Границы ответственности земельного участка

СОГЛАСОВАНИЕ ГРАНИЦ БАЛАНСОВОЙ ПРИНАДЛЕЖНОСТИ И ЭКСПЛУАТАЦИОННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ

Заключая договор ресурсоснабжения МКД, управляющие организации, ТСЖ, ЖСК не всегда уделяют должное внимание вопросу согласования границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности подводящих к дому инженерных сетей. Они просто подписывают соответствующий акт разграничения в редакции, предлагаемой РСО. В результате этого упущения впоследствии они вынуждены нести затраты по содержанию и ремонту внешних коммуникаций (например, это гидравлические испытания участков теплотрасс, прочистка канализационных засоров, ремонт трубопроводов), а также нередко сталкиваются с настойчивыми требованиями РСО о компенсации теплопотерь (электропотерь), возникающих на внешних отрезках инженерных сетей. Какие нормы действующего законодательства необходимо учитывать при согласовании границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности и как управляющему соблюсти свои интересы?

Договор на поставку коммунального ресурса в МКД в силу п. 1 ст. 426 ГК РФ обладает признаками публичного договора, условия которого, в том числе условия по определению границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, на основании п. 4 ст. 426 и п. 1 ст. 422 ГК РФ должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), регулирующим данные правоотношения.

В соответствии с п. 2 Правил холодного водоснабжения и водоотведения :

— граница балансовой принадлежности — линия раздела объектов централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения, в том числе водопроводных и (или) канализационных сетей, между владельцами по признаку собственности или владения, на ином законном основании;

— граница эксплуатационной ответственности — линия раздела объектов централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения, в том числе водопроводных и (или) канализационных сетей, по признаку обязанностей (ответственности) по эксплуатации этих систем или сетей, устанавливаемая в договоре холодного водоснабжения, договоре водоотведения или едином договоре холодного водоснабжения и водоотведения, договоре по транспортировке холодной воды, договоре по транспортировке сточных вод.

Утверждены Постановлением Правительства РФ от 29.07.2013 N 644.

Ранее схожие понятия были приведены в Правилах пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в РФ .

Утверждены Постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 N 167.

Согласно п. п. 31, 32 Правил холодного водоснабжения и водоотведения к договору холодного водоснабжения, договору водоотведения, единому договору холодного водоснабжения и водоотведения прилагаются акты разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности абонента и организации водопроводно-канализационного хозяйства либо другого абонента по объектам централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения, в том числе по водопроводным и (или) канализационным сетям и сооружениям на них. При отсутствии акта разграничения эксплуатационной ответственности граница эксплуатационной ответственности по объектам централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения, в том числе по водопроводным и (или) канализационным сетям и сооружениям на них, устанавливается по границе балансовой принадлежности абонента и организации водопроводно-канализационного хозяйства либо другого абонента. В случае если подача воды абоненту осуществляется по бесхозяйным сетям, переданным в эксплуатацию организации водопроводно-канализационного хозяйства, граница эксплуатационной ответственности последней устанавливается по границе бесхозяйных сетей, переданных в ее эксплуатацию.

В соответствии с п. 1.9 Типовой инструкции по технической эксплуатации тепловых сетей систем коммунального теплоснабжения :

— граница балансовой принадлежности — линия раздела элементов систем теплоснабжения по признаку собственности или иному законному основанию;

— граница эксплуатационной ответственности — линия раздела элементов системы теплоснабжения по признаку обязанностей (ответственности) по эксплуатации тех или иных элементов систем теплоснабжения, устанавливаемая соглашением сторон, при отсутствии такого соглашения граница эксплуатационной ответственности устанавливается по границе балансовой принадлежности.

Утверждена Приказом Госстроя России от 13.12.2000 N 285.

Аналогичные положения содержатся в п. 14 Организационно-методических рекомендаций по пользованию системами коммунального теплоснабжения в городах и других населенных пунктах Российской Федерации МДС 41-3.2000 : при отсутствии соглашения границей эксплуатационной ответственности признается граница балансовой принадлежности .

Утверждены Приказом Госстроя России от 21.04.2000 N 92.

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 16.01.2014 N А73-10137/2013.

Границы балансовой принадлежности

При определении границ балансовой принадлежности необходимо руководствоваться нормами ЖК РФ и Правилами содержания общего имущества .

Утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

В силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, в том числе:

— земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого дома и расположенные на указанном земельном участке объекты;

— помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, например межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в этом доме оборудование (технические подвалы);

— механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Правилами содержания общего имущества конкретизирован состав общего имущества в МКД. Согласно п. п. 5, 6, 7 Правил в него входят:

внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также из механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях;

внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также из другого оборудования, расположенного в этой системе;

внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета (далее — ОПУ) тепловой энергии, а также из другого оборудования, расположенного на этих сетях;

внутридомовая система электроснабжения, которая состоит из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, ОПУ электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов МКД, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с п. 8 Правил содержания общего имущества, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также из другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Согласно абз. 2 п. 2 новых Правил предоставления коммунальных услуг внутридомовые инженерные системы (далее — ВИС), являющиеся общим имуществом собственников помещений в МКД, — это инженерные коммуникации (сети), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, предназначенные для подачи коммунальных ресурсов от централизованных сетей инженерно-технического обеспечения до внутриквартирного оборудования, а также для производства и предоставления исполнителем коммунальных услуг по отоплению и (или) горячему водоснабжению (при отсутствии централизованных теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения).

Утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354.

На основании абз. 3 п. 2 новых Правил предоставления коммунальных услуг ВИС в жилом доме включают расположенные в пределах земельного участка, на котором расположен жилой дом, а также находящиеся в жилом доме инженерные коммуникации (сети), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, с использованием которых осуществляется потребление коммунальных услуг.

Очевидны различия: ВИС МКД не включают инженерные сети, расположенные в границах земельного участка, на котором он расположен, в то время как ВИС жилого дома (домовладения) — включают.

Пункт 8 Правил содержания общего имущества предусматривает, что внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством РФ, является внешняя граница стены МКД.

Исходя из системного толкования п. п. 5, 6, 8 Правил содержания общего имущества тепловые, водопроводные, канализационные сети, обеспечивающие не только внутридомовую систему отопления (водоснабжения, водоотведения), но и систему за ее пределами, не могут включаться в состав общего имущества граждан, проживающих в МКД .

Постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2013 N А52-1836/2013, от 12.02.2013 N А05-8688/2012, ФАС УО от 13.06.2013 N Ф09-3558/13, Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2013 N А57-19897/12, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2013 N 17АП-1804/2013-ГК, Третьего арбитражного апелляционного суда от 11.02.2013 N А33-8615/2012, Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2013 N А68-4905/2012.

В отношении транзитных сетей отметим, что внешняя граница стены МКД не может являться границей таких сетей, поскольку в силу п. 8 Правил содержания общего имущества она является границей только тех сетей, которые входят в состав общего имущества в МКД. Очевидно, что сети, обслуживающие более одного дома и проходящие транзитом по подвалу МКД, не могут быть отнесены к общему имуществу собственников (Постановления ФАС ПО от 22.04.2013 N А65-19356/2012, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2013 N А65-21090/2012).

Ключевой вывод. Граница балансовой принадлежности инженерных сетей предопределена признаком собственности или иным законным основанием для владения сетями . В МКД границей балансовой принадлежности является внешняя граница стены дома, изменить ее можно только законодательно.

Определение ВАС РФ от 21.11.2013 N ВАС-15836/13.

Границы эксплуатационной ответственности

В соответствии с п. 8 Правил содержания общего имущества границей эксплуатационной ответственности сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения при наличии ОПУ соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или РСО, является место соединения ОПУ с соответствующей инженерной сетью, входящей в МКД.

Таким образом, по общему правилу границей эксплуатационной ответственности инженерных сетей является место соединения ОПУ с централизованной сетью. При этом собственники вправе заключить с РСО (очевидно, в том случае, когда договор ресурсоснабжения заключается напрямую между собственниками и РСО и последняя выступает в данных договорных отношениях в роли исполнителя коммунальных услуг) или исполнителем коммунальных услуг (ТСЖ, ЖСК, УК) соглашение об установлении границы эксплуатационной ответственности иным образом.

Если соответствующего соглашения не заключалось, а ОПУ коммунального ресурса не установлен, граница эксплуатационной ответственности определяется по границе балансовой принадлежности.

Отдельного внимания заслуживает ситуация, когда ОПУ не расположен на границе балансовой принадлежности (внешней стене МКД), а смещен в ту или иную сторону.

Если ОПУ находится на внутридомовых инженерных сетях на некотором удалении от стены МКД, границей эксплуатационной ответственности РСО не может стать место соединения общедомового прибора учета с соответствующей сетью, входящей в МКД (как это предусмотрено п. 8 Правил содержания общего имущества), поскольку возложение на РСО ответственности за содержание ВИС неправомерно, единогласно заявляют арбитры . При таком положении вещей граница эксплуатационной ответственности должна быть определена по границе балансовой принадлежности сетей.

Постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2013 N 17АП-3656/2013-ГК, Шестого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2013 N 06АП-437/2013, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2013 N А75-2743/2013, Решение Арбитражного суда Республики Коми от 24.12.2013 N А29-3639/2013.

В зеркальной ситуации, когда ОПУ оборудован на внешних сетях, за пределами МКД, также нет оснований для определения границы эксплуатационной ответственности по месту соединения прибора с соответствующей инженерной сетью, ведь в п. 8 Правил содержания общего имущества сказано: . с сетью, входящей в МКД. Кроме того, как отмечено в Постановлении ФАС ВСО от 10.12.2013 N А33-2842/2013, ОПУ подлежит установке на границе сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД. Приборы учета, расположенные на внешних сетях (в тепловой камере колодца, в трансформаторной подстанции, в теплопункте), к общему имуществу собственников помещений не относятся. Поэтому в рассматриваемой ситуации граница эксплуатационной ответственности определяется так же, как и в предыдущем случае, — по внешней границе стены МКД.

Заметим, что РСО, пытаясь переложить на абонента затраты по содержанию внешних инженерных сетей, порой предлагает весьма изобретательные решения — например, заключение договора аренды наружных сетей (в роли арендатора выступает ТСЖ). Оплата ТСЖ затрат по содержанию сетей, ему не принадлежащих, не находящихся в зоне его балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, сверх установленных тарифов на коммунальный ресурс противоречит действующему законодательству (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2013 N 17АП-4317/2013-АК). Суд указал, что РСО не вправе требовать от ТСЖ внесения арендной платы за пользование тепловой трассой, а также самостоятельно определять стоимость услуг по транспортировке тепловой энергии. Арбитры пришли к выводу, что договор аренды в отношении тепловой сети является ничтожной сделкой, поскольку не соответствует требованиям Закона о теплоснабжении .

Федеральный закон от 27.07.2010 N 190-ФЗ.

В процессе согласования границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности в соответствии с п. 8 Правил содержания общего имущества УК (ТСЖ, ЖСК) сталкиваются с определенным противодействием РСО и рядом приводимых ею контраргументов, которым мы уделим некоторое внимание.

Аргументы и факты

Бесхозяйные сети. В первую очередь остановимся на доводе о том, что наружные сети (например, от границы дома до колодца тепловой камеры) не передавались РСО в обслуживание ОМСУ, не передавались РСО на правах аренды, не числятся в хозяйственном ведении. Здесь необходимо исходить из следующего: нахождение спорного участка сетей не в собственности обеих сторон спора не накладывает обязательств по его эксплуатации на абонента. Напротив, как отмечено в Определении ВАС РФ от 13.02.2014 N ВАС-562/14, законодательство (в данном случае — о водоснабжении) предоставляет организации водопроводно-канализационного хозяйства возможность урегулировать правоотношения по транспортировке воды и (или) сточных вод с владельцем сетей или использовать их как бесхозяйные (п. 5 ст. 8 Закона о водоснабжении и водоотведении ).

Федеральный закон от 07.12.2011 N 416-ФЗ.

Затраты на обслуживание сетей не включены в тариф РСО. Данное обстоятельство, по мнению судей, не может служить основанием для возложения обязанностей по содержанию спорных участков сетей на ТСЖ (ЖСК, УК) (Постановление ФАС УО от 02.09.2013 N Ф09-8700/13). Кроме того, РСО имеет возможность обратиться к регулятору с тем, чтобы экономически обоснованные расходы расчетного периода, не учтенные органом регулирования при установлении тарифов, были учтены в полном объеме в периоде, следующем за периодом документального подтверждения указанных расходов (Постановление ФАС СКО от 07.06.2013 N А53-20255/2012).

Пункт 13 Основ ценообразования в сфере теплоснабжения, утв. Постановлением Правительства РФ от 22.10.2012 N 1075.

ВИС в границах земельного участка. Нередко суды принимают во внимание п. 2 Правил содержания общего имущества, в котором сказано, что в состав общего имущества включаются в том числе объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен дом. Они делают вывод, что принципиально важно выяснить место расположения спорных сетей — на землях общего пользования или в границах земельного участка, отведенного для МКД .

Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2013 N А66-5117/2012.

Однако, повторим, границы земельного участка определяют границу ВИС только в отношении жилого дома (домовладения), границы эксплуатационной ответственности МКД определяются согласно п. 8 Правил содержания общего имущества. Так, в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2013 N А53-8638/2013 по ходатайству РСО было приобщено землеустроительное дело по межеванию земельного участка, принадлежащего собственникам помещений в МКД. Вместе с тем, как указал суд, границы эксплуатируемого и принадлежащего ТСЖ земельного участка не имеют правового значения при определении границ эксплуатационной ответственности за содержание водопроводных сетей. В материалы дела не представлено надлежащих доказательств принадлежности товариществу на праве собственности сетей, расположенных за пределами МКД.

Соглашения о разграничении эксплуатационной ответственности. Обзор судебно-арбитражной практики свидетельствует о том, что редко, но все же встречается и такая позиция. Пункт 8 Правил содержания общего имущества является диспозитивной нормой и предусматривает возможность заключения соглашения о разграничении эксплуатационной ответственности на иных условиях, нежели установленные по общему правилу. Договор ресурсоснабжения с приложениями (актами разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности), по сути, приравнивается арбитрами к такому соглашению (Постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2013 N А46-33291/2012, от 07.03.2013 N А46-27740/2012, Решения Арбитражных судов г. Москвы от 17.01.2014 N А40-7322/13102-79, Саратовской области от 06.02.2014 N А57-14606/2013). При этом суды учитывают факты подписания договоров ресурсоснабжения без замечаний и возражений со стороны управляющих организаций, игнорируя то, что соглашения между собственниками помещений и РСО либо между собственниками и исполнителем коммунальных услуг о переносе границы ответственности не заключалось. Бесполезными оказываются и доводы о том, что председатель правления ТСЖ не был уполномочен собственниками помещений на подписание акта о границе раздела на внешних сетях, они отвергаются со ссылкой на ст. 53 ГК РФ, п. 2 ст. 149 ЖК РФ о правомочиях председателя правления ТСЖ (Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2013 N А46-31876/2012). При этом арбитры не придают значения вопросу о принадлежности спорных сетей (относятся ли они к общему имуществу МКД либо являются бесхозяйными), признавая приоритет за актом о границах, в силу которого сеть находится в эксплуатационной ответственности ТСЖ (ЖСК, УК) и предназначена для обеспечения ресурсом только одного МКД (Постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2013 N А46-31030/2012, от 22.05.2013 N А46-31876/2012). В результате арбитры приходят к выводу, что ремонт и содержание внешних коммуникаций должны обеспечиваться управляющими организациями. Так, в Постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2013 N А72-10055/2012 затраты по ремонту наружных кабельных линий до трансформаторной подстанции были возложены на управляющую организацию. Суд указал: акт и условия договора энергоснабжения о согласовании границ эксплуатационной ответственности на наконечниках кабельных линий в трансформаторной подстанции не противоречат п. 8 Правил содержания общего имущества, в связи с чем оснований считать их недействительными не имеется.

Переписка с ОМСУ. Еще раз повторим, что внешняя граница сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, входящих в состав общего имущества, в п. 8 Правил содержания общего имущества определена императивно (в отличие от границы эксплуатационной ответственности) — это внешняя граница стены МКД. Иное может быть установлено только законодательством РФ (а не договором ресурсоснабжения и даже не соглашением между собственниками и РСО). Тем не менее в отдельных судебных актах делаются выводы о нахождении наружных сетей на балансе ТСЖ (ЖСК). Как правило, предпосылками таких выводов арбитров становится ведение переписки с ОМСУ, в которой ТСЖ (ЖСК) обозначают, что внешние отрезки инженерных сетей по завершении строительства и государственной приемки объекта были переданы застройщиком на баланс ТСЖ, и просят о передаче этих участков сетей на баланс муниципальных коммунальных служб. Эта переписка впоследствии может быть использована как подтверждение того, что имущество числится на балансе ТСЖ (Постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2013 N А46-31030/2012, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2013 N А72-10055/2012). Аналогичным образом в Постановлении ФАС ЗСО от 12.02.2013 N А46-7342/2012 суд принял во внимание переписку ТСЖ с администрацией города и справку БТИ, из которых следовало, что ТСЖ осуществляло содержание спорной тепловой сети и оформило на нее соответствующую документацию (технический и кадастровый паспорта, справки о принадлежности и отсутствии обременении). В связи с этим рекомендуем управляющим организациям, намеревающимся добиться принятия внешних коммуникаций в муниципальную собственность, в письменных запросах в ОМСУ и БТИ придерживаться осторожных формулировок, не называя себя балансодержателями внешних сетей и тем более не оформляя документацию на эти сети. Лучше всего, на наш взгляд, обратиться в ОМСУ в качестве заинтересованного лица с просьбой о проведении технической инвентаризации и постановке на учет инженерных сетей в качестве бесхозяйного имущества по указанному в обращении адресу (акцентируем внимание: следует просить именно проинвентаризировать и поставить на учет бесхозяйные сети, а не принять эти сети от ТСЖ (ЖСК, УК), поскольку нельзя передать то, чем не владеешь).

Ключевой вывод. Распространенная ошибка управляющих при обращении в ОМСУ с целью признания муниципальной собственностью внешних инженерных сетей — называть себя балансодержателем, указывать, что сети числятся на балансе ТСЖ (ЖСК) с момента передачи их застройщиком, просить принять эти сети у ТСЖ (ЖСК). Правильно — обратиться с запросом о проведении технической инвентаризации и постановке на учет бесхозяйного имущества.

Между тем есть и такие прецеденты, когда наружные сети признаются общим имуществом собственников помещений в МКД на том основании, что стоимость спорных сетей включалась застройщиком в сметы строительства МКД и, соответственно, в стоимость квартир и оплачена дольщиками. Такую аргументацию приводит, например, Арбитражный суд Вологодской области в Решении от 24.01.2014 N А13-5922/2013. В итоге он делает вывод: тепловые сети от тепловой камеры колодца до стены дома относятся к общему имуществу собственников квартир и, как следствие, к балансовой и эксплуатационной ответственности ТСЖ.

Инженерные сети, входящие в состав общего имущества собственников помещений, ограничиваются внешней стеной МКД. Граница эксплуатационной ответственности сетей может быть установлена соглашением между собственниками помещений и РСО (исполнителем коммунальных услуг). При отсутствии соглашения и наличии ОПУ граница эксплуатационной ответственности — это место соединения прибора учета и инженерной сети, входящей в дом. В тех случаях, когда узел учета не оборудован на внешней стене МКД, а смещен в ту или иную сторону, граница эксплуатационной ответственности определяется по границе балансовой принадлежности (по внешней стене МКД). Таким же образом определяется граница ответственности при отсутствии соглашения и отсутствии ОПУ. В отдельных судебных актах встречается мнение о том, что граница эксплуатационной ответственности может быть изменена условиями договора ресурсоснабжения между управляющим и РСО (с приложениями к нему в виде актов разграничения ответственности), однако слабость этой позиции — фактическая подмена соглашения собственников с РСО (исполнителем коммунальных услуг), о котором идет речь в п. 8 Правил содержания общего имущества, договором ресурсоснабжения.

Эксплуатационная ответственность: где границы?

Для эксплуатации промышленных, торговых, офисных зданий и сооружений их владельцы заключают договоры энергоснабжения, а также водо- и теплоснабжения, водоотведения и пр. Согласно условиям таких договоров компании-абоненты получают за плату, например, электроэнергию и обязаны в технически исправном состоянии содержать соответствующие сети, через которые производится поставка коммунальных ресурсов. Однако разделить бремя ответственности по таким договорам, а точнее, определить ее границы, — задача совсем непростая и на практике приводит к многочисленным спорам компаний-абонентов и снабжающих организаций.

Конструкция договора энергоснабжения является общей договорной моделью, в рамках которой осуществляется поставка различных коммунальных ресурсов. Соответственно, общие правила о договоре энерго­снабжения, закрепленные в §6 главы 30 ГК РФ, в равной степени относятся и к договорам теплоснабжения, водоснабжения и другим договорам на поставку коммунальных ресурсов в силу ст. 548 ГК РФ.

Помимо общих правил, к отдельным видам такого догово­ра применяются специальные нормы, содержащиеся в соответствующих нормативных правовых актах (например, для договора водоснабжения таким правовым актом является Федеральный закон от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении»).

Однако вне зависимости от вида реализуемого коммунального ресурса (вода, теп­ловая энергия в горячей воде и др.) его поставка осуществляется в рамках одного и того же договорного подвида «договор энергоснабжения», относящегося к договорному виду «договор поставки». Последний, в свою очередь, относится к договорному типу «договор купли-продажи». В связи с этим при отсутствии в специальных законах правил, регулирующих отношения, касающиеся поставки определенного коммунального ресурса, к названным до­говорам могут быть применены правила §1—3 главы 30 ГК РФ, а также общие положения об обязательствах и договорах.

В настоящей статье рассмат­риваются правовые позиции судов по вопросу разграничения зоны эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности абонента и энергоснабжающей компании, которые в равной мере относятся ко всем упомянутым договорам с учетом их специфики.

Акт разграничения имеет огромное значение

В обязанности абонентов входит осуществление технического обслуживания и ремонта принадлежащих им сетей или своими силами, или силами привлеченных подрядных организаций. Свои энергопринимающие устройства компании располагают на сетях, относящихся к зоне их ответственности по договору энергоснабжения, которые входят в общую инфраструктуру соответствующего комплекса.

Для определения зон ответственности энергоснабжающей организации и компании-абонента между ними подписывается до­кумен­т под названием «Акт разграничения эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности», в котором стороны утверждают схему расположения сетей и кто за что отвечает.

Установление согласованных границ, по которым проходят эксплуатационная ответственность сторон и балансовая принадлежность их объектов, имеет важное значение для владельцев зданий и сооружений, поскольку от этого зависит объем их финансовых обязательств. Например, в предмет доказывания по делам о взыскании задолженности по оплате электроэнергии, фактически потерянной в электросетях при ее передаче, входит установление следующих обстоятельств:

  • принадлежность объектов электросетевого хозяйства и границ балансовой принадлежности сетей;
  • факт перетока электроэнергии через электросети;
  • способы фиксации объемов электроэнергии на входе в электросеть и на выходе из нее;
  • величина (количественное значение) электроэнергии, поступившей в сеть;
  • величина (количественное значения) электроэнергии, вышедшей из сети (суммарное значение объема полезного отпуска, поставленного потребителям, и объема, переданного в смежные электросети);
  • разность между двумя преды­дущими величинами, которая составит величину потерь;
  • задолженность по оплате, рассчитанная как разность между стоимостью потерянной электроэнергии и размером фактически произведенной за нее оплаты.

Эти обстоятельства, а также доказательства, на которых основаны выводы суда, указываются в мотивировочной части решения (п. 4 ст. 170 АПК РФ). При этом приоритет отдается определению объ­ема энергоресурсов (в том числе количества потерь в сетях) по приборам учета (Определение Верховного суда РФ от 15.10.2014 по делу № 308-ЭС14-91, А53-16593/2013).

Конфликты при определении границ ответственности

Как показывает практика, нередко компании-абоненты отказываются от варианта акта в том виде, в котором его предлагают для подписания энергоснабжающие организации, считая, что они необоснованно расширяют зону ответственности компаний. Энергоснабжающие организации в своих вариантах зону ответственности абонентов предусматривают не на границах принадлежащих тем объектов (например, по наружной части стены здания или сооружения), а немного дальше этих границ, закреп­ляя за абонентами участок большей протяженности.

Несогласные с таким подходом абоненты передают возникшие разногласия на рассмотрение суда в порядке ст. 445 ГК РФ, а если договор заключен, дожидаются окончания срока его действия, чтобы изменить сложившийся порядок. Зачастую споры также возникают в ситуации, когда акт разграничения эксплуа­тационной ответственности и балансовой принадлежности вообще не подписан. Рассмот­рим, что следует учитывать в подобных случаях.

Применительно к такой услуге, как поставка тепловой энергии в горячей воде, обязанность проводить плановые ремонты (текущие и капитальные) тем лицом, в чьем ведении находятся тепловые сети в соответствии с актом разграничения балансовой принадлежности и эксплуа­тационной ответственности, вытекает, в частности, из следующих нормативных правовых актов: Гражданский кодекс РФ (ч. 2), Типовая инструкция по технической эксплуатации тепловых сетей систем коммунального теплоснабжения, утв. приказом Госстроя России от 13.12.2000 № 285 «Об утверждении Типовой инструкции по технической эксплуатации тепловых сетей систем коммунального теплоснабжения» (подп. 6.4—6.5), Правила технической эксплуатации тепловых энергоустановок, утв. приказом Минэнерго России от 24.03.2003 № 115 (п. 2.1.5).

Для установления зоны ответственности абонента принимается во внимание содержание подписанного между ним и энергоснабжающей организацией договора с актом разграничения эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности. При этом учитывается, как проходит граница зон ответственности, какие участки теплотрассы переданы в ведение каждой из сторон, фактически сложившийся между ними порядок взаимоотношений по этому поводу, эксплуатация сетей исключительно под нужды одного абонента и их неиспользование в качестве промежуточных сетей для нужд других абонентов и т.д.

Так, в одном деле суд установил, что абонент фактичес­ки потребляет и может потреб­лять теплоэнергию только посредством использования спорного участка теплотрассы, присоединенного к сети энергоснабжающей организации. Поэтому данный участок теплотрассы фактически является присоединенной сетью абонента, и именно на нем лежит обязанность его содержать в исправном состоянии и производить по мере необходимости ремонт (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 21.11.2012 по делу № 33-8692/2012).

В пользу энергоснабжающей организации будет свидетельствовать и тот факт, что абонент длительное время исполнял без возражений договор энергоснабжения для потребителей тепловой энергии в горячей воде, а до него ранее заключены договоры аналогичного содержания и с идентичными актами разграничения эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности.

В то же время сопутствующие до­кумен­ты, например ситуационный план земельного участка, на котором представлена схема размещения теплотрассы, не имеют значения для решения вопроса об определении зоны ответственности сторон договора энергоснабжения. Упомянутые до­кумен­ты служат цели определения границ размещения теплотрассы и мес­та нахождения теплосетей и сами по себе балансовую принадлежность участков теп­лотрассы не определяют.

Если акт разграничения эксплуатационной ответственнос­ти не подписан, суд принимает во внимание балансовую принадлежность сетей, то есть определит, кому именно они принадлежат. Принадлежность сетей абоненту может следовать из проектной до­кумен­тации на принадлежащий ему объект, в состав которого входил участок теплотрассы, учет сетей в составе основных средств у абонента, наличие подписанных актов приема-передачи объектов и т.д.

Изменение зон ответственности можно обсуждать при заключении нового договора

Наличие определенных зон эксплуатационной ответственности в договоре энергоснабжения не лишает абонента по окончании срока действия данного договора и при обсуждении проекта нового договора представить свои возражения по границе балансовой принадлежности теплосетей.

В разделе 1 Правил учета тепловой энергии и теплоносителя, утв. ­Минтопэнерго России 12.09.95 № Вк-4936, предусмотрено, что границей балансовой принадлежнос­ти тепловых сетей является линия раздела элементов теп­ловых сетей между владельцами по признаку собственности, аренды или полного хозяйственного ведения.

В соответствии с п. 1.9 приказа Госстроя России от 13.12.2000 № 285 границей балансовой принадлежности является линия раздела элементов систем теп­лоснабжения по признаку собственности или иного законного основания, а границей эксплуатационной ответственности — линия раздела элементов системы теплоснабжения по признаку обязанностей (ответственности) по эксплуатации тех или иных элементов систем теплоснабжения, устанавливаемая соглашением сторон. В случае отсутствия такого соглашения граница эксплуатационной ответственности устанавливается по границе балансовой принадлежности.

При отсутствии соглашения о границах все решает балансовая принадлежность

Если соответствующий участок теплотрассы не учтен на балансе абонента в качестве основных средств, то при обсуждении проекта договора энергоснабжения абонент сможет настаивать на установлении в акте разграничения эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности не в соответствии с ранее утвержденной схемой, а по наружной стене принадлежащего ему объекта.

При отказе энергоснабжающей организации подписать с абонентом договор энерго­снабжения с актом разграничения по наружной стене объекта абонент будет вправе в судебном порядке потребовать заключения договора на приемлемых для себя условиях на основании ст. 445 ГК РФ, поскольку энергоснабжающая организация не вправе уклониться от его заключения.

Если теплосети по участку теплотрассы от наружной час­ти объекта абонента не учтены у абонента в составе основных средств, не передавались ему по акту приема-передачи, не входят в состав общей инфраструктуры принадлежащего ему объекта, нет и оснований для установления зоны эксплуатационной ответственности в этом месте, поскольку при отсутствии балансовой принадлежности соответствую­щей части теплосетей эксплуатационная ответственность могла быть установлена только договором энергоснабжения.

Так, в одном деле, устанавливая зону эксплуатационной ответственности абонента по наружной части стены многоквартирного дома, суд исходил из того, что в материалы дела энергоснабжающей организацией не были представлены доказательства, свидетельствующие о том, что:

  • спорные участки сети (от внешней границы стены многоквартирных домов до тепловых камер) относятся к составу общего имущества граждан, проживающих в многоквартирных домах;
  • о наличии воли собственников на изменение границы эксплуатационной ответственности;
  • спорные участки сети за пределами стены дома используются исключительно для нужд этого дома (предназначены для снабжения энергией исключительно этого многоквартирного дома).

Акты о подключении, разграничении балансовой принадлежности, которые составляются по окончании технологического подключения к теплосетям и подписываются сторонами договора о технологическом подключении, также отсутствовали, как и доказательства того, что к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома относится земельный участок, находящийся за пределами периметра зданий.

Энергоснабжающая организация в ходе рассмотрения спора ссылалась на то, что сети ей также не принадлежат.

Но суд отметил, что отсутствие оформленных в установленном порядке до­кумен­тов, подтверждающих факт передачи спорных участков тепловых сетей в муниципальную собственность, не является основанием для возложения обязанностей по содержанию названных участков сетей на управляющую многоквартирным домом компанию, не являющуюся их правообладателем (постановление ФАС Уральского округа от 16.10.2013 № Ф09-10246/13 по делу № А60-2413/2013).

Аналогичное заключение суд сделал и в другом деле: отсутствие теплосетей в перечне объектов муниципальной собственности само по себе не свидетельствует о том, что эти сети не относятся к объектам муниципальной собственности. Кроме того, отсутствие оформленных в установленном порядке до­кумен­тов о муниципальной собственности на указанные сети не является основанием для возложения обязанности по содержанию таких сетей на абонента, не являю­щегося их правообладателем (постановление ФАС Дальневосточного округа от 07.12.2009 № Ф03-6856/2009 по делу № А04-1814/2009).

Еще в одном деле суд отметил, что спорные сети не находились на балансе абонента и не являлись элементом принадлежащего ему здания. Доказательства того, что эти сети создавались как неотъемлемая (обслуживающая) часть данного здания, энергоснабжающая организация не представила, в связи с чем суд отклонил ее довод о том, что ответственность за содержание указанных сетей по условиям договора энергоснабжения должна относиться на абонента (постановление ФАС Дальневос­точного округа от 28.06.2013 № Ф03-2673/2013 по делу № А59-3781/2012).

Инструменты давления на абонентов

Вместе с тем в случае отказа при заключении нового договора от принятия на баланс теплосетей следует учитывать, что энергоснабжающая организация будет вправе свои затраты на содержание, ремонт, эксплуатацию таких сетей учесть при установлении тарифов на поставку теп­ловой энергии в горячей воде на основании ст. 8 и 15 Федерального закона от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении», что приведет к удорожанию для абонента услуг по подаче тепловой энергии в горячей воде.

Энергоснабжающая организация также вправе предъявить абоненту к возмещению свои затраты на ремонт и восстановление тепловых сетей, поскольку ухудшение их состояния пришлось на период, когда они находились в зоне его эксплуатационной ответственности. Такое право на возмещение затрат и корреспондирующая этому обязанность абонента вытекают из условий договора энерго­снабжения и положений ст. 15 ГК РФ.

Кроме того, энергоснабжаю­щая организация сможет задействовать и иные инструменты давления на абонента, сделав для него возврат теплосетей в ее ведение экономичес­ки невыгодным.

К примеру, если наряду с основными сетями по участку теплотрассы проходят промежуточные сети, которые энергоснабжающая организация задействует при поставке тепловой энергии абоненту в случае, когда основные сети требуют ремонта, она может перестать их использовать.

Это возможно при отказе абонента от включения в зону своей эксплуатационной ответственности участка теплотрассы от наружной стены принадлежащего ему объекта. Энергоснабжающая организация может просто не предоставить промежуточную сеть, учитывая, что имеется основная сеть, сделанная специально под абонента.

Что касается основной сети, энергоснабжающая организация может отказаться использовать эту сеть для подачи тепловой энергии до того момента, пока абонент не возместит затраты на устранение недостатков. Например, сославшись на возможный прорыв сетей в связи с их ненадлежащим техническим состоянием, что лишит абонента теплоснабжения.

Как видно в приведенной ситуации, даже если абонент откажется включить в свою эксплуа­тационную ответственность участок теплотрассы от наружной стены принадлежащего ему объекта, абонент все равно будет обязан произвести ремонт тепловых сетей, при этом платить за тепловую энергию он будет по повышенному тарифу. Кроме того, не исключено, что энергоснабжающая организация может отключить абонента от промежуточных сетей, что делает отказ от пролонгации договора энергоснабжения с утвержденным актом разграничения эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности нецелесо­образным.

Популярное:

  • Ч1 ст 4 гк рф Статья 4. Действие гражданского законодательства во времени 1. Акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения […]
  • Исковое заявление о взыскании убытков по договору подряда ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ о взыскании задолженности по договору строительного подряда ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ о взыскании задолженности по договору строительного подряда В Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа Истца: ООО___________________________ Адрес: […]
  • Айвар лк правовая защита суррогатного материнства Айвар лк правовая защита суррогатного материнства 12. Майфат А.В., Резник Е.С. Современное состояние и перспективы развития законодательства в сфере использования репродуктивных технологий // Семейное и жилищное право, 2010, № 3. С.17-20. 13. Митрякова […]
  • Как зарегистрировать документ в организации Регистрация документов Регистрация документа – присвоение документу регистрационного номера и внесение данных о документе в регистрационно-учетную форму. 1 Регистрационный номер документа (регистрационный индекс документа) - цифровое или буквенно-цифровое […]
  • Авто после дтп в новосибирске Битые (аварийные) авто Новосибирск и Продам Хондарик авто после аварии Продам Хонду Домани 1995 г после аварии, машина на ходу используется для передвижения каждый день. Ходовая Продам автомобиль после аварии на запчасти Продам после аварии Chevrolet Niva, […]
  • Тк рф оплата по среднему заработку Средний заработок для оплаты командировки Статья 167 Трудового кодекса РФ (далее - ТК РФ) гарантирует работнику, направленному в служебную командировку, сохранение места работы (должности) и среднего заработка, а также возмещение расходов, связанных со […]
  • Привлечение к ук ст 159 ч4 Статья 159. Мошенничество Статья 159. Мошенничество См. комментарии к статье 159 УК РФ О судебной практике по делам о мошенничестве, присвоении и растрате см. постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 ноября 2017 г. N 48 Информация об […]
  • С чего начинается оформление квартиры при продаже Как оформить сделку купли-продажи квартиры? Юридический Яндекс Дзен! Там особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас. В настоящее время договоры купли-продажи жилых помещений — жилого дома, квартиры или их частей […]
Границы ответственности земельного участка