Инвестиционный договор и его виды

Виды инвестиционных договоров

Возможно проведение различных классификаций инвестиционных договоров, однако любое такое деление является условным. При ее проведении на теоретическом уровне выделяют один из видов договоров, опосредующих инвестиции, таким образом, классификация инвестиционных договоров в своей основе содержит классификацию различных видов инвестиций (см.: приложение 9).

В качестве одного из наиболее используемых оснований деления инвестиций, а следовательно, и инвестиционных договоров, выделяют их зависимость от объекта размещения. По указанному основанию различные авторы выделяют два или три вида инвестиционных договоров, однако все они сходятся на том, что имеют место инвестиционные договоры, которые опосредуют прямые инвестиции, т.е. вложение объектов гражданских прав в уставный капитал юридического лица с целью получения фиксированного или иного дохода от предпринимательской деятельности данного юридического лица. Такими объектами вложения, в частности, могут выступать:

– оборудование предприятия, включая его переоснащение и модернизацию;

– объекты, связанные с деятельностью инвесторов по расширению рынка, на котором присутствует предприятие, с целью получения большего влияния и расширения спроса и предложения.

По законодательству РФ прямые инвестиции рассматриваются только применительно к иностранным вложениям, в связи с чем обладают определенными особенностями, связанными с порядком приобретения доли в уставном капитале иностранными гражданами, и гарантиями иностранным инвесторам, заключившим такие инвестиционные договоры.

На основании Федерального закона «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» такими гарантиями являются:

– правовая защита деятельности иностранных инвесторов на территории РФ;

– использование иностранным инвестором различных форм осуществления инвестиций на территории РФ;

– переход прав и обязанностей иностранного инвестора другому лицу;

– компенсация при национализации и реквизиции имущества иностранного инвестора или коммерческой организации с иностранными инвестициями;

– гарантия от неблагоприятного изменения для иностранного инвестора и коммерческой организации с иностранными инвестициями законодательства РФ;

– обеспечение надлежащего разрешения спора, возникшего в связи с осуществлением инвестиций и предпринимательской деятельности на территории РФ иностранным инвестором;

– беспрепятственный вывоз за пределы Российской Федерации имущества и информации в документальной форме или в форме записи на электронных носителях, которые были первоначально ввезены на территорию РФ в качестве иностранной инвестиции;

– гарантия права на приобретение ценных бумаг;

– участие в приватизации;

– гарантия предоставления иностранному инвестору права на земельные участки, другие природные ресурсы, здания, сооружения и иное недвижимое имущество;

– гарантии, предоставляемые иностранному инвестору субъектами РФ.

Вторичное вложение инвестиций в уставный капитал (реинвестирование) также будет обладать статусом инвестиций, и в его отношении также будут действовать гарантии и льготы, предусмотренные законодательством.

Вторым видом инвестиционных договоров являются договоры, опосредующие портфельное инвестирование, т.е. вложение капитала, связанное с формированием портфеля ценных бумаг в виде набора корпоративных акций, облигаций, векселей, иных ценных бумаг с фиксированным доходом, но с большим риском потерь по основной сумме, вложенной в момент покупки. Договором может предусматриваться вложение в ценные бумаги одного или нескольких типов. Законодательство РФ не обеспечивает гарантиями портфельные инвестиции и не содержит специальных норм о реинвестировании портфельных инвестиций. В связи с этим договор портфельного инвестирования носит рисковый характер и зависит от конъюнктуры рынка.

Третий вид инвестиционных договоров, который выделяется некоторыми авторами [1] , называется ссудным, но это не правильно, так как здесь используется уже другое основание деления, а именно – характер использования. Итак, по характеру использования средств инвестиционные договоры делятся на предпринимательские, в которых средства вкладываются в производство и связаны с получением определенного объема прибыли в форме дивидендов и ссудные. Последние договоры обеспечивают предоставление средств на определенный срок без целевого назначения или с указанием цели. Но при этом цель в любом случае должна быть предпринимательской, иначе этот договор не будет отвечать признакам инвестиционного договора, так как всегда должна иметь место заинтересованность инвестора в получении прибыли.

Вложения по этим договорам могут быть как финансовыми, так и имущественными.

Также инвестиционные договоры можно подразделить в зависимости от субъектов, осуществляющих инвестиции, на договоры, в которых участвуют в качестве инвестора государственные образования, договоры, где в качестве инвестора выступают частные лица, и смешанные договоры.

При государственном инвестировании средства из государственного бюджета направляются или размещаются по распоряжению правительства в любые объекты хозяйственной деятельности на территории РФ. Следует отметить, что для иностранных государственных инвестиций в настоящее время существуют ограничения, прежде всего связанные с необходимостью предварительного согласия правительства на такое вложение, а также необходимостью заключения международных договоров между правительствами РФ и иностранного государства о порядке привлечения государственных инвестиций в экономику России, гарантиях органов государственной власти РФ в отношении вложенного иностранного имущества. Также к этой группе следует отнести инвестиционные договоры, заключаемые с международными организациями.

Договоры, заключаемые частными инвесторами, опосредуют вложения, которые осуществляют физические и юридические лица, причем как российские, так и зарубежные, в объекты прав на территории РФ, включая свободные экономические зоны. Они осуществляются только на основании действующего законодательства РФ. Правительство самостоятельно определяет особые льготы для частных инвестиций, необходимых для вложения в отрасли народного хозяйства, где существует дефицит финансовых средств. Такими отраслями, среди прочих, являются: сельское хозяйство, транспорт, энергетика и др. Установленный режим использования частных инвестиций осуществляется только на основании добровольного решения инвестора о вложении своих средств в объекты прав путем заключения инвестиционного договора. Предметами таких договоров могут быть денежные средства, движимое и недвижимое имущество, права интеллектуальной собственности и др.

Смешанными договорами оформляются совместные инвестиции. Это двух- и многосторонние договоры о порядке вложения инвестиций и гарантий инвесторам.

Инвестиционные договоры можно привязать и к сроку действия. По данному основанию они делятся на срочные и бессрочные. Срочные договоры, в свою очередь, можно подразделить на краткосрочные, т.е. договоры, заключаемые на срок до одного года, и долгосрочные, заключаемые на срок свыше одного года. Краткосрочные договоры обычно оформляют вложения средств в уставный капитал и ценные бумаги, такие как акции.

Кроме видов договоров по перечисленным выше основаниям существуют отдельные специфические договоры. К ним относятся договоры о приобретении патентов, подготовку и переподготовку кадров, научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы, рекламные договоры. Стоимость данных договоров условна. Она основывается на соглашения сторон, экспертных оценках. Также это договоры, связанные с реинвестированием, т.е. с новым вложением за счет прибыли от первичного вложения инвестиций.

Таким образом, из вышесказанного видно, что инвестиционные договоры можно подразделять по разным основаниям. Поскольку в законодательстве инвестиционные договоры четко не определены, то любая их классификация на данный момент имеет теоретическое значение, позволяя лучше уяснить свойства различных инвестиционных договоров.

  • [1]Ершова И. В. Предпринимательское право: учебник. М.: Юриспруденция, 2002. С. 254.

§ 1. Понятие и виды непоименованных в ГК РФ инвестиционных договоров

В последние годы, в связи с усложнением экономических связей и развитием инвестиционной деятельности, широкое распространение получили соглашения, которые предусматривают вложение инвестиций, но вместе с тем отличаются от установленных в части второй ГК РФ договоров и потому на практике зачастую стали именоваться инвестиционными договорами (соглашениями, контрактами).

К примеру, 30 января 2002 г. между ООО «Афина-бизнес» и ЗАО «Объединенная строительная компания» был заключен инвестиционный договор на право застройки земельного участка площадью 25810 кв. м. Его предметом являлось возведение загородных домов с целью извлечения прибыли . В качестве другого примера можно привести договор от 22 мая 1999 г. N 465-РКГ/99 между ЗАО «Фирма «Р.К.Г.» и ООО «ИНДРА СПб» об участии последнего в инвестировании строительства жилого дома. В соответствии с данным договором ЗАО «Фирма «Р.К.Г.» приняло на себя обязательство после завершения строительства дома передать в собственность инвестору или по его указанию третьим лицам квартиры, перечисленные в приложении N 1, в соответствии с его долей в инвестировании, подготовить полный комплект документов и передать их в уполномоченные на то организации для оформления прав собственности инвестора на соответствующие помещения в срок не позднее трех месяцев со дня принятия дома в эксплуатацию государственной комиссией .

См.: Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 24 января 2006 г. N 4-г05-46 // СПС «Кодекс».

См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 2 ноября 2004 г. N 8887/04 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2005. N 2. С. 80 — 82.

Вместе с тем в настоящее время в ГК РФ и других федеральных законах отсутствует какое-либо определение инвестиционного договора. Закон о капитальных вложениях в пункте 1 статьи 8 (так же, как и пункт 1 статьи 7 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР») лишь предусматривает, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ. Последний допускает возможность заключения сторонами договора, как предусмотренного, так и не предусмотренного законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 ГК РФ).

Термин «инвестиционный договор» пока можно встретить только в подзаконных нормативных актах Российской Федерации, а именно: в Положении о принятии федеральными органами исполнительной власти решений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества (пункт 2), утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 10 августа 2007 г. N 505. Инвестиционный договор рассматривается в нем как договор, устанавливающий права и обязанности лиц в связи с осуществлением ими деятельности по инвестированию внебюджетных средств для строительства, реконструкции, реставрации недвижимого имущества независимо от наименования (инвестиционный договор, договор об инвестировании, договор (контракт) на реализацию инвестиционного проекта, договор участия в долевом строительстве, договор простого товарищества (договор о совместной деятельности), договор на строительство, реконструкцию, реставрацию объекта недвижимого имущества и т.д.). Типовая форма такого инвестиционного договора утверждена Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 6 марта 2008 г. N 61.

СЗ РФ. 2007. N 34. Ст. 4239.

Договоры между субъектами Российской Федерации (муниципальными образованиями) и инвесторами также часто именуются инвестиционными договорами (инвестиционными соглашениями, инвестиционными контрактами, соглашениями по реализации инвестиционного проекта, соглашениями о государственной (муниципальной) поддержке инвестиционной деятельности и т.д.) .

См., например: Постановление Правительства Астраханской области от 17 июля 2007 г. N 292-П «Об утверждении типовой формы инвестиционного договора (соглашения) и порядка заключения, регистрации и учета инвестиционного договора (соглашения)» // Сборник законов и нормативных правовых актов Астраханской области. 2007. N 34; Постановление мэра г. Магадана от 4 сентября 2006 г. N 1612 «Об утверждении Положения «О порядке заключения инвестиционных контрактов (договоров) на проведение строительства, реконструкции объекта недвижимости жилищного назначения на территории муниципального образования «Город Магадан» // Вечерний Магадан. 2006. 14 сентября.

Таким образом, исследование сущности и правовой природы инвестиционного договора имеет важное теоретическое и практическое значение. Оно позволит, во-первых, установить квалифицирующие юридические признаки такого договора, дать ему определение, а также выяснить место инвестиционного договора в системе гражданских договоров. Во-вторых, на практике отнесение инвестиционного договора к известному типу гражданских договоров будет означать распространение действия на договорное инвестиционное правоотношение не только общих норм ГК РФ о договоре, но и соответствующих положений части второй ГК РФ. В-третьих, признание договора инвестиционным также повлечет за собой необходимость применения специальных норм, предусмотренных инвестиционным законодательством, прежде всего о гарантиях прав инвесторов. В-четвертых, если передача имущества по договору носит инвестиционный характер (в частности, вклады в имущество хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества, паевые взносы в паевые фонды кооперативов), то в соответствии с подпунктом 4 пункта 3 статьи 39 НК РФ такая передача не признается реализацией товаров (работ, услуг) и, соответственно, не подлежит налогообложению НДС. В этой связи арбитражным судам Российской Федерации в спорах, вытекающих из налоговых правоотношений, неоднократно приходилось устанавливать наличие или отсутствие инвестиции в договорном правоотношении.

К примеру, общество с ограниченной ответственностью «Механизированная колонна N 8» заключило с физическими лицами договоры о долевом участии в строительстве, по условиям которых дольщики были обязаны внести денежные средства в размере и сроки, установленные договором, а хозяйственное общество по окончании строительства и после ввода в эксплуатацию жилого дома — передать этим гражданам определенные квартиры. По мнению Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы России N 1 по Республике Хакасия данные денежные средства являлись авансовыми платежами, полученными обществом в счет предстоящего выполнения строительных работ. Однако Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в своем Постановлении от 4 декабря 2006 г. N А74-1479/2006-Ф02-6502/06-С1 пришел к другому выводу, а именно: денежные средства, перечисленные физическими лицами обществу по договорам о долевом участии в строительстве, направленные на финансирование строительства жилого дома, являются инвестиционными, поэтому не подлежат включению в налогооблагаемую базу по НДС .

См.: Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 4 декабря 2006 г. N А74-1479/2006-Ф02-6502/06-С1 // СПС «КонсультантПлюс».

В другом деле спор возник между обществом с ограниченной ответственностью «Тантал» и Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы N 2 по г. Чите в части привлечения общества к налоговой ответственности в виде штрафа за неуплату НДС. Общество выполняло функции заказчика-застройщика и генерального подрядчика и получало от физических лиц денежные суммы за квартиры в строящемся жилом доме. Налоговая инспекция полагала, что подпункт 4 пункта 3 статьи 39 НК РФ не подлежит применению, поскольку для целей налогообложения объектом рассматриваемых правоотношений являлось выполнение обществом строительно-монтажных работ, а не передача имущества (квартир) на основе заключенных договоров. Поскольку общество вело строительно-монтажные работы за счет средств, переданных по договорам участия в долевом строительстве, оно обязано было исчислить НДС со стоимости выполненных работ. Однако с таким выводом вновь не согласился Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа. В своем Постановлении от 26 августа 2008 г. N А78-3257/2007-С3-12/167-Ф02-4129/2008 он заключил, что денежные средства, получаемые обществом, выполняющим функции заказчика-застройщика и генерального подрядчика, от инвесторов по договорам участия в строительстве жилого дома, магазинов и гаражных боксов носят инвестиционный характер. Поэтому они не подлежат обложению НДС и не могут быть признаны авансовыми платежами в счет предстоящего оказания услуг заказчика-застройщика и выполнения строительно-монтажных работ, включаемыми в налоговую базу на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 162 НК РФ . К аналогичным выводом приходят и другие арбитражные суды Российской Федерации .

См.: Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 26 августа 2008 г. N А78-3257/2007-С3-12/167-Ф02-4129/2008 // СПС «КонсультантПлюс».

См., например: Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 2 октября 2009 г. N А12-270/2009, Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 2 октября 2009 г. N Ф04-6007/2008, Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20 мая 2009 г. N А43-11534/2008-45-400 // СПС «КонсультантПлюс».

Вопрос о сущности инвестиционного договора до сих пор не нашел однозначного разрешения в отечественной юридической науке. К примеру, М.И. Брагинский, А.П. Сергеев рассматривают инвестиционный договор как договор между инвестором и заказчиком — лицом, которое является стороной по другому договору — договору строительного подряда . Со строительством объекта недвижимости связывают инвестиционный договор и другие исследователи (А. Королев, Б.В. Муравьев, П.В. Сокол) . Иные (А.В. Майфат) полагают, что инвестирование осуществляется преимущественно на рынке ценных бумаг, а инвестиционный характер имеют лишь договоры на приобретение акций, договоры облигационного займа, договоры банковского вклада, договоры негосударственного пенсионного обеспечения, договоры долевого участия в строительстве и договоры доверительного управления паевого инвестиционного фонда .

См.: Брагинский М.И. Договоры подряда и возмездного оказания услуг по гражданскому законодательству // Законодательство и экономика. 1997. N 17/18. С. 32; Брагинский М.И. Витрянский В.В. Договорное право. М.: Статут, 2002. Кн. 3-я: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. С. 111; Гражданское право: В 3 ч. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1997. Ч. 2. С. 333.

См.: Королев А. Правовое регулирование долевого финансирования строительства // Право и экономика. 2004. N 9. С. 46; Муравьев Б.В. Инвестиционное обязательство в строительстве: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2001. С. 8; Сокол П.В. Инвестиционный договор как гражданско-правовая форма инвестирования в жилищное строительство: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Волгоград, 2002. С. 9.

См.: Майфат А.В. Гражданско-правовые конструкции инвестирования. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 14.

Существует и другая точка зрения, в соответствии с которой инвестиционный договор регулирует любые отношения между участниками инвестиционной деятельности — инвесторами, заказчиками, подрядчиками, пользователями и иными лицами (Н.Г. Доронина, С.П.

См., например: Мороз С.П. Инвестиционный контракт // Бизнес, менеджмент и право. 2006. N 2. С. 23; Международное коммерческое право: Учеб. пособие / Под общ. ред. В.Ф. Попондопуло. М.: Омега-Л, 2004. С. 279.

Доронина Н. Обзор законодательства об иностранных инвестициях за 1996 г. // Право и экономика. 1997. N 4. С. 46, 47.

По нашему мнению, основным критерием для признания того или иного договора инвестиционным должен быть признак осуществления инвестиционной деятельности. Исходя из этого, в самом общем виде инвестиционный договор — это договор, в силу которого одна из сторон — инвестор обязуется вложить инвестиции в объект инвестиционной деятельности, который может принести инвестору доход в будущем. Содержание обязанностей другой стороны — заказчика, застройщика, подрядчика, пользователя и др. будет зависеть от того, в какое конкретно договорное правоотношение вступают стороны.

Более полно сформулировать определение инвестиционного договора не представляется возможным, поскольку в нем сложно учесть весь возможный субъектный состав и содержание ввиду того, что инвестиционным договором могут выступать качественно разные договоры (договор купли-продажи акций и иностранной валюты, финансовой аренды, строительного подряда, простого товарищества, договор участия в долевом строительстве, концессионное соглашение, договор о развитии застроенной территории и т.д.).

Предметом инвестиционного договора является инвестиционная деятельность, в результате которой могут: а) создаваться (к примеру, в договорах строительного подряда, участия в долевом строительстве, о развитии застроенной территории); б) приобретаться (к примеру, в договорах мены или купли-продажи валютных ценностей, ценных бумаг, долей в уставных (складочных) капиталах хозяйственных обществ и товариществ, паев в производственных кооперативах, а также оборудования и других основных средств; финансовой аренды (лизинга); об отчуждении исключительного права; учредительных договорах о создании хозяйственных товариществ и обществ); в) изменяться (реконструироваться) объекты движимого и недвижимого имущества (к примеру, в концессионном соглашении, соглашении об осуществлении деятельности в ОЭЗ) и т.д.

Правовые формы осуществления инвестиционной деятельности многообразны и включают в себя различные договоры, в том числе и те, которые прямо предусмотрены ГК РФ. Поэтому ограничиваться лишь частью из них при определении инвестиционного договора вряд ли оправданно.

Вместе с тем нельзя подходить к инвестиционному договору слишком широко и относить к нему любые гражданско-правовые договоры, включая дарение, возмездное оказание услуг, хранение, перевозку и т.д., как это делают ряд ученых (В.В. Гущин, А.А. Овчинников, Т.В. Шадрина). Указанные договоры не опосредуют вложение инвестиций, не носят инвестиционного характера и не могут признаваться инвестиционными.

Следует также добавить, что другие авторы, придерживаясь правильного понимания инвестиционного договора как договора, в рамках которого осуществляется инвестиционная деятельность, приходят к неверным выводам в части отнесения тех или иных известных договоров к инвестиционным.

Так, по мнению О.М. Антиповой, инвестиционные договоры представляют собой гражданские договоры, которые, среди прочего, направлены на приобретение имущества в собственность, приобретение объектов гражданских прав во временное пользование и на выполнение работ (оказание услуг) . Тем самым она, с одной стороны, выводит из группы инвестиционных договоров многие комплексные договоры, а с другой стороны, неоправданно причисляет к ним, к примеру, договоры возмездного оказания услуг.

Антипова О.М. Правовое регулирование инвестиционной деятельности (на примере инвестиций в строительстве): Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2007. С. 21.

Другой автор О.Н. Кондрашкова оценивает инвестиционный договор как комплексный договор, сочетающий черты организационного договора. Однако при этом она подробно рассматривает в качестве инвестиционных лишь только учредительные договоры, договоры долевого участия и соглашения о разделе продукции .

См.: Предпринимательское (хозяйственное) право / Под ред. О.М. Олейник. М.: Юристъ, 2002. Т. 2. С. 26 — 28.

Поскольку инвестиционные договоры могут качественно отличаться друг от друга и представлять собой различные поименованные в ГК РФ договоры, отнести их к какому-либо одному типу или виду известных гражданских договоров не представляется возможным. На это обстоятельство справедливо обращает внимание Б.Л. Хаскельберг, указав, что эти договоры (о долевом участии в строительстве) не являются единообразными как по субъектному составу, так и по содержанию, формируемому самими сторонами . Более того, существуют различные непоименованные в ГК РФ, включая и так называемые комплексные договоры, содержащие не только гражданско-правовые, но и публично-правовые элементы.

Хаскельберг Б.Л. Договор о долевом участии в строительстве: вопросы судебно-арбитражной практики // Вестник Омск. ун-та. Серия «Право». 2004. N 1. С. 62.

Однако это не означает, что исследование инвестиционного договора не имеет теоретического и практического значения. Напротив, оно позволяет привести появившиеся в последние годы и получившие распространение на практике инвестиционные договоры, которые не предусмотрены ГК РФ, в определенную систему классификации, дать им наименования и создать тем самым предпосылки для их законодательного закрепления и урегулирования в ГК РФ. Именно из-за того, что последние договоры не включены в раздел IV ГК РФ «Отдельные виды обязательств», в теории и практике возникают споры об их гражданско-правовой природе.

По нашему мнению, возникновение новых, непоименованных в ГК РФ инвестиционных договоров связано с осуществлением одной из сторон договора нескольких функций — инвесторов, заказчиков, подрядчиков, пользователей и других субъектов, что прямо допускает Закон о капитальных вложениях (пункт 6 статьи 4). При этом возможны различные комбинации, в частности:

1) инвестор, заказчик, подрядчик, пользователь;

2) инвестор, заказчик-пользователь, подрядчик;

3) инвестор-пользователь, заказчик, подрядчик;

4) инвестор, заказчик, подрядчик-пользователь;

5) инвестор-заказчик, подрядчик, пользователь;

6) инвестор, заказчик-подрядчик, пользователь;

7) инвестор-подрядчик, заказчик-пользователь;

8) инвестор-пользователь, заказчик-подрядчик;

9) инвестор-заказчик, подрядчик-пользователь.

Отношения между ними оформляются различными договорами: непоименованными в ГК РФ инвестиционными договорами (отношения с участием инвестора); договорами строительного подряда (отношения между заказчиком и подрядчиком); договорами простого товарищества (отношения с участием всех участников) и др.

Исходя из вышеизложенного, получившие распространение на практике, непоименованные в ГК РФ инвестиционные договоры могут быть классифицированы, по нашему мнению, по функциям, которые одновременно выполняют стороны таких договоров. Это, в свою очередь, предопределит направление движения денежных средств и иного имущества (инвестиций) и имущества, вновь создаваемого и (или) существовавшего ранее, но с произведенными согласно инвестиционному договору улучшениями (объекта инвестиционной деятельности) и затем передаваемого в пользование. Соответственно, можно выделить следующие разновидности двусторонних , непоименованных в ГК РФ инвестиционных договоров:

Стороны вправе заключить и многостороннее соглашение. В данном случае оно в зависимости от содержания может представлять собой договор простого товарищества или иной договор, в том числе смешанный, который будет соединять в себе элементы инвестиционного и иных договоров.

1. Инвестиционный договор, согласно которому одна сторона (инвестор) обязуется предоставить денежные средства или иное имущество (инвестиции) другой стороне (инвестиционной компании ), а инвестиционная компания обязуется обеспечить вложение предоставленных инвестиций в основной капитал и иной объект инвестиционной деятельности в соответствии с условиями договора и осуществлять согласованные платежи инвестору в порядке и сроки, которые установлены договором.

Название является условным.

В таком договоре одна сторона является инвестором, а другая — может выступать заказчиком (который обязан заключить договор строительного подряда с подрядчиком), и одновременно подрядчиком (при самостоятельном выполнении работ), и пользователем (которому передается и у которого находится объект инвестиционной деятельности). Инвестор при этом не является заказчиком, подрядчиком и пользователем объекта капитального строительства. Последний находится у пользователя, в роли которого выступает инвестиционная компания или третье лицо. В рассматриваемом случае возможны следующие схемы инвестиционных отношений (схемы 1 — 4):

│Инвестор│ Инвестиции │ компания │ Денежные │(пользователь)│

│Инвестор│ Инвестиции │ компания │ Денежные │ Подрядчик │

│Инвестор│ Инвестиции │ компания │ Объект Пользователь │

│Инвестор│ Инвестиции │ компания │ Денежные │ Подрядчик │

│ Инвестор │ Инвестиции │ компания │ Денежные │ Подрядчик │

│(пользователь)│ │ (заказчик) │ средства │

│ Пользователь │ Платежи │ (заказчик) │Инвестиции Подрядчик │

│(пользователь)│Имущество и │ (заказчик, │Инвестиции│ Подрядчик │

Виды инвестиционных договоров в сфере строительства

В настоящем случае под инвестиционными договорами мы понимаем договоры, в рамках которых стороны, которыми могут являться как коммерческие организации, так и государственные и муниципальные органы, учреждения и т.д. объединяют свои вклады для строительства (реконструкции) объектов недвижимости .

Результатом исполнения такого договора является создание объектов недвижимости «основного» назначения – жилых, офисных и т.д., за счет которых частные инвесторы планируют получить прибыль, и во многих случаях, необходимой для эксплуатации таких объектов недвижимости инфраструктуры – инженерных сетей, объектов образования и здравоохранения и т.д.

При этом в рамках инвестиционного проекта выделяются следующие основные обязанности, которые тем или иным образом делятся между двумя и более сторонами:

  • Предоставить земельный участок для строительства.
  • Подготовить проектную документацию . При необходимости – получить положительное заключение экспертизы проектной документации.
  • Получить разрешение на строительство и после завершения строительства – на ввод в эксплуатацию .
  • Осуществить фактическое строительство своими силами или силами привлеченной подрядной организации.
  • Финансировать строительство и связанные с ним затраты (оплата работ подрядчиков, закупка материалов и т.д.)
  • Обеспечить присоединение строящегося объекта к инженерным коммуникациям (получение технических условий и их выполнение).

Среди сторон инвестиционного договора присутствует застройщик, которому на праве собственности или аренды принадлежит земельный участок. Вкладом иных участников инвестиционного проекта (инвесторов) являются его финансирование и/или знания и опыт в сфере реализации строительных прокатов, деловые связи и т.д. Застройщик также может помимо предоставления участка осуществлять полностью или частично финансирование строительства, выполнение строительных работ и т.д.

При этом возможно участие в инвестиционном проекте трех и более сторон. Например, одна сторона может предоставлять участок, вторая – осуществлять строительные работы, третья – осуществлять их финансирование.

В отсутствие прямой законодательной регламентации инвестиционные отношения в строительстве во многом регулируются судебной практикой.

В частности, Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ была установлена классификация таких договоров.

Данные договоры с точки зрения гражданского законодательства подразделяются на:

При этом, за исключением случаев, когда иное прямо предусмотрено законом, право собственности на построенные объекты первоначально возникает у стороны, у которой на праве собственности или аренды находится земельный участок. Аналогично, только у нее возникает право на объект незавершённого строительства в случае остановки реализации инвестиционного проекта.

Заключение инвестиционного договора в сфере строительства требует индивидуального подхода применительно к каждому проекту исходя из особенностей распределения вкладов и рисков между сторонами. Необходимо правильно выбрать одну из вышеперечисленных моделей взаимоотношении между сторонами, а также и грамотно установить конкретные условия договора в рамках выбранной модели.

Кроме того, до заключения инвестиционного договора инвестору необходимо убедиться в том, что права на земельный участок оформлены надлежащим образом и допускают строительство запланированного объекта, отсутствуют риски оспаривания прав на земельный участок . Также необходимо убедиться в том, что участок имеет градостроительный регламент , необходимый для реализации строительного проекта, не входит в зоны с особыми условиями использования, препятствующие строительству и т.д.

В противном случае, велик риск потерять вложенные в строительство деньги и имущество.

Специалисты Правового центра «Два М» готовы оказать следующие услуги в области заключения и сопровождения инвестиционных договоров:

  • экспертиза рисков, которые могут возникать при реализации инвестиционного проекта в строительстве с точки зрения как статуса земельного участка, на котором планируется реализация такого проекта и прав на него, так и предполагаемой схемы взаимоотношений между участниками инвестиционной деятельности;
  • подготовка комплексных юридических заключений, в рамках которых может быть рассмотрена как реализация инвестиционного проекта в целом, так и отдельные его этапы или проблемные вопросы;
  • консультирование по налоговым вопросам, вопросам корпоративного права, возникающим в процессе подготовки и реализации инвестиционного проекта в сфере строительства;
  • составление документов (договоров, протоколов, писем, претензий и прочее), необходимых для реализации инвестиционного проекта;
  • представление интересов Заказчика в органах государственной власти и местного самоуправления по всем вопросам, возникающим в ходе реализации инвестиционного проекта;
  • участие в переговорах с контрагентами и прочими лицами по всем вопросам, связанным с реализацией инвестиционного проекта;
  • представление интересов Заказчиков в арбитражных судах, судах общей юрисдикции и третейских судах по делам, возбуждаемым в связи с реализацией инвестиционного проекта.

Классификация и виды инвестиционных договоров. Инвестиционные договоры с особым субъектным составом

Договорная форма, как отмечает О. М. Винник, является одной из двух основных правовых форм инвестирования, опосредующих не только вложение инвестиций, но и организацию инвестиционного про цесса1.

Так, согласно ч. 1 ст. 9 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» основным правовым документом, регулирующим взаимоотношения между субъектами инвестиционной деятельности, является договор (соглашение), который мы будем именовать инвестиционным договором. Инвестиционный договор является правовой формой взаимоотношений между инвестором и иными участниками инвестиционной деятельности.

Понятие «инвестиционный договор» применяется также в отношении договоров, заключаемых на территории приоритетного развития или С(В)БЗ, согласно постановлению Кабинета Министров Украины «Об утверждении Типового договора (контракта) на реализацию инвестиционного проекта на территории приоритетного развития, в специальной (свободной) экономической зоне» от 05.07.1999 г. № 1199.

Термин «инвестиционный договор» используется в двух значениях: широком и узком. В первом (широком) смысле этот термин применяется в отношении договоров, которые заключаются между инвестором и иными участниками инвестиционной деятельности и направлены на реализацию любых видов и форм инвестиций с целью получения прибыли или достижения социального эффекта. Во втором (узком) смысле термин «инвестиционный договор» применяется в отношении соглашений между иностранным инвестором и отечественными участниками инвестиционного процесса по вложению и реализации иностранных инвестиций. Именно в этом смысле указанный термин используется в международной коммерческой (хозяйственной) практике.

Инвестиционный договор является разновидностью хозяйственно-правового договора, который имеет специфические предмет и цель.

Предметом такого договора является инвестиция в любой не запрещенной законодательством форме. Это могут быть предусмотренные законодательством формы инвестиций и инвестиционной деятельности (инновационная деятельность, капитальные вложения в основные фонды, корпоративная форма, лизинг, приобретение не запрещенного законами Украины движимого и недвижимого имущества, создания предприятий, полностью принадлежащего инвестору, либо приобретение последним в собственность действующего предприятия полностью, приобретение имущественных прав). Предметом инвестиционного договора могут быть также действия, услуги и т.д., которые предоставляются (выполняются) участниками инвестиционной деятельности и направленные на обеспечение вложения инвестиций.

Цель инвестиционного договора-это тот непосредственный хозяйственно-правовой результат, которого пытаются достичь стороны в процессе его заключения и исполнения. Инвестиционный договор направлен на достижение конечной цели инвестирования — осуществление инвестиций и достижение в результате этого определенного результата — получения прибыли или достижения определенного социального эффекта.

Инвестиционные договоры относятся преимущественно к консенсуальным договорам, поскольку, как правило, заключаются в письменной форме.

В хозяйственном законодательстве инвестиционные договоры разделяют на такие группы: 1) договоры о создании юридического лица или о долевом участии в предприятии или неприбыльной организации; 2) договоры без создания юридического лица. Среди них выделяют договоры о совместной инвестиционной деятельности и инвестиционные договоры, которые не связаны с совместной деятельностью.

в Зависимости от количества сторон и соотношения прав и обязанностей каждой из сторон инвестиционного договора различают двусторонние и многосторонние договоры. В двусторонних договорах стороны взаимно принимают на себя конкретные обязательства. В случаях, когда в договоре участвуют три и более участника, содержание такого договора составляют взаимные права и обязанности сторон, а сам договор считается многосторонним.

Следующим критерием классификации является возмездный или безвозмездный характер инвестиционных договоров. Так, по критерию платности различают: 1) возмездные инвестиционные договоры, которые имеют место при условии, если инвестиции осуществляются с целью получения прибыли, но эта прибыль не может зависеть непосредственно от результатов действий контрагентов (как это имеет место при осуществлении совместной предпринимательской деятельности, когда инвестор получает встречное материальное удовлетворение не непосредственно от своего партнера, а от осуществления инвестиций); 2) безвозмездные инвестиционные договоры, которые имеют место при условии, если достигается определенный социальный эффект. Например, строительство и обустройство помещений для отдыха работников предприятия-инвестора.

По времени выполнения различают: 1) инвестиционные договоры с однократным выполнением, которые предусматривают их выполнение путем осуществления одного действия в течение короткого промежутка времени; 2) инвестиционные договоры с длительным выполнением, которые предусматривают их выполнение в течение длительного времени.

По экономическому содержанию и юридическим признакам различают следующие виды инвестиционных договоров: 1) договоры о передаче имущества в собственность, полное хозяйственное ведение или оперативное управление с целью осуществления инвестиционной деятельности; 2) договоры о передаче имущества в пользование с целью осуществления инвестиций; 3) договоры о передаче имущественных прав; 4) договоры о совместной предпринимательской деятельности; 5) договоры о производственной кооперации; 6) договоры, направленные на приобретение имущества в собственность или имущественных прав с целью инвестиционной деятельности; 7) договоры о приобретении (передаче) прав на использование интеллектуальной собственности с целью инвестиционной деятельности; 8) договоры на приобретение имущества в пользование с целью инвестиционной деятельности; 9) договоры о приобретении (передаче) ценных бумаг и других корпоративных прав; 10) договоры подряда на выполнение проектно-изыскательских, строительных и связанных с ними работ; 11) договоры концессии; 12) договоры о разделе продукции.

в Зависимости от того, кто выступает инвестором, различают: инвестиционные договоры на государственное инвестирование; иностранное инвестирование и инвестирование национальным субъектом.

По материальным объектом (видом инвестиции) инвестиционные договоры подразделяются на: инвестиционные договоры на инвестирование имущества, принадлежащего инвестору на праве собственности; инвестиционные договоры на инвестирование имущественных прав; инвестиционные договоры на инвестирование прав интеллектуальной собственности. По юридическим объектом или формой инвестирования, которой они соответствуют, выделяют: инвестиционные договоры, направленные на приобретение в собственность движимого и недвижимого имущества с целью осуществления предпринимательской деятельности; инвестиционные договоры, направленные на приобретение других имущественных прав: корпоративных, прав на пользование землей и природными ресурсами, права интеллектуальной собственности и т.п.; инвестиционные договоры, направленные на учреждение юридического лица для реализации инвестиций с целью получения прибыли. В зависимости от степени риска различают: инвестиционные договоры со средней степенью риска; инвестиционные договоры с высокой степенью риска; инвестиционные договоры авантюрные (спекулятивные) о покупке акций. По направлению инвестиционной деятельности выделяют: 1) отраслевые инвестиционные договоры; 2) региональные инвестиционные договоры; 3) мегаполісні (специальные) инвестиционные договоры (в свободной экономической зоне и зоне со специальным режимом инвестиционной деятельности).

в Целом отношения по вложению иностранных инвестиций опосредуются с помощью инвестиционного договора с особым субъектным составом. Этот договор имеет следующие характерные признаки: 1) особый субъектный состав: одной из сторон договора должно быть иностранный инвестор; 2) предмет договора — иностранная инвестиция, которая осуществляется в любой не запрещенной законодательством форме, и размер которого фиксируется в договоре; 3) объект инвестирования, не запрещен законодательством Украины относительно иностранных инвестиций; 4) цель договора — осуществление иностранной инвестиции и получения как результата прибыли (дохода) или достижения социального эффекта; 5) необходимость соблюдения письменной формы (а в предусмотренных законодательством случаях-нотариально удостоверенной); поскольку инвестиционная деятельность является разновидностью внешнеэкономической деятельности (ст. 1 Закона Украины «О внешнеэкономической деятельности»), то при заключении инвестиционных договоров, которые опосредуют осуществление иностранного инвестирования, следует придерживаться специальных требований относительно формы и содержания договора, присущих для внешнеэкономических контрактов, если законодательство о режиме иностранного инвестирования и специальные законы (например, Закон Украины «О лизинге») не предусматривают иного.

Популярное:

  • Кто насчитывает алименты Алименты — расчет, начисление, размер, взыскание в 2016 — 2017 году Создавая или рождаясь в семье, у нас возникает главный моральный долг перед ее членами – это забота о близких нам людях, не способных самостоятельно позаботиться о себе, это воспитание и […]
  • Налоговый вычет на ребенка до 14 лет Налоговые вычеты на детей в 2018 году Детские налоговые вычеты — это один из видов государственных льгот родителям, на содержании которых находятся несовершеннолетние дети или учащиеся до 24 лет. Применение вычета позволяет экономить часть дохода семьи за […]
  • Общие и специальные правовые нормы Общие и специальные правовые нормы 41. Классификация норм права. В рамках теории государства и права в целях упорядочения правовых норм приводится их классификация. Данная классификация правовых норм позволяет производить следующие действия: • определять […]
  • Разборка авто после дтп Комиссионный магазин Если после ДТП или аварии оказалось, что Ваш автомобиль ремонту не подлежит, а годится лишь на разборку, не отчаивайтесь – для Вас в автоцентре «Бумер» работает комиссионный магазин. Прием битых автомобилей, разборка автомобилей и […]
  • Протокол заседания партии единая россия Протокол заседания партии единая россия Протокол №2 Собрания фракции Всероссийской политической партии «ЕДИНАЯ РОССИЯ» в Собрании представителей сельского поселения Красносамарское шестого созыва. с. Красносамарское « 17 » сентября 2015 года Всего […]
  • Признание права собственности в банкротстве Признание права собственности в банкротстве Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры Гражданское право, ГК РФ Защита прав потребителей Трудовые […]
  • Частный адвокат усыновление Усыновление ребенка Возможно сейчас Вы находитесь в поиске профессиональной и качественной юридической помощи. Усыновление - это серьезный процесс, требующий участия квалифицированного специалиста. Усыновление ребенка – это судебная процедура, которая […]
  • Воинская часть 64120 кстово сайт матерей Мама солдата Меню навигации Пользовательские ссылки Объявление Вам нравится Форум "Мама солдата"? Проголосуйте за Наш Форум! Ваш голос позволит Форуму стать выше в рейтинге, и его будет легче найти новым участникам. Голосуйте каждый день! Проголосовать можно […]
Инвестиционный договор и его виды