Купить в ипотеку квартиру, которая находится в ипотеке
Добрый день! Хочу купить в ипотеку квартиру, которая находится в ипотеке. Квартира стоит 2,7 млн. Мой первоначальный взнос 1 млн. 1,7 млн. беру в банке. Продавец просит в качестве аванса либо 200 тыс. руб. и остаток денег он занимает и начинает процесс по гашению ипотеки, снятию обременения. Либо от нас 1 млн. (чтоб ему не занимать) и он нам сделает небольшую скидку в цене. Как он снимет обременение, мы делаем сделку купли-продажи. Вопрос: как правильно оформить передачу денег продавцу — предварительный договор купли-продажи или договор залога денег? Нотариально или нет? И насколько это безопасно? Не получится, что мы ему отдадим 1 млн., он погасит ипотеку, а нам квартиру не продаст и деньги не вернет? Заранее спасибо за ответ!
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Евгения, всякое возможно. Я всегда, категорически против, когда пытаются погасить чужой долг. А если не продаст, а если на радостях улетит в Америку на всю жизнь, а если то, а если другое? Слишком много если в этой истории, есть вполне безопасные методы покупки квартир, даже тех, которые под ипотекой в банках. Но для этого нужен толковый специалист, не каждому данная функция покоряется :)). По Вашей области могу порекомендовать хорошего спеца, дальше разбирайтесь сами. С уважением, Арман!
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Возьмите ипотеку в банке, где заложена квартира. В этом случае банк предложит безопасную для всех схему и сам же её проведёт
вот это да)прям смешно))
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Отвечает ID 9509950 )))
Евгения, 200 тысяч для Челябинска, уж очень крупная сумма для аванса, даже неприличная…. Даже с учётом ситуации, которую Вы описали. При наличии риэлтора с Вашей стороны, Вы бы таких вопросов бы не задавали. Подробной инструкции, как действовать в подобной ситуации, нет и быть не может. Каждый случай, надо рассматривать индивидуально.
Вариантов у Вас три, выбирайте:
1. Нанять риэлтора (дальше думать не надо)
2. Одобрить ипотеку в банке, где заложен тот объект, который собираетесь купить и положиться на схему, предложенную банком – залогодержателем.
3. Одобрить ипотеку в АКБ Абсолют банк, ул. Кирова 5в. Это единственное кредитное учреждение в Челябинске, которое кредитует «чужие» квартиры.
Все три варианта, имеют для покупателя «скользкие» моменты.
Как безопаснее всего провести сделку по покупке недвижимости с обременением?
ID: 13629352
Хочу купить квартиру, но собственник не выплатил до конца ипотеку. Как безопаснее всего провести сделку?
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Добрый день! Безопаснее всего — выбрать специалиста и воспользоваться его услугой. Вариантов несколько : снятие обременения/ залога банка / до, после или одновременно. В каждом случае есть свои особенности. Удачи!
Самое смешное,что эту квартиру и продает риэлтор, но он шевелится хуже мертвой черепахи. Пришлось самим ездить в банк. Банк предлагает переоформление ипотеки на нас. Продавец предлагает,чтобы мы ему дали остаток долга,он погасил,и через 10 дней зарегистрировать в регпалате. Неужели нет путей проще?
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Риэлтор продавца не обязан вам ничего разъяснять, не заблуждайтесь, пожалуйста, конечно, если у него огромное желание продать, он будет это делать, но многие агенты принципиально не работают с самостоятельными покупателями и в большинстве случаев отдают предпочтение покупателю со специалистом. По поводу схемы сделки — передача части суммы в счет погашения ипотеки возможна при грамотном составлении предварительного договора/договора задатка, но, все-таки это большие риски, на мой взгляд. Нужно общаться с представителем банка для понимания схемы — в какой срок и на каких условиях происходит погашение залога, в большинстве случаев ничего страшного в такой схеме нет.
При такой сделке руководствоваться необходимо требованиями банка. Вариант гасить ипотеку за продавца, а потом оформлять недвижимость на себя, рискованный. Где гарантии, что после того, как Вы погасите ипотеку, продавец не передумает продавать свой объект? Татьяна Михайловна верно посоветовала обратиться к специалисту. То, что квартира продается с помощью услуг риэлтора, не имеет для Вас значения. Риэлтор продавца защищает интересы своего клиента, а не Ваши. Вам нужен свой агент, который досконально изучит вопрос и предложит Вам варианты, минимизирующие риски, если уж так Вам необходима именно эта квартира. Вот именно он и должен будет ходить в банк, шевелить и оживлять риэлтора продавца, требовать и проверять документы и т.д. Сложно что-то советовать в рамках форума, не зная досконально ситуации и не видя документов.
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
При схеме, когда покупатель гасит полностью остаток кредита в процессе сделки и банк сразу отдает закладную (соответственно весь пакет идёт в Росреестр — одновременно переход права и снятие обременения) у покупателя есть риск, что продавец отзовёт документы с регистрации , в итоге кредит погашен покупателем, а сделка не состоялась. При схеме, когда погашение кредита происходит после сделки (т.е. сперва регистрация перехода права собственности с обременением ипотекой, потом уже повторная подача в Росреестр для снятия обременения) тоже есть свои риски . Схему расчетов диктует банк и он не выбирает «пути попроще» для покупателя, а максимально страхует свои интересы.
Значит все таки есть вариант регистрации ее с обременением? То есть снятие обременения,после регистрации? Как это выглядит? Так же,сначала банк должен перевести кредит на меня?
Спасибо за ответы. Лучше,видимо поискать другую квартиру. Слишком уж проблемная она получается.
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Зачем «переводить кредит» ? Банк депонирует средства , предназначенные для погашения, на аккредитивном счете , например. Есть такая схема.
Потому что банк иную схему и не представляет, предлагает лишь заново политика процедуру одобрения банка на ипотеку. Видимо мы единичный случай. А схемы с ячейками, для них звучали как что то непонятное на другом языке. Говорят никогда не делали такого. Если человек не может платить,забираем квартиру и отправляем на торги. И все
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Для специалиста это не проблема. Разбираться самостоятельно с помощью вопросов/ответов на форуме — это проблема.
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Добрый день!Если соберетесь покупать квартиру из-под залога банка, рекомендую привлечь специалиста для сопровождения.Страшного ничего нет в покупки из-под залога, главное в этом разобраться.Существует несколько схем продаж из-под залога. Более подробно можете почитать здесь http://www.cian.ru/blogs-prodazha-kvartiry-iz-pod-zaloga-233959/
Спасибо за статью! Оказалась очень полезной. Решили составить предварительный договор купли-продажи. Вообще, купли-продажа недвижимости для меня знакома, сама продаю,покупаю, но вот это дело с обременением вообще новинка. И даже сам банк открывает рот и не знает толком как провести, а про сделку через ячейки вообще разводят руками и хлопают глазами.
>>> но многие агенты принципиально не работают с самостоятельными покупателямиЭто разумно при альтернативных сделках, а при простых сделках такой принципиальный поход имхо совершенно неразумен.
Аноним, без поддержки специалиста я бы такой вариант не рассматривал. Если вы решили самостоятельно покупать, то ищите простой вариант: без альтернативных цепочек, не наследство, не дарение, не ипотека, не по доверенности. и где сроки давности вышли. И уж на риэлтора противоположной стороны никак нельзя полагаться в вопросах, в которых сами не разбираетесь. Он конечно подскажет и поможет, но. в пользу своего клиента, а не вашу.
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Покупка из под залога не является простой сделкой, при этом у многих самостоятельных миллион вопросов и сомнений. Если квартира ликвидна, желание специалиста решать все вопросы с контрагентом, а не заниматься бесконечными консультациями вполне оправдано.
Ничего страшного в таких сделках нет. Риск присутствует в любых сделках. В любом случае, сделка будет проходить по схеме банка, поэтому сначала надо пообщаться со специалистом банка, который этим вопросом занимается, а потом уже принимать решение. В некоторых случаях после такого общения приходится отказываться от сделки, Чаще — нет. Но, если у вас есть сомнения в своей способности самостоятельно оценить ситуацию, лучше наймите специалиста.
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Безопаснее через ячейку или аккредитив со снятием обременения, но такой вариант не всегда возможен. Тут все зависит от банка и принятых в нем стандартов проведения подобного рода сделок. Ничего проблемного в таком варианте нет. Просто, как и везде, есть свои нюансы, решить которые можно только обладая соответствующим опытом.
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
«Лучше поискать другую квартиру. Слишком уж проблемная она получается»))), а с другой квартирой думаете будет проще и не возникнут вопросы. Так и будете менять объекты. Не проще нанять специалиста на сопровождение.
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
История про альтернативу и ипотеку. Просто история) Один человек решил купить квартиру в ипотеку Банка 1 , специалиста не привлекал «зачем? банк всё сделает» , выбрал квартиру, внёс аванс «по расписке». Собственник выбранной квартиры продавал её с целью купить бОльшую в альтернативу и в ипотеку Банка 2, специалиста не привлекал «надо будет — в банке проконсультируюсь». Он в свою очередь выбрал себе квартиру, которая была ранее куплена в ипотеку и по-прежнему находилась в залоге у Банка 3. И вот только этот третий — собственник квартиры с обременением привлёк специалиста на сопровождение «покупатель есть, деньги свободные, просто сделку провести» ))) Специалист пообщался с «цепочкой» физ.лиц без сопровождения специалистов ) — где на две квартиры три ипотеки трех банков (каждый банк занимался в тот момент одобрением своего заемщика или «своей» квартиры , не подозревая о других квартирах и банках)) — и на вопрос «А как вы это планировали провести?» — ответ «А что такое , Вы полагаете это невозможно ?! Просто банки должны договориться между собой..»
Способы передачи денег за квартиру при ипотеке
Здесь мы рассмотрим как происходит передача денег за квартиру при ипотеке. Существует несколько способов передачи денег при ипотеке.
Деньги. Банк. Залог. А о продавце квартиры подумали?
Банк может отслеживать передачу всей суммы денег продавцу квартиры (как собственных средств заемщика, так и тех, которые банк выдает заемщику в виде кредита); может отслеживать передачу только кредитных средств; но иногда (чудеса случаются) банк может не ограничивать заемщика в способах передачи денег за квартиру.
Обычно, способ передачи денег предлагает банк.
Не устроит способ передачи денег продавца — ищем другую квартиру.
Если нужен залог
Причем банк настаивает, чтобы залог был оформлен одновременно с приобретением квартиры. В этом случае квартира переходит в Вашу собственность и одновременно закладывается банку, и банк обычно отслеживает как передаются деньги продавцу квартиры.
Подвох в том, что способ передачи кредитных денег выбирает банк.
-
Вариантов четыре:
- Через депозитарий банка.
- На счет продавца после регистрации договора купли-продажи и ипотеки квартиры.
- Через аккредитив
- Наличными продавцу до подачи документов на гос. регистрацию.
Об этих способах я расскажу в таблице.
В длинной ячейке написан сам способ передачи денег.
Ниже, в двух колонках, в одной — описание, а в другой — комментарий:
Наличными через ячейку депозитария банка
Часть денег так, как покупатель и продавец договорятся, а кредит — на счет продавцу после сделки
Через аккредитив
Продавцу перед сделкой
А в чем подвох?
А в том, что способ передачи денег, а в случае передачи через депозитную ячейку и конкретный депозитарий, в котором будут переданы деньги, выбирает банк, выдающий деньги.
Если способ передачи денег, предложенный банком, не устроит продавца, то банк порекомендует заемщику поискать другую квартиру.
Менять способ передачи денег ради конкретного заемщика — банк не будет
А есть ли выбор?
Выбор есть!
Тогда, когда Вы выбираете банк, тем самым выбираете и способ передачи денег, принятый в этом банке.
В том случае, когда по условиям банка деньги передаются через депозитарий, опять же, банк определяет, через ячейку какого банка будут передаваться деньги.
И если в самом банке-кредиторе нет депозитария, то деньги будут переданы через депозитарий другого банка.
Причем этот депозитарий будет назван банком-кредитором.
Надеюсь, Вы догадались, кто оплатит перевод денег из банка в банк?
Продажа и покупка квартиры в ипотеку
Хотите осуществить продажу своей квартиры посредством ипотеки, но боитесь прогадать? Мы расскажем вам о том, как происходит сама процедура купли-продажи, какие могут быть риски у продавца и стоит ли ожидать появления подводных камней.
Как утверждают кредитные специалисты крупнейших банков, а также сотрудники риэлтерских агентств – продажа недвижимости при помощи ипотеки является наиболее безопасным вариантом для продавца. Именно в этой ситуации всю процедуру от получения задатка до перечисления всей суммы за квартиры будут контролировать специалисты банка, а у покупателя будет больше ответственности.
В сравнении со стандартными сделками собственники могут быть намного спокойнее в том, что процедура продажи пройдет без накладок. Сегодня, когда мошенничество можно встретить довольно часто, лучше подписать договор в присутствии специальных представителей банка, чем надеяться на то, что покупатель останется честным на всех этапах заключения договора купли-продажи.
Многочисленные семьи уже смогли увериться в этом. За действия заемщика на различных этапах отвечает банки страховая компания — все это гарантирует спокойствие при продаже и подписании договора.
Как происходит сама процедура?
Разберем последовательность действий:
- Первоначально вы находите клиента, который хочет приобрести вашу квартиру с помощью кредитных средств. Вы проводите осмотр, договариваетесь об условиях продажи.
- После этого покупатель отправляется в банк, чтобы подать заявку на кредит, и предоставить все нужные документы. Если вы являетесь будущим покупателем, то ознакомьтесь с этой статьей, где представлены лучшие условия по ипотеке в этом году.
Из документов понадобится:
- технический паспорт,
- кадастровый паспорт,
- поэтажный план,
- экспликация, которую нужно запрашивать в БТИ.
Кроме того, если в квартире делалась перепланировка, её необходимо узаконить, иначе банк не пойдет не сделку. Помните, что в квартире не должно быть прописанных людей (запрашивается выписка из домовой книги), если собственников несколько — нужно получить письменное согласие на продажу жилья от каждого из них.
- Далее проводится оценка недвижимости – это забота покупателя, оплачивает он ее самостоятельно. Заключение специалиста также передается в банк.
Прохождение оценочных процедур предваряет согласие кредитора на заключение сделки. Если выполняется страхование ипотечных рисков для сохранения ликвидного состояния жилья, то это гарантирует банку возврат вложенных средств в случае проблем с выплатами у заемщика.
Договор страхования заключает и оплачивает покупатель. Но если страховой случай наступит еще до перехода прав собственности, то возмещение получит текущий владелец жилья.
- Когда банк одобряет заявку, вы заключаете с покупателем договор купли-продажи и заверяете его у нотариуса.
- Далее следуете в банк, получаете свои деньги и передаете ключи и всю необходимую документацию покупателю.
В чем могут быть риски и подводные камни?
Наиболее распространенный – это сроки, т.к. в некоторых банках срок рассмотрения заявки может тянуться до 2-ух недель, а перечисление средств может быть осуществлено только через несколько дней после оформления залога (квартиры) и его страхования.
Кроме того, следует внимательно отнестись к выбору оценочной компании, чтобы не прогадать на сумме, полученной вами за квартиру. Ведь если по оценке вам скажут рыночную сумму меньше, чем та, которую вы просите у покупателя, то банк одобрит именно меньшую из сумм, и у покупателя может не хватить средств для того, чтобы приобрести вашу недвижимость.
Также можно упомянуть о том, что любое жилье со временем теряет в своей цене, при том что банк рассчитывает свои проценты исходя из первоначальной стоимости. Соответственно, ваша конечная переплата будет гораздо выше цены, за которую вы в будущем сможете перепродать квартиру.
Помните, что на весь период действия кредитного договора, жилье будет находиться в залоге у банковской компании. Это значит, что пока задолженность не будет погашена, вы не сможете её продать, подарить, обменять и т.д.
Как купить квартиру в ипотеку?
Для начала вам нужно подать заявку на получение ипотечного кредита. Сделать это можно через электронную форму на сайте банка либо в ближайшем отделении компании.
После ее предварительного одобрения, вам необходимо будет предоставить пакет необходимых документов, который отличается для каждой категории заемщиков. Посмотреть список необходимых документов можно на официальном сайте выбранного вами банка.
После одобрения заявки и получения положительного решения, вы начинаете заниматься поиском подходящего объекта недвижимости. После его нахождения, собираете все необходимые документы по недвижимости и предоставляете их в банк.
Затем вы подписываете кредитный договор, регистрируете свои права на приобретаемую недвижимость в Росреестре и получаете жилищный кредит.
Если ваша квартира приобретена по ипотеке, и с долгом вы еще не расплатились, то продажа будет возможна только при одобрении вашего банка, подробнее можно прочесть здесь. Помимо этого, при продаже квартиры через ипотеку не стоит отдавать никому оригиналы документов по недвижимости до получения денег.
Риски продавца при продаже квартиры (ипотека)
Уважаемые форумчане, приветствую всех! Не секрет, что на просторах форума содержится огромное количество тем о покупке квартиры в кредит (особенно в этом разделе 
) Так вот, не начать ли нам тему, предусматривающую основные риски продавца квартиры с участием заемных средств у покупателя.
Основными вопросами, как я предполагаю, должны стать:
1. Порядок и особенности расчетов, что можно и нельзя указывать в передаточном акте
2. Типовые ситуации, возникающие при сделке (нехватка ден.средств у покупателя и пр.)
3. Основные признаки «мутных схем» и порядок защиты от них для обоих сторон сделки.
При этом тема должна стать не пошаговым FAQ, а именно выжимкой казусов, нетипичных для рынка.
Понятно, что отношения трех сторон должны строиться на взаимном доверии. Однако не каждому хочется оказаться в ситуации вскрытия ячейки с запиской «Всего хорошего».
PS. Модераторам: если кажется, что тема излишня в этом разделе — удаляйте. Однако не всем хватает упорства и желания штудировать страницы раздела «Недвижимость». 
И сразу же первая ситуация: у покупателя не хватает на первоначалку, о чем выясняется в день сделки. Безопасно ли такую ситуцию оформить гарантийным письмом, что есть «обычное дело» по словам сотрудника банка заемщика? Хотелось бы услышать ваши мнения, а потом уже порассуждать с точки зрения судебной практики.
В догонку, еще одна ситуация: сотрудники банка настаивают на включение в ДКП фразы «расчет между сторонами произведен в день подписания договора», и уверяют, что иначе Росреестр не пропустит? Глупость ли это и опасно ли? Да и да. Ни в коем случае не допускайте таких формулировок.
А аванс получен? Договор предварительной купли-продажи есть? Условия прописаны про аванс?
можно забить и аванс не возвращать.. Проблемы покупателя не должна мешать продавцу.
глупость. точно бы не подписал, если ипотека — продавец деньги получит только после регистрации сделки в росреестре и ни как иначе. Банк совершает глупость. Такого просто не может быть. Потому что продавец вообще может не увидеть своих средств.
В договоре купли-продажи должен быть четкий порядок расчета, особенно если используются заемные средства банка.
Покупатель и продавец установили следующий порядок расчета
— часть стоимости квартиры в размере XXX рублей Покупатель оплатил в дату, что подтверждается распиской от продавца
— часть стоимости квартиры в размере XXX рублей Покупатель оплачивает за счет собственных средств посредством безотзывного покрытого аккредитива
— часть стоимости квартиры оплачивается за счет кредитных средств в размере XXX, предоставленных Покупателю по кредитному договору от ДАТЫ DDD №NNN, заключенному между покупателем и банком BBB, находящемуся по адресу AAA, регистрации такая-то. Срок кредита до dddd.
Сумма XXX выплачивается Покупателем Продавцу посредством безотзывного покрытого аккредитива, который открывается банком на следующих условиях: УСЛОВИЯ.
Платеж по аккредитиву производится в течении трех рабочих дней по предоставлению Получателем следующих документов:
оригинал нотариально заверенные копии договора купли-продажи с отметкой в гос. регистрации со всему печатями и штампами, подписями гос. регистратора .
ну и так далее, покупатель обязуется открыть и пополнить аккредитив на имя продавца.
обязуется предоставить в банк такие-то документы в такой-то срок.
думаю не проблема найти в сети хорошею болванку договора купли-продажи с комментариями юриста.
Квартира с обременением
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
При грамотном подходе к решению этого вопроса риски точно такие же как и при покупке любого другого варианта. Вариантов покупки квартиры находящейся под обременением несколько. Наиболее оптимальный и безопасный вариант это одновременная регистрация снятия обременения и перехода права собственности. Самый неблагонадежный — это гашение ипотеки за счет средств будущего собственника с последующей регистрацией перехода права по договору.
Большое спасибо. Как мне объяснил риэлтор, сделка будет проходить так: погашение кредита на р\с банка( в этот же день получение от банка снятия обременения), остаток денег в ячейку продавца, предварительный договор купли-продажи. расписка от продавца и одновременная регистрация.
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Будем надеется, что после внесение денежных средств на р/с банка продавец не передумает и в Вашем договоре купли-продажи вся схема сделки найдет отражение. Риэлтор у Вас должен быть свой. Он расскажет и реализует все разумные и допустимые способы подстраховать Вас.
Спасибо Вам большое за консультацию. Удачи и побольше благодарных клиентов в этот застойный период.
Вот это новость! Это вам чей риэлтор сказал, что в тот же день получите бумажку на снятие обременения!? Скорее всего не ваш. У вас его просто нет. Вам предлагают схему в интересах продавца, а ваши интересы, защищать некому. (
Нет, особенно прикольно риэлтор сказал: сначала деньги на расчетный счет, а потом уже и пред.договор, и расписка, и остаток денег в ячейку. и даже, одновременная регистрация?! И все в один день.
Мне вот просто интересно, как Вы работаете с клиентами? Кроме агрессии на этом форуме от Вас никакой полезной информации (прочитала не мало).
А я не работаю, я на пенсии. Так просто отвечаю -агрессивно. Хорошо хоть читаете, что-то, не мало, обо мне. уже радует. )
А у меня встречный вопрос к вам: вы получили всю полезную информацию здесь, которая вам поможет?!
Да и сделала для себя выводы. Много полезных советов. А Вам приятного отдыха!
Вы уверены, что банк снимет обременение в тот же день? И снимет ли? А продавец не ляжет срочно в больницу или не махнет на радостях на отдых за границу? Для вас это самое слабое место. Какие вам дают гарантии? Не забывайте, что риэлтор только советует, а принимать решение и нести за него ответственность нужно только вам.
Спасибо, учту все Ваши рекомендации.
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Даже с учётом того, что объект (как я понимаю) находится в Москве или в области, в вероятность снятия ипотеки в один день, я слабо верю.
Выкуп квартиры из под ипотеки, всегда сопряжён с большими рисками. Поэтому, без своего риэлтора начинать данное мероприятие не стоит. Все моменты здесь описать невозможно.
Расписку от продавца лучше заверить у нотариуса, что бы не получилось, якобы он написал под давлением, в этом случае, без нотариуса, суд может признать сделку не действительной.
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Про нотариальную расписку и недействительность сделки это конечно слишком да не к месту сказано.
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Расписки нотариально не заверяются — для информации
Начнем с того-КАКОЙ БАНК?
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Татьяна, добрый день. У каждого банка своя схема реализации залоговой квартиры с наиболее удобными условиями для банка, так как он хочет гарантировано получить свои деньги. Самый уязвимый участник в данной сделке — покупатель. В вашем случае, особо важно составить грамотно договор по условиям взаиморасчетов. Обращайтесь, подготовим! И что-то слабо верю, что залог снимут за один день.
Залог не снимут за один день..что за информация,не понятно. В лучшем случае-три банковских дня.
Спасибо. Вы правы. Это я не правильно поняла.
ВСЕМ БОЛЬШОЕ СПАСИБО ЗА ИНФОРМАЦИЮ.
Если это банк абсолют, и Вам предлагают выкуп закладной, то однозначно без СВОЕГО агента лучше не лезть в такую сделку, а если честно, то тысячу раз подумать о ликвидности и персональной привлекательности объекта для Вас. В любом случае, будьте бдительны, так как это не самая обыденная сделка.
цена квартиры должна быть, ниже рынка на 10-15%
Лучше делать через две банковские ячейки одну закладываете для банк с суммой долга, другую для клиента с остатком за квартриу. Банк снимает обременение и одновременно регистрирует сделку. Скорее всего в банке есть эта услуга и специальные фирмы с которыми они работают. Уточните у них. При Вашей схеме вы рискуете, покупатель может передумать, а долг его вы погасите, его риэлтору Ваши риски безразличны. Потом иди доказывай что и почему вы купить хотели.