Договор долевого участия фирмы

Оглавление:

Недостатки договора долевого участия в строительстве

Что необходимо учесть при заключении ДДУ?

На сегодняшний день схема заключения договора долевого участия (ДДУ) в строительстве является самой надежной. В принципе, дольщики в нашей стране неплохо защищены 214-ФЗ. Но есть и у ДДУ свои недостатки, о которых мы поговорили с экспертами рынка недвижимости.

Договор долевого участия (ДДУ) защищает дольщиков от множества рисков, связанных с процессом покупки жилья. Это хороший гарант при приобретении квартиры в новостройках. К настоящему времени проведена большая законодательная работа по защите прав граждан. «Такой договор подлежит обязательной регистрации, что исключает двойные продажи. Это существенный плюс. В ситуации срыва сроков сдачи объекта по ДДУ предусмотрена система штрафов, тут тоже в выигрыше покупатель. Стоимость договора не может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке», — отметил Сергей Якир, руководитель отдела продаж новостроек компании «Азбука Жилья».

Но есть у такого договора и слабые стороны. При ДДУ закон дает гарантии на возврат средств в случае невыполнения застройщиком своих обязательств, но что делать, если он обанкротился? Тут уже претензии предъявлять некому. Это самая серьезная ситуация, когда страдает добросовестный дольщик. Кроме того, по словам Владимира Зимохина, заместителя руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость», несмотря на многочисленные гарантии до сих пор получается, что дольщик отдает свои деньги, но в случае неисполнения застройщиком своих обязательств и возврата денежных средств, полученной суммы (даже с учетом неустойки), скорее всего, будет недостаточно для приобретения похожего объекта. Он уже будет стоить дороже. Именно поэтому большинство дольщиков предпочитают ждать достройки объекта даже в случае значительной задержки сроков строительства, пояснил эксперт.

Помимо этого, застройщик может изменить проектную декларацию на строительство дома в одностороннем порядке. Это вторая слабая сторона ДДУ. «Подобные действия в состоянии изменить видовые характеристики квартир, купленных ранее. А, следовательно, вот такие „новые“ квартиры застройщик, после регистрации уже измененной проектной документации, может снова продать. И те, кто изначально их купил, еще до изменения, уже не имеют права требовать их от застройщика. Ведь закон обязывает предоставить жилье, характеристики которого указаны в ДДУ. Можно подать в суд, но даже там сложно восстановить справедливость», — подчеркнул Сергей Якир.

Третий минус — это получение налогового вычета только через три года после сдачи дома и передачи квартиры дольщику.

Также в качестве негативного момента можно отметить уязвленность тех покупателей, которые приобретают квартиры не у застройщика, а у инвесторов. «Мы говорим о договоре уступки прав требования. То есть о ситуации, когда инвесторы (будучи изначально дольщиками) продают свои квартиры по цене выше той, которую они платили застройщику. Но тут есть один момент — в случае продления сроков строительства, расчет штрафов осуществляется исходя из той цены, которая указана в ДДУ», — отметила Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Кроме того, уступить право возможно только после госрегистрации договора и до подписания акта о передаче по объекту долевого строительства. «Иногда застройщик может включить в договор пункт, согласно которому он может как дать свое согласие на переуступку, так и отказать без объяснения причин. Данная норма не противоречит статье 382 ГК РФ, в которой оговаривается возможность вносить соответствующие условия в договор, но дольщики могут счесть это ущемлением своих прав», — рассказала Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»

Также эксперты обращают внимание на то, что непосредственно при заключении договора ДДУ следует учитывать некоторые нюансы. При заключении договора долевого участия приобретается не уже существующая квартира, а объект будущего строительства. «Следует учитывать, что дольщик старается „купить“ и элементы инфраструктуры, о которых заявляет застройщик. Но на практике не исключена ситуация, когда застройщик вносит изменения в проектную декларацию в части ухудшения инфраструктуры объекта», — пояснил Владимир Зимохин. Следует также проверять у застройщиков наличие страхования объекта или банковской гарантии. Как известно, с 1 января 2014 года при регистрации договоров долевого участия в отношении застройщиков действуют требования по страхованию своей ответственности или предоставлению банковской гарантии объекта. Но следует иметь в виду, что в отношении объектов, по которым договоры долевого участия регистрировались раньше этого времени, этот порядок мог не соблюдаться. Также следует это учитывать и при заключении переуступок по таким договорам долевого участия.

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома

Встать в очередь на квартиру – значит ждать не один год для того, чтобы получить собственные метры. Плюс их оплата, ипотека…. В общем, длительный процесс. Гораздо проще стать дольщиком в долевом строительстве.

Долевое строительство. Особенности и различия

Долевое строительство – это привлечение денежных средств граждан для постройки жилья. При этом, между застройщиками – строительной организацией, осуществляющей возведение дома – и дольщиками составляется договор. Согласно ему, после введения жилья в эксплуатацию оно передаётся в собственность дольщиков.

Существует несколько видов договоров, связанных со строительством. Все они имеют свои различия с долевым строительством:

  1. Подряд. При данном виде существует подрядчик – тот, кто выполняет работу – и заказчик. Между ними возникают отношения следующего рода: заказчик заказывает, а подрядчик выполняет. Что же касается долевого строительства, то застройщик имеет право строить по собственному усмотрению, а дольщик только оплачивает данную работу.
  2. Купля-продажа. В таком случае одна сторона обязуется передать вещь, а другая – принять и оплатить. В долевом строительстве застройщик должен сначала построить, а потом передать дольщикам.
  3. Совместная деятельность. При данном виде договора участники объединяют свои денежные средства для достижения общей цели. А при долевом строительстве каждый действует от себя.

Таким образом, на основании сравнительного анализа некоторых видов договоров, можно судить об основных особенностях долевого строительства.

Основные плюсы и проблемы

Долевое строительство – это шаг довольно ответственный и рискованный. Среди плюсов данного вида договора можно отметить следующие:

  1. За время сооружения жилья каждый дольщик может успеть выплатить всю рассрочку за квартиру. Таким образом, к моменту завершения строительства он может спокойно заселяться в квартиру, не имея проблем с выплатами денежных средств.
  2. Каждый дольщик гарантированно получает квартиру. Данное правило строго оговорено в законе, изданном государством.
  3. Для защиты дольщиков от обмана, в Федеральном законе описаны жёсткие требования, которые застройщик обязаны выполнять. В противном случае на них следует подавать в суд.

Но несмотря на принятие Закона, в долевом строительстве есть и свои минусы. К ним относятся:

  1. Несоблюдение сроков сдачи жилья в эксплуатацию. Причинами этого пункта могут служить: расход денежных средств на сторону либо вкладывание их в более перспективные проекты; несвоевременная поставка расходных материалов. В связи с этим происходит притормаживание процесса строительства; неправильность составления договора. Здесь имеются в виду те работы, которые не зависят от застройщика напрямую.
  2. Доплата денежных средств сверх оговоренной суммы. Сюда относятся: дополнительные работы, не указанные в договоре; повышение цен на материалы.
  3. Регистрация прав собственности. Застройщик не выполняет своих обязанностей.
  4. Невозможность расторжения договора. Застройщик не хочет подписывать соглашение или продаёт квартиру дольщик.
  5. Продажа квартиры нескольким дольщикам.
  6. Схемы в обход закона. Иногда дольщик хочется иметь квартиру в определённом районе и потому соглашается на все условия застройщика.

Все перечисленные выше проблемы решаются либо полюбовно – к такому исходу относятся лишние затраты и несоблюдение сроков сдачи в эксплуатацию – либо через суд.

Как правильно составить договор строительства?

При заключении договора на долевое строительство жилья, дабы не быть обманутым, следует соблюдать следующие правила:

  1. Необходимо правильно выбрать застройщика. Следует заключать договор только с проверенными компаниями.
  2. Название договора. В случае, если оно связано с инвестициями, не следует заключать его с застройщиками. Таким образом, последние пытаются избавить себя от ответственности за долевое строительство.
  3. У компании должно быть реально действующее разрешение на строительство.
  4. В договоре должны обязательно присутствовать пункты: описание объекта долевого строительства; срок сдачи в эксплуатацию; стоимость, срок и порядок уплаты денежных средств; гарантия на постройку.

Если все эти пункты присутствуют, можно смело вносить свою долю в строительство и ждать его окончания.

Видео-семинар: Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)

Правила подачи договора для регистрации

После того, как договор был составлен, необходимо его зарегистрировать. Для этого необходимо:

  1. Подготовка документов. Наряду с договором участникам необходимо представить: заявление застройщика и дольщика; документы, удостоверяющие личность. К таковым относятся паспорт и доверенность. В случае, если в качестве дольщика выступает несовершеннолетний, то необходимы документы опекуна; согласие супруга, заверенное у нотариуса; документы с описанием объекта, его местоположения и планируемая площадь строительства.
  2. Предоставление документов в Росреестр. Данный орган должен выдать расписку, содержащую: дату; перечень документов; ФИО специалиста; подпись специалиста.
  3. Получение всех документов после регистрации.

Примерное описание договора (образец)

Типовой план договора состоит из следующих пунктов:

  1. Дата заключения договора.
  2. Наименование компании-застройщика.
  3. Предмет договора. Описываются права и обязанности застройщика и дольщика.
  4. Сроки и порядок уплаты. Расписывается график внесения платежей.
  5. Гарантийные обязательства.
  6. Обязанности и ответственность сторон.
  7. Прочие условия.
  8. Сроки действия, расторжения договора.
  9. Реквизиты сторон.

Таким образом, при правильном оформлении договора о долевом строительстве каждый дольщик получит свою мечту – собственную квартиру. И, при этом, она уже будет полностью оплачена. Все, что при этом останется дольщику- сделать ремонт в квартире и купить мебель.

Договор долевого участия (ДДУ) с 2017 года — все нюансы покупки новостройки по 214-ФЗ

Покупка недвижимости по 214-ФЗ о долевом строительстве – самый надежный вариант приобретения жилья в новостройке. Как подстраховаться от подводных камней этой сделки? Какие изменения в 214-ФЗ ждут дольщиков и застройщиков в 2017 году?

Еще один плюс домов по 214-ФЗ – наличие у девелопера всей необходимой для строительства разрешительной документации. Компания, строящая дом по 214-ФЗ, имеет право начинать продажи только после того, как получит разрешение на строительство. Это значит, что вся подготовительная документация в порядке.

При покупке квартиры по другим схемам можно попасть в ситуацию, когда компания начинает продавать жилье в будущем доме, не имея законных прав на земельный участок под застройку. Проблемы могут возникнуть и с разрешением на строительство: девелопер уже начал заключать с покупателями предварительные договоры о продаже квартир, берет у них задаток – а государственная экспертиза проекта не произведена. В итоге может оказаться, что проект нужно доработать, или он вовсе не получает согласования. И покупатели, поспешившие внести залог за такое жилье, вынуждены через суд требовать от застройщика возврата своих денег. При заключении ДДУ можно быть уверенным, что этого не случится.

В долевом договоре также обязательно указывается срок сдачи дома. Застройщик, не уложившийся в отведенные сроки, будет вынужден уплатить штраф государству (а если в ДДУ есть соответствующее условие, то и дольщику).

Прежде чем подписывать договор, нужно проверить, есть ли у застройщика разрешение на строительство и не истек ли его срок.
Обратите внимание на то, когда компания должна сдать дом, и не поленитесь наведаться на стройку, чтобы оценить степень его готовности. Вдруг срок разрешения истекает через месяц, а на стройплощадке еще только вырыли котлован?
Ознакомьтесь с другими объектами, которые возводила эта компания, – они должны быть перечислены в проектной декларации, выложенной на официальном сайте предприятия.
Поищите эти объекты в интернете – не было ли проблем с их строительством, задержек сдачи в эксплуатацию? Выясните, как новоселы оценивают качество новостройки. Если сомнений нет, то можно браться за договор.

Во-вторых, о квартире в договоре должно быть сказано, какова ее общая площадь и площадь будущих комнат, где она расположена на схеме дома, какова ее стоимость. Договор без этого пункта считается недействительным.

В-третьих, ДДУ должен содержать пункт о том, когда новосел начинает вносить квартплату. Если это не указано, то начисление платежей начинается с момента подписания акта приема-передачи квартиры дольщику. Но застройщик может потребовать, чтобы покупатель оплачивал коммунальные и эксплуатационные расходы начиная с даты сдачи дома госкомиссии. Даже если дольщик еще не получил ключи и не может въехать в новую квартиру. Это требование стоит оспорить, так как заселение может затянуться по вине застройщика и тогда вы будете платить за услуги, которыми не пользуетесь.

По закону гарантийный срок на построенный дом, в течение которого компания должна безропотно устранять все обнаруженные недостатки, составляет пять лет, на инженерно-техническое оборудование – три года. Хотя это требование содержится в законодательстве, не помешает его тоже прописать в договоре.

Деньги у дольщика продавец может брать только после того, как ДДУ зарегистрирован в Росреестре. Лучше всего открыть специальный счет – аккредитив, на который покупатель кладет нужную сумму сразу после подписания договора, но застройщик сможет получить эти деньги только после регистрации договора в Росреестре. Тогда обе стороны могут быть спокойны насчет оплаты.

Интересы дольщика защищает также обязательное страхование ответственности застройщика (действует с 1 января 2014 года, отменено с 1 января 2017 года, заменено на компенсационный фонд — см. ниже). Эту страховку должен оформить каждый девелопер, который реализует проекты по 214-ФЗ. Если он по какой-то причине не построит дом, не передаст квартиру покупателю (например, застройщик обанкротится), то дольщик получает внесенные деньги по страховке.

Изменения в 214-ФЗ по застройщикам с 2017 года

Часто застройщики создают отдельные юридические лица под строительство конкретных объектов. Изменения в 214-ФЗ предусматривают такую ситуацию: в случае создания юридического лица под объект совокупный капитал застройщика и его учредителей должен составлять предусмотренный законом минимум. Застройщик и его учредители должны быть связаны договором поручительства, который должен быть удостоверен нотариально и предусматривать солидарную ответственность. То есть участник долевого строительства наделяется законом правом самостоятельного выбора: к кому именно — застройщику или учредителю — предъявлять свои финансовые требования.

Застройщики будут обязаны публиковать на своих сайтах подробную информацию о каждом доме, который они строят с привлечением средств дольщиков. На этом ресурсе компания должна будет размещать разрешительную документацию на свои объекты, рассказывать, на каком этапе находится строительство, сообщать об изменении срока сдачи домов в эксплуатацию.

Обязательными к публикации стали аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности, разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, договор поручительства с учредителями застройщика и фотографии хода строительства жилого дома.
Обязательно должна быть на сайте и форма ДДУ, который застройщик предлагает заключать гражданам. Появился и такой вид документа, как заключение уполномоченного органа исполнительной власти (Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ) о соответствии застройщика новым требованиям 214-ФЗ. Оно тоже обязательно должно размещаться на сайте.

Кроме того, введены обязательные правила об указании в ДДУ места расположения квартиры на этаже, а при передаче квартиры дольщику застройщик должен передать ему специальную инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую информацию о правилах его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения. И если дольщик в течение гарантийного срока пожалуется на дефекты в квартире или доме, а застройщик докажет, что эти дефекты возникли из-за неправильной эксплуатации, то устранять их и компенсировать вред жильцам строительная компания не будет. Но если это застройщику доказать не удастся и при этом оно не поторопится устранить дефекты, то за каждый день просрочки будет выплачивать дольщику неустойку

Итак, с 1 января 2017 года на официальном сайте застройщик должен разместить следующие документы:

– разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;
– аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;
– разрешение на строительство;
– заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
– документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;
– заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям;
– проект договора участия в долевом строительстве;
– выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве;
– договор поручительства с застройщиком (если таковой заключался);
– фотографии, отражающие текущее состояние строительства, создания (публикуются ежемесячно).

Кроме того, в Уголовный кодекс внесено условие, что застройщик, нарушивший закон о привлечении средств в долевку, может быть привлечен к уголовной ответственности. Максимальный срок лишения свободы за такие нарушения – пять лет. Это изменение вступило в силу нынешней весной и уже привело к резкому сокращению числа штрафов за неправильное ведение строительства по 214-ФЗ. Опасаясь уголовного наказания, застройщики не рискуют обходить законы.

Изменения в 214-ФЗ по дольщикам с 2017 года

Есть определенные изменения и в положении участников долевого строительства.

Изменения по государственному регулированию

Необходимым условием привлечения денежных средств застройщиком отныне будет являться отсутствие недоимки по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ.

Обратите внимание:

Все новости недвижимости и интересная информация на нашем канале в соцсетях. Подписывайтесь и будьте в курсе!

Всё о ДДУ: договор долевого участия в вопросах и ответах

Полный справочник для участников долевого строительства.

Что такое ДДУ?

ДДУ, или договор долевого участия – это договор между дольщиком и застройщиком. По нему вы, вместе с другими покупателями, в долях вкладываете деньги в возведение многоэтажного дома, а застройщик после окончания строительства должен передать вам конкретную квартиру в этом доме.

Какие гарантии дает ДДУ?

1. Защита от двойных продаж.
После подписания ДДУ регистрируется в Росреестре. Это значит, что государство зафиксировало ваше право после оплаты получить конкретную квартиру. Следовательно, ее не смогут продать еще раз другому покупателю.

2. Право на получение неустойки за просрочку передачи квартиры.
Если застройщик не передал вам квартиру в срок, указанный в ДДУ, вы можете потребовать неустойку за каждый день ожидания.

3. Право расторгнуть договор.
Если застройщик не выполняет своих обязательств или выполняет их плохо, вы можете расторгнуть договор без каких-либо штрафов, получить назад свои деньги, а также неустойку и компенсацию.

4. Прозрачная документация.
По закону об участии в долевом строительстве застройщик обязан публиковать в СМИ и интернете проектную декларацию на строящийся дом, а также предоставлять документацию о себе любому обратившемуся человеку.

Чем отличается договор ДДУ от ЖСК

1. Договор с ЖСК, в отличие от ДДУ, не нужно регистрировать. С одной стороны, это значит, что вам не нужно собирать пакет документов, договариваться с застройщиком о дате регистрации, идти в Росреестр или МФЦ, тратить время на ожидание регистрации. С другой – без государственной регистрации есть риск двойных продаж вашей квартиры.

2. По договору с ЖСК цена на квартиру обычно ниже, чем по ДДУ. Однако схема ЖСК позволяет брать различные дополнительные сборы с членов кооператива. В итоге цена может быть даже выше той, что вы заплатили бы по ДДУ.

Что должно быть в ДДУ?

Обязательные пункты:

  1. Определение объекта строительства.
  2. Характеристики квартиры или иной недвижимости в соответствии с проектной документацией – адрес дома, номер квартиры, ее площадь, планировка и т.д.
  3. Срок передачи помещения.
  4. Стоимость договора, сроки и порядок ее уплаты.
  5. Гарантийный срок объекта строительства.
  6. Способ, которым застройщик будет обеспечивать свои обязательства по ДДУ – залог на строящийся объект и земельный участок, а также либо поручительство банка, либо страхование ответственности застройщика.

Кто должен страховать ДДУ?

Застройщик. По закону об участии в долевом строительстве (№ 214-ФЗ) именно он страхует свою обязанность по передаче квартиры дольщику. Если строительная компания требует у вас деньги на страховку, она нарушает закон – средства дольщиков застройщик может тратить только на строительство дома.

Где регистрируют ДДУ?

ДДУ регистрируют в Росреестре (служба государственной регистрации, кадастра и картографии, она же Регистрационная палата) или через МФЦ.

Как зарегистрировать ДДУ?

Шаг 1

Прежде всего дольщику необходимо собрать комплект документов, установленный 214-ФЗ:

  1. ДДУ со всеми приложениями к нему. Понадобится три экземпляра-подлинника: один – для застройщика, второй – для Росреестра, третий – для самого дольщика. Количество экземпляров зависит от количества участников долевого строительства.
  2. Заявление застройщика и дольщика о государственной регистрации ДДУ. Обычно оно заполняется в органе Росреестра или в МФЦ.
  3. Документы, удостоверяющие личность заявителя. Физические лица вправе обратиться за регистрацией как лично, так и через представителя, который действует на основании доверенности, заверенной у нотариуса. Законные представители детей в возрасте до 14 лет представляют свидетельство о рождении ребенка. Представители недееспособных – документ о назначении их опекунами.
  4. Нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба супруга участвуют в долевом строительстве по одному ДДУ, нотариального согласия не требуется.
  5. Договор залога права требования (в случае, когда дольщику предоставляются кредитные/заемные средства) – для одновременной регистрации обременения права.
  6. Документы с описанием объекта долевого строительства (квартиры), составленное застройщиком и согласованное с участником долевого строительства. В описании должно указываться местоположение квартиры на плане создаваемого многоквартирного дома и ее планируемая площадь.

Шаг 2

Уплатить госпошлину за регистрационные действия.

Размер госпошлины для физического лица – 350 рублей. Так как госпошлина уплачивается в равных частях каждой стороной сделки, то физическому лицу требуется заплатить 1/2 от 350 рублей, то есть 175 рублей.

Предоставлять документ об уплате госпошлины не требуется, но заявитель вправе приложить его к пакету документов по собственной инициативе.

Если информация об уплате госпошлины отсутствует, документы к рассмотрению не принимаются.

Шаг 3

Подать комплект документов на регистрацию вместе с заявлением сторон (застройщика и дольщика). Сделать это можно лично в региональном отделении Росреестра по месту нахождения строящегося многоквартирного дома или в отделении МФЦ в электронной форме. Также документы и заявление можно направить по почте.

При подаче документов лично требуется присутствие как дольщика, так представителя застройщика.

После сдачи документов необходимо получить расписку в том, что они приняты на госрегистрацию. Расписка должна содержать:

  1. дату представления документов;
  2. перечень представленных документов;
  3. ФИО специалиста, принявшего документы, его подпись и телефон;
  4. ФИО специалиста, у которого в течение срока регистрации можно узнать, на какой стадии находится рассмотрение документов, и сколько времени осталось до его завершения.

Шаг 4

Получить документы после регистрации. Срок регистрации ДДУ с первым участником долевого строительства занимает не более 10 дней, с последующими – не более 5 дней.

Для получения документов потребуется:

  1. документ, удостоверяющий личность, либо доверенность на представление интересов заявителя.
  2. расписка в получении документов.

Государственная регистрация договора удостоверяется специальной регистрационной записью на нем.

Как проверить регистрацию ДДУ?

  1. Запросить у застройщика копию ДДУ со штампом регистрации.
  2. Если ДДУ еще не зарегистрирован, то расписку Росреестра о приеме вашего договора на регистрацию.
  3. Заказать выписку из ЕГРП на сайте Росреестра (заказ делается онлайн, выполняется до 5 рабочих дней и стоит от 150 рублей, в зависимости от количества нужных вам выписок).
  4. Заказать выписку из ЕГРП в Росреестре или МФЦ (понадобится паспорт, заявление на получение выписки (бланк), квитанция об оплате госпошлины).

В 3 и 4 случае вы получите информацию о всех дольщиках, которые зарегистрированы на конкретном земельном участке, где возводится дом. Ищите свои данные в этом списке.

Когда вносится первоначальный взнос при долевом строительстве?

Первый взнос по ДДУ вносится строго после государственной регистрации договора. Требование застройщика уплатить денежные средства до регистрации – это грубое нарушение 214-ФЗ!

Как расторгнуть ДДУ и вернуть деньги?

Расторгнуть ДДУ можно четырьмя способами:

  1. по инициативе участника долевого строительства;
  2. по инициативе застройщика;
  3. в судебном порядке;
  4. по соглашению сторон.

Во всех этих случаях застройщик обязан вернуть вам деньги.

При расторжении ДДУ в одностороннем порядке (как дольщиком, так и застройщиком) ДДУ считается расторгнутым со дня отправки уведомления о расторжении.
Расторжение ДДУ нужно зарегистрировать в Росреестре.

Как расторгнуть ДДУ по соглашению сторон?

Обычно при расторжении ДДУ по соглашению сторон проблем не возникает – застройщик и дольщик оговаривают все условия возврата денег и расторгают договор. Но иногда застройщик включает в соглашение о расторжении не выгодные для дольщика пункты. Например, что деньги он вернет только после того, как заключит ДДУ на ту же квартиру с другим дольщиком. Соглашаться на него не следует, поскольку застройщик может и не перезаключить ДДУ.

Еще один пункт, на который не стоит соглашаться – очень длинный (до года) срок возврата денег. Если вы подпишите такое соглашение, то не сможете обратиться в суд с иском о взыскании средств, пока не закончится указанное время.

Если после расторжения ДДУ по соглашению сторон застройщик не возвращает деньги в установленный в соглашении срок, можно обращаться в суд.

Как расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке дольщиком?

Если дольщик решил по каким-то причинам расторгнуть ДДУ, ему следует:

  1. Предложить застройщику расторгнуть договор по обоюдному согласию.
  2. Если застройщик не согласен, то составить уведомление о расторжении договора.
  3. Отправить его застройщику по почте, заказным письмом с описью вложения.
  4. К письму стоит приложить расчет процентов за все время пользование деньгами (1/300 (для предпринимателей и юрлиц) или 1/150 (для физических лиц) ставки рефинансирования за каждый день пользования) и реквизиты, на которые нужно переводить средства.
  5. Застройщик должен перевести деньги в течение 20 дней.
  6. Если через 20 дней денег вы не получили, можно обращаться в суд.
  7. Для этого нужно составить иск к застройщику (с требованиям вернуть деньги, проценты и компенсацию).
  8. Предъявить иск в суд по месту нахождения застройщика.
  9. Если суд вынесет решение в вашу пользу, застройщик должен вернуть деньги в течение 10 дней со вступления в силу судебного решения.
  10. Если застройщик по-прежнему не возвращает деньги, нужно получить в суде исполнительный лист и передать его судебным приставам. Предъявить исполнительный лист можно в течение 3 лет с момента вступления судебного решения.

Как расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке застройщиком?

Если дольщик просрочил платеж более чем на два месяца или более чем три раза нарушал сроки платежей, застройщик может расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке. Для этого он:

  1. Направляет дольщику предупреждение о том, что нужно погасить задолженность, иначе ДДУ будет расторгнут.
  2. Если выплаты так и не поступают в течение 30 дней, направляет дольщику уведомление о об отказе от исполнения договора – заказным письмом с описью вложения.
  3. В течение 10 дней со дня расторжения возвращает деньги, которые дольщик уплатил в счет ДДУ.
  4. Если дольщик не обратился за деньгами в эти 10 дней, на следующий день застройщик зачисляет деньги на депозит нотариуса по своему местонахождению.
  5. Уведомляет дольщика о переводе денег на депозит нотариуса.
  6. Если застройщик не перевел деньги в указанные сроки, он обязан выплатить дольщику проценты на эту сумму в размере 1/300 (для предпринимателей и юрлиц) или 1/150 (для физических лиц) от ставки рефинансирования. Проценты начисляются за каждый день просрочки.
  7. Если застройщик не переводит деньги, дольщик может обратиться в суд.

Как расторгнуть ДДУ через суд?

ДДУ расторгается в суде, если:

  1. строительство дома остановлено/приостановлено и очевидно, что застройщик не передаст квартиру в срок;
  2. застройщик внес существенные изменения в проект (например, уменьшил площадь квартиры);
  3. застройщик изменил назначение нежилых помещений в квартире;
  4. в других случаях, предусмотренных ДДУ.

В любом из этих 4 случаев дольщик может обратиться в суд по месту нахождения застройщика с исковым заявлением о расторжении ДДУ и возврате денег, процентов и компенсации.

К заявлению нужно приложить:

  • копию ДДУ;
  • доказательства, подтверждающие наступление любого из 4 случаев (например,
  • документы, которые подтверждают прекращение строительства, внесение значительных изменений в проектную документацию и т.д.);
  • расчет итоговой суммы, требуемой с застройщика;
  • копии всех вышеперечисленных документов для суда, по числу участников
  • судебного разбирательства;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • заверенную у нотариуса копию доверенности представителя (если ваши интересы в суде представляет другой человек);
  • другие документы, которые могут подтвердить обстоятельства дела.

Если суд выносит решение в пользу дольщика, застройщик обязан вернуть установленную судом сумму в течение 10 дней с того момента, как судебный акт вступил в силу.

Если застройщик по-прежнему не возвращает деньги, нужно получить в суде исполнительный лист и передать его судебным приставам. Предъявить исполнительный лист можно в течение 3 лет с момента вступления решения суда в силу.

Доводить дело до суда застройщику не выгодно. Если суд выносит решение в пользу дольщика, то со строительной компании взыскиваются и внесенные по ДДУ деньги, и процент за пользование ими, и компенсация морального вреда, и убытки, связанные с судебными расходами, и штраф за то, что застройщик не удовлетворил законные требования дольщика в добровольном порядке.

Как расторгнуть ДДУ с ипотекой в одностороннем порядке?

  1. Предложить застройщику расторгнуть договор по обоюдному согласию.
  2. Если застройщик не согласен, то составить уведомление о расторжении договора.
  3. Отправить его застройщику по почте, заказным письмом с описью вложения.
  4. К письму стоит приложить расчет процентов за все время пользование деньгами (1/150 ставки рефинансирования за каждый день пользования) и реквизиты, на которые нужно переводить средства.
  5. Застройщик должен перевести деньги в течение 20 дней.
  6. Если через 20 дней денег вы не получили, можно обращаться в суд.
  7. Для этого нужно составить иск к застройщику (с требованиям вернуть деньги, проценты и компенсацию).
  8. Предъявить иск в суд по месту нахождения застройщика.
  9. Если суд вынесет решение в вашу пользу, застройщик должен вернуть деньги в течение 10 дней со вступления в силу судебного решения.
  10. Если застройщик по-прежнему не возвращает деньги, нужно получить в суде исполнительный лист и передать его судебным приставам. Предъявить исполнительный лист можно в течение 3 лет с момента вступления решения суда в силу.
  11. Действия по ипотеке зависят от того, что указано в ипотечном договоре. Например, если в нем прописано, что после расторжения ДДУ нужно досрочно погасить кредит, полученные от застройщика деньги надо вернуть банку, чтобы полностью погасить ипотеку.
  12. Расторжение ДДУ необходимо зарегистрировать в Росреестре. Заявление на регистрацию расторжения подается вместе с ксерокопией письменного уведомления. Госпошлина за это не взимается.

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Вы можете требовать с застройщика неустойку, если:

  • застройщик пропустил сроки передачи квартиры,
  • вы расторгаете ДДУ,
  • застройщик вовремя не устраняет недостатки в квартире.

1. Размер неустойки

Если дольщик – юридическое лицо или предприниматель, то ежедневная неустойка равна 1/300 ставки рефинансирования Центробанка (на август 2016 года – 10,5%).
Если дольщик – физическое лицо, ежедневная неустойка равна 1/150 ставки рефинансирования.

2. Момент начисления неустойки

Неустойка, которую уплачивает застройщик при расторжении договора дольщиком, начисляется с момента, когда вы внесли деньги (все или часть).

Неустойка за просрочку передачи квартиры начисляется со следующего дня после даты передачи, указанной в ДДУ.

Неустойка за то, что застройщик вовремя не устранил недостатки, начисляется после того, как истек оговоренный застройщиком и дольщиком срок устранения.

Как оформить собственность по ДДУ

Прежде чем вы сможете оформить квартиру, которую приобрели по ДДУ, в свою собственность, застройщик должен:

  • получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию,
  • постановить дом на кадастровый учет,
  • провести обмеры дома.

Убедитесь, что застройщик произвел все эти действия.

Для регистрации вам понадобятся:

  1. Документ, подтверждающий личность,
  2. ДДУ,
  3. акт приема-передачи квартиры,
  4. квитанция об уплате госпошлины (200 рублей),
  5. закладная или кредитный договор (при покупке квартиры в ипотеку),
  6. заверенная у нотариуса доверенность (если процедуру регистрации выполняет доверенное лицо или только один из будущих собственников).

С пакетом этих документов нужно обратиться в орган Росреестра или МФЦ. Там вам выдадут расписку, в которой будет указана дата – когда прийти за свидетельством о регистрации (срок ожидания – около месяца).

Как продать квартиру по ДДУ?

Продать квартиру, которую вы купили по ДДУ, до получения ее у застройщика можно только через уступку прав требования. Это не будет сделка с недвижимостью – ведь квартира еще не готова. Вы можете продать (переуступить) только право требовать ее у застройщика после срока передачи, который оговорен в ДДУ.

Несколько терминов. Продавец по договору уступки юридически называется цедент, покупатель – цессионарий, а сам договор – цессия.

Покупатель, который берет квартиру по договору переуступки, получает права и обязанности по ДДУ. То есть, например, если жилье оплачено не полностью, именно он будет выплачивать остатки долга застройщику. В таком случае для заключения цессии обязательно требуется письменное согласие застройщика на переуступку. Часто строительная компания взимает некоторую сумму за свое согласие – от 1 до 5% от цены ДДУ.

Если цедент заплатил застройщику полную стоимость будущей квартиры, то согласия строительной компании на переуступку не требуется. Надо только уведомить его о цессии, но уведомить так, чтобы у вас на руках были доказательства того, что вы послали уведомление, а застройщик его получил.

Договор переуступки заключается в письменной форме. По нему цедент должен передать покупателю все документы по ДДУ – сам договор, приложения к нему, дополнительные соглашения, документы, которые подтверждают факты оплаты. Эта передача оформляется дополнительным актом, за подписями обеих сторон. В самом тексте цессии должны быть указаны номер ДДУ и дата его подписания.

Поскольку ДДУ регистрируется в Росреестре, договор цессии тоже нужно зарегистрировать. И он считается заключенным только после регистрации.

Подробнее о переуступке читайте «Что такое переуступка ДДУ».

Цессия облагается налогом в 13% для граждан России и 30% – для граждан других государств.

Насколько выгодно долевое строительство?

Квартира, купленная на стадии строительства дома, стоит в среднем процентов на 30 дешевле, чем в готовой новостройке или на вторичном рынке. Хотя в последнее время эта разница в цене становится меньше – из-за экономической ситуации готовые квартиры несколько подешевели.

Долевое строительство дешевле покупки готового жилья по нескольким причинам.
Во-первых, застройщик фактически берет у дольщиков беспроцентный кредит на строительство дома – то есть ему не надо будет возвращать деньги с процентами.

Во-вторых, дольщик платит за квартиру, которой еще нет – ему надо будет ждать несколько лет, прежде чем он сможет вселиться в новостройку. А деньги застройщику нужны уже сейчас. И, чтобы привлечь нужные финансы, он предлагает меньшую цену.

В-третьих, пока дом не возведен, есть риск, что по каким-то причинам застройщик его так и не построит или построит позже обозначенного срока. За это компания тоже сбрасывает стоимость – для покупателя, который предпочтет рискнуть, но заплатить меньше.

Кто контролирует долевое строительство?

Как правило, долевое строительство контролируют соответствующие государственные органы. В Москве это Москомстройинвест (Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства). В Подмосковье – Министерство строительного комплекса Московской области.

Госорган контролирует соблюдение закона № 214 и рассматривает жалобы, связанные с его нарушением, принимает меры и защищает права участников долевого строительства. Также он проверяет использование средств, которые застройщик получает от дольщиков, ежеквартальную отчетность строительных компаний и так далее.

Популярное:

  • Юридические консультации по долевому строительству Юрист по дду Юрист по долевому строительству – это человек, который специализируется на судебных делах с застройщиками. Каждый договор ДДУ имеет подраздел об ответственности застройщика за задержку передачи жилищной площади дольщику. На этом этапе вам нужно […]
  • П1 ст 234 гк рф Приобретательная давность: возможно ли оформление права собственности? Насколько реально оформить право собственности на земельный участок, исходя из права приобретательной давности? Об этом пойдет речь в настоящей статье. Статья 25 Земельного кодекса (ЗК […]
  • Наказания статья 214 Вандализм УК РФ Вандалы часто ассоциируются с группой подростков, целенаправленно или в силу нестабильного эмоционального состояния портящих чужое имущество. Однако на практике совершением таких аморальных действий нередко занимаются и взрослые люди. […]
  • Юрист по жилищным программам Улучшение жилищных условий - КОНСУЛЬТАЦИИ ЮРИСТОВ Такая проблема, как улучшение жилищных условий, а также способы ее преодоления, регламентированы положениями Жилищного кодекса Российской Федерации, а также соответствующих законов (Закон «Об улучшении […]
  • Налог переуступка прав по договору долевого участия в строительстве Переуступка прав требования по договору долевого участия в строительстве Однажды приняв какое-то решение по разным причинам от его выполнения можно отказаться. Например, вступив в ряды дольщиков и участвуя материально в возведении многоквартирного дома, в […]
  • Рассрочка на квартиры в готовых домах Квартиры в рассрочку Квартиры в рассрочку от застройщика Наряду с ипотечным кредитованием, рассрочка от застройщика является одним из самых популярных способов приобретения недвижимости. Решение о покупке квартиры в рассрочку принимают покупатели, […]
  • Езда по полю на машине Учебная езда на закрытой площадке Распространяется ли наказание за езду без прав на езду на закрытой площадке без инструктора на ТС, не оборудованном в соответствии с пунктом 5 Основных положений, без опознавательных знаков "Учебное транспортное средство". […]
  • По ч 2 ст 214 ук рф Статья 214. Вандализм 1. Вандализм, то есть осквернение зданий или иных сооружений, порча имущества на общественном транспорте или в иных общественных местах, — наказывается штрафом в размере до сорока тысяч рублей или в размере заработной платы или иного […]
Договор долевого участия фирмы