая что старая УК уходить не хочет и использует административный ресурс для собственников самым лучшим было бы не платить пока никому пока не будет вступивших в силу судебных актов. Однако примерные суммы ежемесячных платежей стоит отложить пока т.к. платить их все равно придется когда вопрос разрешится, рассчитывать на то что безвластие продлится 3 года пока не истечет срок исковой давности я бы не стал.

Согласно ч. 10 ст. 162 Жилищного кодекса РФ управляющая организация обязана передать имеющуюся в ее распоряжении техническую документацию вновь выбранной управляющей организации за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом/

Указанная обязанность возникает независимо от наличия или отсутствия:-
письменного договора, содержащего условия об управлении, содержании и ремонте
общего имущества в многоквартирном доме;
Если срок прекращения договора управления многоквартирным домом (иного договора) определить невозможно (в частности, если такой договор отсутствует или был заключен без указания срока), целесообразно осуществлять передачу технической документации за тридцать дней до дня возникновения у лиц, указанных в части 10 статьи 162 Кодекса, обязанности управлять многоквартирным домом.
Минрегиона РФ от 20.12.2006 N 14313-РМ/07«О передаче технической документации на многоквартирный дом»
3) С какого момента НОВАЯ УК должна приступить к обслуживанию
нашего дома и выставлять, соответственно, счета за ком. услуги? ( НОВАЯ УК
уверяет, что наши обязательства перед СТАРОЙ УК закончились в последний день
голосования, 14.10.15. Так ли это?

С момента уведомления старой УК о расторжении договора.

Изменение и расторжение договоров управления многоквартирным домом согласно ч. 8 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации осуществляется в порядке,
предусмотренном гражданским законодательством.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не
предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.( ч.
2 ст. 453 Гражданского кодекса РФ)

Вам необходимо уведомить о принятом решении (о расторжении договора) старую УК, а также орган государственного жилищного надзора. Для этого вам в течение 5
рабочих дней направить в адрес указанных выше лиц уведомление о принятом на
собрании решении с приложением копии этого решения.

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом. (п. 18
Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416)

Договор будет считаться прекращенным с момента получения стороной уведомления об отказе другой стороны от договора. Особое внимание обратите на адрес направления уведомления. Если иное не закреплено в договоре, то зайдите в ЕГРЮЛ ( egrul.nalog.ru/) по ИНН, ОГРН найдите нужную организацию и направляйте по указанному адресу. Даже если они по адресу не находятся, то все равно будет признано, что они уведомлены о расторжении договора.

3) Что делать нам, собственникам, если одновременно начнут приходить квитанции от двух управляющих компаний?

Оплачивать по платежкам новой УК.Довести эту информацию до
всех собственников. В случае перечисления денежных средств на расчетные счета
старой УК –писать её претензии с требованием перечислить на расчетный счет
новой УК с зачислением на лицевой счет многоквартирного дома полученные
денежные средства. Если не получится, то писать коллективную жалобу в прокуратуру или же обращаться в суд с иском к старой УК о взыскании неосновательного обогащения.

Существует положительная судебная практика, например Апелляционное определение Омского областного суда от 03.12.2014 по делу N 33-8002/2014, Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 06.06.2013 по делу N 33-5047

Коллеги указали Вам все необходимые нормы, но проблемы могут быть, т.к. расторжение договора происходит в соответствии и с требованиями ЖК РФ и ГК РФ. В соотвествии ЖК РФ Вы вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке если УК не оказывает услуги, либо оказывает их надлежащего качества, а также если в договоре не указан вопрос продления договора после окончания срока его действия. В соответствии с ГК РФ договор расторгается по соглашению сторон, либо в случае существенного изменения обстоятельств о наличии которых стороны не знали и не могли знать, либо в случае неисполнения обязательств.
В Вашем случае, если старая УК не согласна с решением собственников о расторжении договора, она вправе обжаловать Ваше решение в суде или подтолкнуть к этом иных собственников, которые недовольны сменой УК. Суд может признать данное решение недействительным, в том числе и по процедурным основаниям, например отсутствие кворума, фальсифицированные данные о результатах голосования, не извещение надлежащим образом собственников о проведении собрания. Соответственно в этом случае старая УК не должна ничего никому передавать и любые действия новой УК по предоставлению услуг будут незаконными. Таким образом, Вам следует внимательно проверить правильность процедуры проведения собрания собственников и составления протокола общего собрания собственников. В противном случае, примерно через полгода Вы можете оказаться в нехорошей ситуации. Есть еще один неприятный момент. У новой УК могут отсутствовать договора с ресурсоснабжающими организациями по воде, газу, электроэнергии и следовательно она не имеет права собирать данные платежи, т.к. обязательства по оплате услуг до сих пор у старой организации. Увы таковы реалии нашего законодательства.
Вопрос оплаты в данном случае достаточно простой. Вы можете платить любой организации, только сохраняйте платежные документы. Суды в таких случаях всегда становятся на сторону потребителей, т.к. они оплатили услуги, вне зависимости от того какой организации, и если организация собирала их незаконно, то она неосновательно обогатилась за счет другой организации и спор в данном случае уже происходит между организациями.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Популярное:

  • Ст162 жилищного кодекса Ст162 жилищного кодекса Законодательные акты, которые могут пригодиться при создании ТСЖ ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС Статья 162 . Договор управления многоквартирным домом 1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного […]
  • Статья 161 ч ук рф Что грозит при обвинении в грабеже по ст 161 ч 2 и 158 УК РФ? Моего мужа обсуждают с его другом осуждают за грабеж по 161.2 и 158.2.3. Потерпевшие разные. но на суде примерение было от одного означает потерпевших и суд назначил ещё одно заседание что моему […]
  • Усн ст 346 нк рф Статья 346.11. Общие положения 1. Упрощенная система налогообложения организациями и индивидуальными предпринимателями применяется наряду с иными режимами налогообложения, предусмотренными законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Переход к […]
  • Ч 4 ст 161 жилищного кодекса рф Статья 161 ЖК РФ. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом 1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном […]
  • Жилищный кодекс рф статья 110 Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы 1. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе […]
  • Новые поправки в защите прав потребителей Изменения в законодательство в сфере защиты прав потребителей с 1 октября 2017 года Изменения в статью 16.1 Закона РФ «О защите прав потребителей», устанавливающую формы и порядок оплаты при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг) вносит […]
  • По какой полосе вам разрешено движение на легковом автомобиле Тема № 9: Расположение транспортных средств на проезжей части " class="h2">По какой полосе Вам разрешено движение на легковом автомобиле в данной ситуации? На свободной дороге, расположенной в населенном пункте и имеющей три полосы движения в данном […]
  • Договор ооо с ип на грузоперевозки Договор между ООО и ИП Договором является соглашение о взаимных обязательствах, которое заключается, как правило, в письменной форме. Согласно нормам российского законодательства, договор можно заключать в любой форме, кроме ситуаций, когда законом […]
Обязанность собственника заключить договор управления