Договор мены квартиры с обременением

Оглавление:

Нюансы договора мены квартиры и его образец, соответствующий требованиям Росреестра на 2018 год

Договор мены квартиры — двусторонняя сделка купли-продажи, в которой каждый контрагент выступает и продавцом, и покупателем.

Обмен подразумевает, что вы, отдавая свою недвижимость другому человеку, становитесь обладателем его жилища.

Суть сделки и ее отличие от договора купли-продажи

Основное отличие мены от договора купли-продажи состоит в том, что чистый обмен жилыми помещениями осуществляется без денег.

В определенном смысле обмен жилыми помещениями гораздо безопаснее договора купли-продажи:

  • не нужно беспокоиться о том, как безопасно передать деньги продавцу;
  • продавцу не нужно думать, будут ли купюры настоящими (если речь идет о наличке);
  • нет проблемы с длительным переводом банка средств на счет продавца.

Дополнительное преимущество такой сделки – освобождение от необходимости платить НДФЛ при обмене равнозначными объектами недвижимости.

Кстати, несмотря на употребление слов «мена» и «обмен» в качестве синонимов, знайте, что юридически это не одно и то же:

  1. Термин «обмен» относится к муниципальным квартирам, их жильцы обладают договором социального найма либо ордером на квартиру, если жилье еще при советской власти получили родители или бабушки-дедушки и позже не переоформили документы.
  2. Слово «мена» используется при обозначении сделок с приватизированными квартирами, у их владельцев есть свидетельства о собственности.

Обменять приватизированное жилье на муниципальное либо наоборот не получится — с 2005 года такие сделки запретили.

Существенные условия договора

Таких условий только два, и без них договор мены квартиры заключить невозможно:

Обязательное указание предмета договора. Необходимо сообщить точные характеристики обмениваемого жилья, чтобы по ним можно было идентифицировать объект недвижимости. К ним относятся адрес квартиры, количество комнат, планировка, общая и жилая площадь недвижимости. Все цифровые данные следует в скобках дублировать прописью, чтобы не возникло разночтений.

  • Указание лиц, которые имеют право пользоваться квартирой. К ним относятся все прописанные на данной площади люди. В договоре необходимо указать, до какого момента они обязаны сняться с регистрационного учета.
  • Дополнительные условия соглашения

    Все остальные условия относятся к дополнительным. Но это не значит, что их можно опустить.

    К таковым условиям могут относиться:

    1. Стороны. Если речь идет о физических лицах, необходимы полные ФИО и паспортные данные. Если хотя бы одна из сторон – юридическое лицо, то понадобится указать полное наименование организации, ее юридический адрес и основные реквизиты (ОГРН, ИНН и так далее).
    2. Стоимость. Традиционно считается, что обе квартиры равноценны, поэтому она не является существенным условием.
    3. Состояние объекта недвижимости. Достаточно фразы о том, что стороны осмотрели недвижимость, которую планируют получить, и ее состояние их удовлетворило. Свою квартиру каждый из них обязуется передать другому именно в том состоянии, в каком она была на момент осмотра.
    4. Страхование недвижимости, о чем в договоре мены делается соответствующая пометка.
    5. Сроки. Если одна сторона получила документы раньше, то для второй необходимо установить предельный срок, в течение которого она должна сделать то же самое. По истечении этого срока прекращается действие договора.
    6. Непредвиденные обстоятельства, чье появление может помешать совершению сделки. Что именно считать форс-мажором, стороны определяют самостоятельно.
    7. Дата заключения сделки и подписи сторон.

    Указание стоимости жилья и доплаты по сделке

    Если квартиры стоят одинаково, то все просто. Указывается одна цена, подчеркивается, что сделка совершается без доплаты.

    При разнице в стоимости указывают цены обеих квартир и доплату, размер которой зависит от решения сторон. Еще нужно отметить в договоре, каким образом и в какие сроки одна сторона должна передать другой деньги.

    Возможно это только в том случае, если предоставлены документы, подтверждающие передачу денег по сделке.

    Так что не выбрасывайте никаких расписок в получении денег либо платежных поручений при безналичном перечислении средств, они обязательно пригодятся.

    Поскольку цены определяются сторонами, при совершении сделки между близкими родственниками или хорошими знакомыми можно указать в договоре, что доплаты нет, и передать ее без каких-либо документов.

    Кроме того, так легко нажить проблемы с налоговой. Если доплата небольшая, например, 50-100 тысяч рублей, можно рискнуть и не прописывать ее в договоре. А если старая хрущевка обменивается на благоустроенную квартиру в новостройке, тут уж любой поймет, что доплата должна быть.

    Росреестр может не пропустить такую сделку, да и налоговая ею заинтересуется. Поэтому крупную доплату лучше оформлять должным образом.

    Нотариальная регистрация договора

    Без нее можно обойтись, если вы уверены в другой стороне и своем знании законов, и просто подписать договор.

    Но лучше не экономить на нотариусе:

    1. Ни одна из сторон потом не сможет сказать, что о какой-то статье Гражданского кодекса РФ он знал или был пьян в момент заключения договора, а потому ничего не помнит.
    2. При утере документов нотариус их продублирует, в противном же случае восстановление будет невозможно.

    Условия расторжения

    Есть два способа расторгнуть договор мены квартиры:

    • по обоюдному согласию;
    • в судебном порядке.

    По обоюдному согласию сделку можно расторгнуть двумя способами:

    1. Если желание вернуть все на свои места появилось одновременно у обеих сторон сделки. Тогда никаких проблем нет, договор расторгается и каждый возвращает себе свою жилплощадь.
    2. Если с инициатива расторжения сделки возникла у одной из сторон соглашения. Тогда нужно составить письменное требование ко второй стороне договора, в котором следует написать, почему нужно расторжения договора. В течение 30 дней вторая сторона должна решить, согласна она или нет. Если согласие будет достигнуто, то договор расторгается, как в предыдущем случае.

    К ним могут относиться:

    1. Нарушение договора другой стороной.
    2. Существенное изменение обстоятельств. То есть, если бы истец, знал о возможности наступления таких обстоятельств, вообще не согласился бы заключать договор либо согласился, но на других условиях (например, если квартира пострадала от пожара до подписания договора, а контрагент, зная об этом, не сообщил второй стороне).
    3. Одна из сторон подписала документ под давлением.
    4. Один контрагент в чем-то обманул другого (к примеру, в договоре написано, что на жилье никто прав не имеет, а на самом деле квартира находится в залоге у банка по ипотеке).
    5. В договоре есть существенные опечатки, которые влияют на его выполнение (допустим, неверно указан адрес или номер квартиры).

    Подать иск можно в течение года либо трех в зависимости от того, по какой причине происходит расторжение сделки.

    Видео: Что делать, если Вы хотите разменять квартиру?

    В видеосюжете рассказывается, что представляет собой договор мены и как данная сделка регламентируется законодательством РФ.

    Даются советы, как правильно составить договор мены недвижимости, каковы его особенности, что должно быть указано в тексте документа, как правильно указать стоимость обмениваемых квартир и расписать условия доплаты при неравнозначном обмене.

    Договор мены недвижимости: содержание, форма и образец заполнения

    До появления приватизации и собственно купли-продажи существовал лишь один вид гражданско-правовых сделок — договор мены недвижимого имущества, позволявший приобрести квартиру или дом.

    Он имеет название договора мены, но при этом его потенциальное применение толковалось довольно широко.

    В соответствии со ст. 567 ГК РФ сейчас под ним понимают обмен имуществом, находящимся в собственности сторон договора. Это справедливо и в отношении договора мены недвижимого имущества, как одного из подвидов этой двухсторонней сделки.

    Когда выгодно применять

    Современное значение такой сделки обрело иное значение, поскольку имущество теперь принято покупать и продавать.

    Однако, если следовать смыслу ч.2 упомянутой статьи, к сделкам мены хоть и применяются положения договоров купли-продажи, ничто не мешает обменять вам равноценный товар без дополнительных денежных вложений.

    В данном случае, при условии одинаковой рыночной стоимости недвижимого имущества, сделка не потребует от ее участников становиться продавцом и покупателем, так как это противоречит её существу. В остальных случаях, что может встречаться довольно часто, должна фактически происходить купля-продажа недвижимости, так как всегда имеется разница в цене объекта недвижимости.

    По сути, при мене происходит все та же передача прав собственности и необходимо в ваших же интересах зафиксировать их на новые объекты. Договор считается исполненным, когда выполнены все существенные условия: обмен документацией, фактическое освобождение помещений, произведение доплат за разницу в стоимости и т.д.

    Когда следует отдать предпочтение договору мены?

    Один ответ вы уже получили, однако это лишь основной посыл, так как, даже имея на примете равноценную недвижимость, трудно достичь согласия сторон.

    Самое время подключится эмоциям и страху перед возможностью оплаты налогов и т.д.

    Как правило, мена выгодна:

    • когда не хватает наличных денег на перспективное жилье;
    • обмену подлежит недвижимость близких родственников;
    • при стабильной цене на объекты недвижимого имущества;
    • чтобы сократить разного вида платежи (издержки), характерные купле и продаже;
    • в целях улучшения жилищных условий и при расселении из ветхого и аварийного жилья.

    Типы соглашений

    В большинстве случаев, когда речь заходит об обмене недвижимого имущества подразумевают квартиры, дома, гаражи.

    Однако в роли объекта в соглашении могут выступать земельные участки.

    Таким образом, если учитывать предмет договора мены и характеристики жилья как товара, можно выделить несколько типов соглашений недвижимого имущества:

    • договор мены квартиры;
    • сделки по обмену индивидуальными частными домами;
    • обмен земельными участками;
    • сделки о мене нежилых объектов.

    Необходимые документы и форма договора

    Весь порядок проведения сделок мены давно регламентирован положениями Гражданского кодекса России.

    Существует определенный характером сделки свой перечень документации, подлежащий передачи сторонами и предоставлению в органы государственной регистрации сделок по недвижимому имуществу.

    Здесь нужно сделать важное замечание: мене могут подлежать два равноценные, но не совсем одинаковые объекты. Причем либо на правах собственности или как муниципальное жилье.

    Все сделки должны иметь обязательную письменную форму, и более того, в некоторых случаях предусматривают типовые бланки.

    Так для, обмена неприватизированных объектов недвижимости необходимо получить следующие документы:

    1. Заявление на типовом бланке о намерении обменять жилье (объект), от ответственных нанимателей, согласно имеющемуся договору социального найма, за подписью всех совершеннолетних членов семьи.
    2. Копию лицевого счета.
    3. Выписка из домовой книги и справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам из управляющей компании.

    Для приватизированного жилья состав пакета документов несколько отличается, так как кроме перечисленного списка, нужно предоставить:

    • оценочный акт из БТИ о рыночной стоимости объекта;
    • справку об отсутствии догов по налогу;
    • разрешение органов опеки в отношении малолетних и недееспособных лиц.

    Правила и образец составления

    Есть определенные законом правила, но в целом в договоре мены могут присутствовать любые дополнительные условия, лишь бы они не шли в противоречие с действующим законодательством.

    Перечислим то, чего уж точно нельзя допускать сторонам договора:

    • осуществлять фиктивный или корыстный обмен;
    • менять аварийное или ветхое жилье, потенциально подлежащее сносу на новое;
    • производить обмен служебными или ведомственными помещениями, зданиями;
    • менять жилье, на которое находится в залоге или под наложенным судом арестом.

    Образец договора мены жилыми помещениями Вы можете посмотреть и скачать здесь.

    Есть еще одно важное требование, пусть и не часто встречающееся сегодня, но все же актуальная для жителей разных городов России, не принадлежащих одним и тем же территориальным образованиям. В этом случае, число переселенцев по договору мены должно быть в точности одинаковым с обеих сторон.

    Какие нюансы могут присутствовать при заключении договора мены?

    Они, конечно же, есть, как и в любом соглашении в отношении передачи имущества.

    Важно отразить в соглашении стоимость объекта и его составные элементы (помещения) с учетом их точной площади. Сверить справки из органов опеки (если того требует ситуация) и осведомиться о прошлом всех жильцов ранее проживавших в помещениях квартир, домов. Все это принято назвать проверкой юридической чистоты документации.

    Учитывая в чистом виде безденежный характер мены жилья, можно сказать она имеет все шансы существовать вечно. Всегда возникает потребность экономии и опасность иметь дело с крупными суммами денег. Пользуйтесь при совершении сделок услугами только проверенных профессиональных агентств и вам гарантирована безопасность и комфорт.

    Смотрите видео, в котором разъясняются некоторые нюансы оформления договора мены недвижимого имущества:

    Договор мены квартиры образец 2016 Росреестр — условия обмена жилья

    Договор мены – это гражданско-правовой документ, который регламентирует действие, когда одна сторона передает другой объект, товар либо услугу взамен на равнозначное приобретение. При этом стоимость обмениваемых предметов должна быть приблизительно одинаковой. Такая процедура очень часто происходит между родственниками либо близкими людьми. Также действие довольно распространено в сфере недвижимости. Порядок осуществления данной сделки определен статьей № 567 Гражданского Кодекса России.

    Договор мены недвижимости, недвижимого имущества: существенные условия

    Для обмена недвижимого имущества существуют ряд условий, необходимых для соблюдения. К ним, в частности, относятся:

    • Предметы обмена должны находиться в собственности лица, совершающего данное действие. К примеру, запрещается включать в договор объект, самовольно возведенный и нигде не зарегистрированный.
    • В акте обязательно необходимо указать достоверную цену имущества, с которым осуществляется данная сделка. Как известно, обмен между физическими субъектами происходит на правах передачи и получения равнозначного по стоимости товара.
    • Документ мены необходимо нотариально заверить.

    Если по договору обмениваемые товары признаются неравноценными, то документ признается недействительным и его соответственно расторгают.

    Договор мены возмездный и безвозмездный, чем отличаются?

    Акт обмена относится к возмездным операциям, поскольку взамен за один товар (услугу) участник обменного процесса обязательно получает другой, по цене приближенный к меняемой продукции. Таким образом, все участники сделки остаются с приобретением.

    Договор мены квартиры образец 2016 Росреестр

    При заключении акта передачи-получения квартиры по принципу обмена, недвижимый объект необходимо в обязательном порядке внести в единую российскую систему учета Росреестр. Кроме того, сам документ нужно заверить у нотариуса. Текст такого акта допустимо оформить в письменном виде и в свободной форме, но с обязательным указанием такой информации:

    • Личные паспортные данные участников сделки – ФИО, адрес проживания;
    • Подробные сведения об объектах – стоимость, местонахождение (адрес) и так далее;
    • На каких условиях осуществляется процедура;
    • Подписи участников сделки;
    • Дата составления документа;
    • Нотариальное заверение.

    Скачать бесплатно образец обмена квартиры 2016 в формате Word можно по данной ссылке:

    Договор мены квартиры на дом с земельным участком

    В случае, если составляется акт мены квартиры на дом с приусадебным участком земли, то при его написании необходимо быть особенно внимательными и руководствоваться общепринятым шаблоном, загрузить который бесплатно доступно по адресу:

    Налог при продаже квартиры полученной по договору мены

    Для тех граждан, которые планируют в ближайшее время продать недвижимой собственность, полученную в результате обмена, актуальным становится вопрос – облагается ли данная сделка налогом и в каком размере? Ответ – да, государственную пошлину необходимо оплатить. Размер данного взноса зависит от стоимости самой квартиры и составляет 13 % от цены объекта. Этот вид налога, как и при сделке купли-продажи, действует на недвижимое имущество, стоимостью превышающую один миллион рублей.

    Переселение собственников из сносимых домов по договору мены

    Права собственников при переселении из сносимых домов, полученных по акту обмена, ничем не отличаются от прав тех, кто приобрел жилье по акту купли-продажи. На основании действующего законодательства, независимо от того, каким образом недвижимое имущество было получено во владение (главное, чтобы законно), жильцы объектов, подлежащих сносу имеют право на переселение в новые квартиры.

    Договор мены автомобилей между физическими лицами, транспортных средств

    Как правило, обмен автомобилями происходит между физическими лицами. Заключать его лучше в присутствии нотариуса, можно с привлечением юриста, обратившись в правовую консультацию за помощью. Скачать бланк документа бесплатно можно, пройдя по ссылке:

    Нарушение договора мены: вид проступка, наказание

    Нарушение обменного документа считается гражданско-правовым проступком, который не влечет за собой какого-либо серьезного наказание. В соответствии с установленным российским законодательством максимум, что может последовать, если обмен будет признан неравнозначным – это расторжение составленного акта.

    Заключение договора мены квартиры в 2018 году: пошаговая инструкция

    Рассказываем, как правильно заключить договор мены квартиры.

    Предмет договора мены в 2018 году

    В соответствии с действующим гражданским законодательствам (ст. 130 ГК РФ) предметом договора мены недвижимости могут выступать:

    • Жилые и нежилые помещения;
    • Помещения, предназначенные для размещения транспортных средств;
    • Объекты незавершенного строительства;
    • Земельные участки.

    Обратите внимание! Любая недвижимость, указанная в договоре мены, должна быть свободна от обременения (залог, арест, притязания третьих лиц и т.д.).

    Стороны договора мены квартиры в 2018 году

    Как и в случае с договором купли-продажи, сторонами договора мены могут быть любые субъекты гражданского права:

    • Совершеннолетние дееспособные физические лица (как граждане РФ, так и иностранные граждане и лица без гражданства);
    • Индивидуальные предприниматели;
    • Юридические лица;
    • Государство (РФ и ее субъекты, а также городские и сельские поселения и другие муниципальные образования).

    Обратите внимание! Стороны в договоре мены одновременно являются продавцом и покупателем. Каждая из сторон признается продавцом того товара, который она обязана передать, и покупателем того товара, который она обязуется принять в обмен.

    Обязанности сторон по договору мены квартиры в 2018 году

    Основной обязанностью каждой из сторон договора мены является передача товара в собственность другой стороне договора. При этом:

    • Каждая сторона договора обязуется передать товар свободным от прав третьих лиц;
    • Передача обмениваемых товаров должна производиться одновременно;
    • Право собственности на полученный товар возникает у сторон договора одновременно.

    Обратите внимание! Права и обязанности сторон по договору мены квартиры одинаковы, причем обязанности одной стороны всегда соответствуют правам другой стороны.

    Виды договоров мены в 2018 году

    На сегодняшний день в России возможны несколько вариантов обмена жилья:

    • Обмен квартиры на загородный дом;
    • Обмен квартиры для увеличения или уменьшения жилплощади;
    • Обмен одной квартиры на несколько;
    • Обмен равноценных по площади квартир в разных районах.

    Обратите внимание! Обмен квартир в Москве требует серьезного анализа рынка и специальных познаний в области жилищного права. Даже если вы знаете все о своей квартире и нашли хороший вариант обмена самостоятельно, подготовка документов и завершение сделки потребует от вас серьезных временных затрат и мер предосторожности. Если вы хотите упростить процесс и сократить его риски, рекомендуем обратиться за помощью к специалистам по жилищному праву.

    Форма договора мены квартиры в 2018 году

    По общему правилу договор мены недвижимости составляется в простой письменной форме: путем составления документа, выражающего содержание сделки и подписанного лицами, совершающими сделку (ст. 160 ГК РФ).

    Обратите внимание! Договором считается не только бумажный, но и любой другой материальный носитель, в котором зафиксирована воля сторон на совершение сделки.

    Содержание договора мены квартиры в 2018 году

    Типовой договор мены недвижимости включает в себя следующие пункты:

    • Сведения о каждой стороне договора (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации);
    • Информация о квартирах (адрес жилого дома, этаж, количество комнат, общая и жилая площади и т.д.);
    • Стоимость квартир;
    • Размер доплаты (при обмене неравноценных квартир);
    • Сведения о правоустанавливающих документах;
    • Условие об освобождении квартир (в договоре мены можно предусмотреть срок, в течение которого каждая сторона договора выселится из квартиры, вывезет имущество и снимется с регистрационного учета).

    Скачать бланк договора мены равноценных квартир

    Скачать бланк договора мены неравноценных квартир

    Заключение договора мены квартиры в 2018 году: пошаговая инструкция

    Если вы хотите самостоятельно заключить договор мены недвижимости, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

    Шаг первый: составьте договор мены квартиры

    Договор мены недвижимости составляется в трех экземпляра: два экземпляра остаются у сторон, совершающих сделку, а третий экземпляр отправляется в Росреестр.

    Шаг второй: подпишите договор

    Документ должен быть подписан лицами, совершающими сделку или должным образом уполномоченными ими лицами.

    Шаг третий: подготовьте необходимые документы

    Вам потребуется собрать следующий пакет документов:

    • Договор мены квартиры;
    • Заявление о регистрации перехода прав собственности на старое недвижимое имущество и регистрации права собственности на новое недвижимое имущество;
    • Свидетельства о праве собственности на обмениваемые квартиры;
    • Кадастровые паспорта на обмениваемые квартиры;
    • Заявления супругов о согласии на проведение обмена;
    • Согласие органов опеки и попечительства (если одним из собственников помещения является несовершеннолетний ребенок).

    Шаг четвертый: обратитесь в Росреестр

    Для регистрации сделки сторонам договора необходимо обратиться в любое отделение Росреестра (независимо от места нахождения объекта недвижимости).

    Обмен с доплатой

    Анна Сергеевна

    Существует договор мены, он вполне легитимен. Другое дело, как банк посмотрит на договор мены, не сталкивался.‌‌‌

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Сомневаюсь, что кто-то совершал подобную сделку, можно рассмотреть доплату-потребительский кредит, либо кредит под залог имеющегося жилья, но тогда на квартиру не должно быть наложено обременение, а согласится ли поменяться с вами владелец большей площади, без единовременной оплаты? Договариваться придется, либо искать покупателя на свою, а потом ипотека и покупка большей.‌‌‌

    Хороший вопрос для сотрудников ипотечного отдела того банка,куда Вы собрались за ипотечным кредитом.

    соглашусь с Натальей

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Нет, из-за особенностей договора мены, а точнее последствий ее расторжения.

    Разумнее через договор купли-продажи. Сейчас не 90-е года, когда по расписке продавали гаражи и делали обмен квартир))) Интересно и какие документы Вы хотите предъявить банку, после одобрения ипотечного кредита? Переход права собственности на каком основании? На дружеском?)))))

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «‎Работаю честно»

    К договору мены применимы правила договора купли-продажи. Одно имущество приобретается в собственность в обмен на другое имущество. Стороны должны определить стоимость обмениваемого имущества и доплату одной из сторон, если стоимость имущества не равная. Здесь основной вопрос именно в отношении банка, выдающего средства на доплату. Разные банки к одинаковым ситуациям подходят иногда с прямопротивоположной реакцией ). Но как они заявляют — «сугубо индивидуально». Следует найти грамотного и главное опытного специалиста в банке.

    Как обменять квартиру в ипотеке на другую?

    Обмен квартиры, на которую наложено обременение ипотекой, является наиболее сложным процессом по сравнению с продажей или дарением. Для этого, как и в случае с другими видами сделок, потребуется согласие банка-кредитора, которому эта сделка не сулит никакой выгоды, только операционные расходы.
    Но, несмотря на это, некоторые банки идут на встречу своим добросовестным заемщикам в расчете на долгосрочное сотрудничество и развитие лояльности постоянных клиентов.

    Стандартный вариант обмена квартиры с обременением ипотекой

    Чтобы получить согласие банка на сделку мены квартиры в залоге, потребуется предоставить справку (заказывается в том же банке-кредиторе, выдается бесплатно или за символическую комиссию) об отсутствии просрочек, выписку с лицевого счета и выписку из домовой книги. Список необходимых документов индивидуален, банк может потребовать и другие бумаги. Новая квартира, так же как и квартира в залоге, должна соответствовать всем критериям важным для банка: рыночная стоимость (потребуется оплатить оценку), возраст дома, наличие деревянных перекрытий, не проблемные старые собственники.

    Альтернативный вариант обмена квартиры с обременением ипотекой

    Может возникнуть множество сложностей, при которых обмен квартиры в ипотеке не будет возможен, например, несогласие кредитора на такую сделку . Но есть алгоритм действий, позволяющий обменять квартиру через договор купли-продажи. Потребуется получить одобрение на новый ипотечный кредит, что можно сделать в своем банке-кредиторе, так и в стороннем.

    Как происходит обмен залоговой квартиры путем сделки купли-продажи?

    С учетом положительной кредитной истории, обычно в своем банке сделать это проще, многие кредитные учреждения предоставляют своим клиентам, не имеющим проблем с выплатой по кредитам, специальные условия, которые являются более выгодными, чем для сторонних клиентов даже со столь же безупречной кредитной историей.

    После получения одобрения на новый ипотечный кредит, старый кредит гасится за счет оформления кредита на небольшой срок без залога либо под залог другой имеющейся недвижимости. Самым удобным вариантом будет беззалоговый кредит, например, под поручительство, так как позволит избежать расходов на оценку и страхование залога. Важно учитывать, что кредит без залога будет более дорогим, но в случае, когда он нужен на короткий срок – до момента продажи квартиры, вариант вполне подходящий.

    Следующим этапом будет снятие обременения с квартиры, которую требуется обменять. Сделка будет происходить посредством договора мены, а по более распространенному в таких случаях договору купли-продажи. Полученными от продажи квартиры деньгами гасится краткосрочный кредит, остаток идет на приобретение новой квартиры (первоначальный взнос) через ранее одобренный ипотечный кредит.

    Самым очевидным недостатком данной схемы является необходимость наличия свободных денежных средств у сторон обмена. Если обе стороны будут решать этот вопрос с помощью краткосрочного займа, сделка может затянуться и стать неоправданно дорогой.

    Про договор мены

    При подписании договора мены передается право собственности на одну квартиру в обмен на право собственности на другую квартиру. Одна сторона на выбор признается покупателем, а другая – продавцом. Налогообложение подобных сделок имеет те же нормы, что и для сделок купли-продажи. Если смена собственности владельцем произошла по истечении трех лет с прошлой сделки перехода права собственности, то НДФЛ не будет, если же право собственности переходит раньше упомянутого срока – возникнет обязанность по уплате налога.

    Договор мены недвижимости подлежит обязательной регистрации в регпалате. Обмен является возмездной операцией, в отличие от дарения . Квартира выступает товаром, передающимся по договору в обмен на иной товар. Стоит отметить, что можно встретить договоры мены не только недвижимости на недвижимость, но и недвижимости на автомобиль, например.

    Законодательно процесс мены регулируется статьей 72 Жилищного кодекса:

    ЖК РФ статья 72

    Договор мены аналогичен договору купли-продажи. В нем обязательно содержатся реквизиты сторон, описание объектов недвижимости, их стоимость, условия и размер доплаты, если последняя возникает.

    Процесс регистрации занимает не более месяца, этот срок дается на правовую экспертизу предоставленных в регпалату документов. Если оснований для отказа или приостановки нет (основанием могут быть ошибки или неточности в документах), в единый госреестр прав вносят запись о смене собственников и сделка мены завершается.

    Как происходит обмен на практике?

    Например, требуется улучшить жилищные условия, обменяв двухкомнатную квартиру на трехкомнатную с доплатой. У договора мены есть свои практические плюсы: не потребуется долго продавать свою квартиру, поселяться в съемном жилье или у родственников до момента покупки другой квартиры. Людей, стремящихся разъехаться из трех- и четырехкомнатных квартир в раздельные, всегда достаточно. Для них сделка мены с доплатой так же более удобна, так как не потребуется аккумулировать крупную сумму при сделках купли-продажи, достаточно будет получить доплату и разобраться с разделом и покупкой уже между собой.

    Как чаще всего на практике происходит подобный обмен?

    На практике при стандартной сделке мены возможен двумя путями:

    1. Заключение договора мены
    2. Заключение двух встречных договоров купли продажи

    При мене квартиры с обременением целесообразнее второй вариант, позволяющий избежать проволочек и проблем с согласием банка-кредитора на сделку. Если не учитывать момент погашения долга по ипотеке, получается, что собственники пишут расписки на получение полных сумм за получение квартир, а фактически наличными передают только сумму доплаты.

    Это удобно тем, что даже при наличии свободных денежных средств (что является редкостью, если учитывать размер сумм при покупке недвижимости), лишний раз выдергивать их из оборота или снимать со вклада может быть накладно.

    В случае, если для расширения жилплощади через обмен квартир требуется ипотека, то как и при обмене квартиры в залоге банка, требуется согласие кредитора.

    Популярное:

    • Как развестись с осужденным через загс Развод с осужденным, недееспособным или без вести пропавшим супругом через ЗАГС Оформить развод в ЗАГСе по месту Вашего жительства или месту регистрации брака, возможно в том случае если Ваш супруг: По каким-либо причинам перестал осознавать значение […]
    • Все возможные выплаты молодой семье Какие выплаты и пособия положены молодым семьям в России Ни для кого не секрет, что жилье – это основная проблема практически каждой молодой российской семьи. Государство всячески стремится обеспечить своих граждан собственными квартирами, поэтому создало […]
    • Как давать свидетельские показания в суде Как вести себя в суде, если Вы - свидетель Вне зависимости от того, проходите вы свидетелем по уголовному или по гражданскому делу, правила поведения в суде будут общими. Первое – явка в суд по повестке обязательна. Не прийти на заседание суда, куда вы […]
    • Как возвратить товар поставщику Возврат товара поставщику Порядок реализации договора поставки или купли-продажи определен ГК РФ. В основном документе или дополнительном соглашении должны указываться характеристики товара. Данные содержат ассортимент, количество, качество продукции – […]
    • Средний расход холодной воды на человека в месяц по счетчику Платить за воду без счётчика или по счётчику? Нормы на человека Для тех жильцов, у которых не установлены приборы измерения и учёта расхода, государством определены нормы. Установлены они как для горячей воды, так и для холодной, а также для водоотведения. […]
    • Капремонт юрист Мнения профессиональных юристов: как не платить за капремонт? Осень, кризис, все дорожает, а тут еще и взнос за капремонт бьет по карману. Вот уже появились на дверях подъездов непонятные листовки, в которых жителей домов обещают научить, «как законно не […]
    • Предоставление имущественного вычета 2018 Имущественный налоговый вычет при покупке жилья в 2018 году Социальная политика Российской Федерации не сводится исключительно к выделению финансирования на пособия в пользу определенных категорий населения. Граждане, участвующие в развитии инфраструктуры, […]
    • Выплата дородовых и послеродовых 2018 Пособие по беременности и родам (декретные выплаты) в 2018 году Государство поддерживает женщин, которые решили родить ребенка . Вид и размер помощи зависит от жизненной ситуации и факта официального трудоустройства. Пособие по беременности и родам в 2018 […]
    Договор мены квартиры с обременением